――――――――――――――――――――――― ■不動産はどうして長期ローンが組めるのか ☆２０２０年５月２１発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 「スクラップ＆ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」 を大幅に増補して、内容を充実させました！ 【パソコン閲覧用】 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1161 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1161 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 不動産投資は、融資が付きますので 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）を 飛躍的に高めることができます。 しかも長期間で融資を受けられますので キャシュフローをプラスにする事もできます。 そしてこのような融資が 不動産賃貸業を専業とする大家だけではなく 私のような兼業大家（サラリーマン大家）でも 受けられるのです。 これは異常な事だと思います。 私のような給与所得者が、兼業のまま 「飲食店をしたい」「本屋を開きたい」 という事業計画書を持って金融機関に行っても ＮＧに決まっています。 ところが不動産賃貸業に限っては 割と簡単に融資を受けられるのです。 これがどうしてなのかですが 私は今まで、不動産投資は 物件自体に担保力があるので 融資を受けられると思っていました。 これはこれで正しいと思いますが 私が先日、話をしていた時に 「もう１つの理由」を察知・推測しましたので 今回はそれについて書こうと思います。 実はこれには 不動産業者を中心とした「国家財閥連合軍」による 解体（スクラップ）と新築（ビルド）が 関係しているのでした。 「スクラップ＆ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1161 「スクラップ＆ビルド」の内容を要約すると 以下のようになります。 【アパートの一生】 ・新築～築１０年 不動産屋は頑張って満室にする。 大家の収支はプラスになる。 ・築１０～２０年 不動産屋は入居者募集の手を抜く。 修繕費も要求する。 大家の収支はトントンになる。 ・築２０～３０年 不動産屋は空室だらけにする。 さらに多額の修繕費を要求する。 大家の収支はマイナスになる。 ここで不動産屋は 「解体（スクラップ）と新築（ビルド）」を提案して 大家にハンコを押させる。 以上が「スクラップ＆ビルド」の概要です。 私はこのような 「国家財閥連合軍」の体質に違和感を感じて 「スクラップ＆ビルド」の回避や逆利用についても 詳述したのでした。 「スクラップ＆ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1161 ところで「スクラップ＆ビルド」とは言っても その実態は以下のようになっているようです。 地主Ａさんにアパートを建てさせた後 その１０年後に地主Ｂさんにアパートを建てさせて その１０年後に地主Ｃさんにアパートを建てさせて その１０年後に地主Ａさんのアパートを解体して新築 その１０年後に地主Ｂさんのアパートを解体して新築 その１０年後に地主Ｃさんのアパートを解体して新築 このようにして 地主Ａさん、地主Ｂさん、地主Ｃさんが 循環的に共存できるように 地元の不動産屋が配慮しているようなのです。 私はこれを聞いて 「大家は不動産業者の手のひらの上のサル」 として扱われているように感じて 思わず憤慨したのでした。 しかしその後、私は 「スクラップ＆ビルドがあるからこそ 不動産投資においては 長期のローンが組めるのかもしれない。」 と思ったのでした。 つまり不動産屋は 建物が古くなれば解体しようとしますが これは逆に言えば 新築であれば、不動産屋が ２０年くらいは不動産賃貸経営が成り立つように サポートしてくれるという事です。 だから、不動産賃貸業の事を何も知らない 地主さんに対しても 不動産投資においては 長期のローンが組めるようなシステムに なっているのかな？ と思ったのです。 これが本当なら 私のような兼業大家でも長期のローンを組めるのは 「国家財閥連合軍」 のおかげのように思ったのでした。 また古い物件に対して 長期のローンを組んでくれるのは 信用金庫ですが これは信用金庫が地域密着型の金融機関である事が 関係していると思います。 つまり、お父さんが商売で成功して 稼いだお金で新築アパートを建てた後 ３０年後に息子が商売を引き継いで 経営が傾いた場合 息子は築３０年のアパートを担保に お金を借りなくてはいけません。 ここで信用金庫が 建物の築年数が古い事を理由に 融資をしなかったら 息子は破産してしまいます。 すると 「あの信用金庫が融資しなかったから あの会社は破産させられた。」 のような噂が地元で飛び交うかもしれません。 だから信用金庫は 建物の築年数が古くても 土地値を担保に見て 融資をしてくれるのだと思います。 今回は 「不動産はどうして長期ローンが組めるのか」 と題して、私の推測を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1161