――――――――――――――――――――――― ■不動産投資の分かれ道 ☆２０２１年５月２４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 不動産投資において 再現性の高い方法とその注意点のまとめです。 「不動産投資の初心者・初級者・中級者・上級者」 男は木造 女はＲＣ 人生と不動産の真理」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t2611 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t2611 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t2611 バックナンバー集はこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t2611 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「不動産投資の分かれ道」 と題して、私の思う所を書いてみたいと思います。 私が思うに、不動産投資の分かれ道とは 「掛け算と割り算ができるか。」 だと思います。 例えば 個人で税率が高くて 所得税（復興所得税）と住民税の税率が ５６％である人がいたとします。 この人が９９万円の物を買いたいと思ったら いくら稼がないといけないでしょうか？ （今回は、社会保険料は考えない事にします。） この答えは 掛け算や割り算によって求まるのですが このような計算ができるかどうかが 「不動産投資の分かれ道」 だと思います。 この場合、この人は 稼いだお金の５６％が税金ですので ４４％しか手元に残りません。 だからこの人が９９万円の物を買うには 稼ぐお金×０．４４＝９９万円 にしないといけないので この左右両辺を０．４４で割って 稼ぐお金×０．４４÷０．４４＝９９万円÷０．４４ より 稼ぐお金＝９９万円÷０．４４＝２２５万円 となります。 だからこの人は ９９万円の物を買うためには ２２５万円稼がないといけないのです。 これは小学校高学年レベルの算数だと思うのですが 私の周りに、こういった計算ができない人がいます。 しかしそういった人でも日常会話はできて 大学や大学院を卒業していたりするのです。 私は最近、このような人が多い事を知り びっくりしてしまったのでした。 もし会社の社長が 「うちの会社は税金が３０％だから 社員に給料〇〇万円を払うためには 〇〇万円稼がないといけない。」 という計算ができなかったり間違えたりして 社員に給料が支払われなかったら 大問題になるのは おわかりいただけると思います。 このため 「不動産投資の分かれ道」 として 私は以下のような方針を思いついたのでした。 １ 掛け算と割り算ができる人 →シミュレーション派 ロバート・キヨサキさん、沢孝史さん、赤井誠さん 寺尾恵介さん、今田信宏さん、玉川陽介さんのように シミュレーションを大切にして行く。 ２ 掛け算と割り算ができない人 →激安物件激安リフォーム派 「安ければ何とかなる」という方針で 物件価格はなるべく値切り リフォームは相見積もりやセルフリフォームを交える。 ところで激安物件激安リフォーム派の人の中に とてつもない高利回り物件を求める人がいます。 しかし 利回りが１５％であれば フルローンであっても 金利２％期間１５年なら 返済割合は５１％です。 金利２％期間１５年というのは 信用金庫における標準的な融資条件ですし 物件が木造であれば 返済割合５１％でも大丈夫です。 だから 激安物件激安リフォーム派として ある程度経験を積んだ後は 物件を探し回るよりも 金融機関を回った方が 効率が良いと思います。 今回は 「不動産投資の分かれ道」 と題して 不動産投資の分かれ道は 「掛け算と割り算ができるか。」 だと思う事を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t2611