――――――――――――――――――――――― ■リフォーム・大規模修繕は難しい・・・ ☆２０２１年２月２２日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 「小規模企業共済」について 私が何度も電話をして話を聞いたまとめです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t2131 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t2131 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t2131 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算方法」 と題して、その説明を書きました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t2131 しかしこれは 「投資家」としての視点での 計算方法を書いただけですので 今回は不動産賃貸業の実際と合わせて 「リフォーム・大規模修繕は難しい・・・」 と題して、補足を書きたいと思います。 前回の内容からすると リフォーム・大規模修繕には なるべくお金をかけないのが 「投資家」としての視点からは 最善になります。 しかし以前 「関東のリフォーム 関西のリフォーム」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t2131 で書いた事なのですが 特に関東では リフォームのグレードが低いと いくら家賃を安くしても 入居者が決まらないように思います。 これは ・優 ：８０点以上 ・良 ：６０～７９点 ・可 ：５０～５９点 ・不可：５０点未満 においては ０点でも４９点でも 不可である事に変わりはないという事と 同じだと思います。 だからリフォーム費用をケチって ４０点の物件を作り上げても 入居者は永遠に現れず するとそのリフォーム費用は無駄になるので ５０点以上にするためであれば 何が何でもリフォーム費用をかけるべきだと 思うのです。 「投資家」として 「費用対効果」や「投資効率」を考えるのは 物件を５０点以上に仕上げたその後だと思います。 また 「男のリフォーム 女のリフォーム」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t2131 で書いた事なのですが どこまでリフォーム費用をかけるかは 男女差を含めた、大家さんの考えが よく現れると思います。 私の知る限りでは 女性大家さんで お化け屋敷のような廃墟部屋を 家賃激安で賃貸している人はいません。 女性大家さんの多くは リフォームをやりすぎており そのために自己資金に対する資産増加割合が 低くなっているように思います。 しかし男性大家さんの中には お化け屋敷のような廃墟部屋を 家賃激安で賃貸している人がいます。 そういった物件はジモティーで散見され 「DIY可能！」と書いてある事が多いのですが ここではそのURLは載せられません。 しかしリフォーム費用をかけない物件で 入居者が決まるのであれば 自己資金に対する資産増加割合は高くなり 投資としては成功しているという計算になります。 しかし家賃の低い部屋には 意識の低い人が入居して 何かとトラブルが多く 大家さんは対応に追われると言われています。 だからリフォーム・大規模修繕に どこまで費用をかけるかについては 「投資」という観点だけでなく 物件の「最低ライン」や 大家さんの「美意識」や その後の「対応」を含めて どのようにすれば良いのか 本当に難しい所だと思います。 今回は 「リフォーム・大規模修繕は難しい・・・」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t2131