☆2019年6月13日発行
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■本文
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私が連載した
「国家財閥連合軍」による
「スクラップ&ビルドハラスメント」という
「日本の不動産業界の体質」については
大きな反響をいただきました。
アメーバブログでは
以下のように「リブログ」していただいたのでした。
「スクラップ&ビルド日本の不動産業界の体質1」
「経済最優先政治の結果、
私たちがどれだけいろいろなものを
無駄(犠牲)にしてきたか。」
https://ameblo.jp/sglmama/entry-12458443407.html
「スクラップ&ビルド日本の不動産業界の体質2」
「不動産屋の焦りか、ここ数年、
スパンがもっと短くなっているような気がします。」
https://ameblo.jp/sglmama/entry-12459373502.html
その他、SNSでもメッセージやコメントをいただき
メールマガジンでも返信をいただいたのでした。
「スクラップ&ビルド」という
日本の不動産業界の体質により
私のような築古物件派は
常に「脅迫」を受けるのですが
「やっぱりね」とか「私もです」のような
コメントやメッセージをいただいたのでした。
築古物件に対して多額の修繕費を要求し
大家をうんざりさせて、建て替えへ持ち込もうとする
「スクラップ&ビルドハラスメント」ですが
今回は
築古物件の修繕費について
書いてみようと思います。
一般的に、築古物件は
多額の修繕費がかかることが言われています。
寺尾恵介さんは
8年間の経験を振り返って
「建物の老朽化と修繕費用に無頓着だった。」
と述べておられます。
https://www.nomu.com/pro/column/terao/27.html
築古物件に修繕費がかかるという話は
物件の種類(木造、RC)によりません。
村田幸紀さんは
最初、築14年の木造アパートを買いましたが
多額の修繕費を繰り返し要求されたあげく
サブリースを打ち切られています。
(サブリース打ち切りも
スクラップ&ビルドの一環ですよね。)
椙田拓也さんは
最初、築20年のRCマンションを買いましたが
多額の修繕費を繰り返し要求されてうんざりし
わずか半年で売却されています。
しかし少数派ながら
必殺大家人さんのように
「築古を恐れるな。」
という人もいるのです。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/70116
必殺大家人さんは、このコラムの中で
以下のように書いておられます。
「築40年50年って
給配水管や躯体の老朽化など
多額のメンテナンス費用が掛かって
大変ってイメージありませんか?」
「実際問題として
滅多に突発的事故って起きないモノです。
私の場合で約400戸所有していますが
夜間に断水などで呼び出される事って
年1回くらいです。」
これは全く正反対の事が書かれている訳ですが
私は物件を買う前や、不動産投資の初期は
どちらが本当なのか、全くわかりませんでした。
しかしある程度、経験を積んだ今
皆様にお伝えできることがあります。
必殺大家人さんの
「築古は恐れるな。」
正しいのはこちらだと思います。
私は不動産投資を始めて7年になりますが
「築古だから」というトラブルには
一度も遭遇したことがありません。
だから「築古だから」という理由での出費は
1円もないのです。本当です。
この理由を自分なりに考えてみたのですが
現在は、次のように推測しています。
「寺尾さんや、村田さんや、椙田さんのように
管理会社に物件の管理をさせると
管理会社はスクラップ&ビルド教の使徒なので
多額の修繕費を要求する。」
「必殺大家人さんのように
物件の管理が自主管理の場合は
不動産屋によるスクラップ&ビルドの餌食にならず
必要な箇所にだけ必要な修繕を施すことができ
結果として修繕費は少額で済む。」
実は私も、全物件を自主管理しているのですが
「築古だから」というトラブルに
一度も遭遇したことがないのは
管理会社を入れていないからだと思います。
以下は藤山勇司さんの記事ですが
古い物件に雨漏りがあると、不動産屋は
「直してもどうせまた雨漏りするので
いっそのこと、建て直しましょう。」
と提案して来るそうです。
しかし雨漏りの補修は
20万円を超えることはないそうです。
もっとひどい管理会社になると
必要もないのに
ユニットバスを交換させて一儲けを狙うそうです。
同じ内容を書き直しますが
築古物件に多額の修繕費が必要というのは
管理会社による「ふっかけ作り話」による所が大きく
その根底には「スクラップ&ビルド」という
日本の不動産業界の悪しき体質が潜んでいる。
というのが、現在の私の考えです。
ここから逃れるにはどうすればよいかですが
良心的な不動産屋さんが見つかれば良いのですが
探すのが面倒なら
物件の管理を「自主管理」にするのが良いと思います。
石原博光さんは、ご著書である
「底辺から年収1000万超の不動産投資術」
(アマゾン)
(楽天)
の中で
「とにかく工事を提案して来る管理会社とは
手を切るように。」
と書かれていますが、これは要するに
「スクラップ&ビルド教の使徒とは
付き合うのをやめなさい。」
という事だと思います。
ちなみに物件の自主管理ですが
「専業大家」ではなく
私のようないわゆる「サラリーマン大家」でも
可能だと思います。
(私が自主管理できています。)
「自主管理」の場合は、クレームが
入居者→大家
という経路になりますが
管理を不動産屋に任せている場合でも
入居者→管理会社→大家
という経路になるだけです。
小さなクレームは管理会社が対応してくれても
大きなクレームは大家に来ますので
結局は変わらないのでは?
と想像しています。
私は少し前に
「スクラップ&ビルドの逆利用および回避」
http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-409.html
として、いくつかの事を書きましたが
築古物件における
多額の修繕費用との関係で
物件の自主管理も
スクラップ&ビルドを回避するために
有用だろうと考えていますので
今回、補足をさせていただいた次第です。
皆様のご参考になれば幸いです。