☆２０１９年６月１３日発行
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■本文
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私が連載した
「国家財閥連合軍」による
「スクラップ＆ビルドハラスメント」という
「日本の不動産業界の体質」については
大きな反響をいただきました。
アメーバブログでは
以下のように「リブログ」していただいたのでした。
「スクラップ＆ビルド日本の不動産業界の体質１」
「経済最優先政治の結果、
私たちがどれだけいろいろなものを
無駄(犠牲)にしてきたか。」
https://ameblo.jp/sglmama/entry-12458443407.html
「スクラップ＆ビルド日本の不動産業界の体質２」
「不動産屋の焦りか、ここ数年、
スパンがもっと短くなっているような気がします。」
https://ameblo.jp/sglmama/entry-12459373502.html
その他、ＳＮＳでもメッセージやコメントをいただき
メールマガジンでも返信をいただいたのでした。
「スクラップ＆ビルド」という
日本の不動産業界の体質により
私のような築古物件派は
常に「脅迫」を受けるのですが
「やっぱりね」とか「私もです」のような
コメントやメッセージをいただいたのでした。
築古物件に対して多額の修繕費を要求し
大家をうんざりさせて、建て替えへ持ち込もうとする
「スクラップ＆ビルドハラスメント」ですが
今回は
築古物件の修繕費について
書いてみようと思います。
一般的に、築古物件は
多額の修繕費がかかることが言われています。
寺尾恵介さんは
８年間の経験を振り返って
「建物の老朽化と修繕費用に無頓着だった。」
と述べておられます。
https://www.nomu.com/pro/column/terao/27.html
築古物件に修繕費がかかるという話は
物件の種類（木造、ＲＣ）によりません。
村田幸紀さんは
最初、築１４年の木造アパートを買いましたが
多額の修繕費を繰り返し要求されたあげく
サブリースを打ち切られています。
（サブリース打ち切りも
スクラップ＆ビルドの一環ですよね。）
椙田拓也さんは
最初、築２０年のＲＣマンションを買いましたが
多額の修繕費を繰り返し要求されてうんざりし
わずか半年で売却されています。
しかし少数派ながら
必殺大家人さんのように
「築古を恐れるな。」
という人もいるのです。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/70116
必殺大家人さんは、このコラムの中で
以下のように書いておられます。
「築４０年５０年って
給配水管や躯体の老朽化など
多額のメンテナンス費用が掛かって
大変ってイメージありませんか？」
「実際問題として
滅多に突発的事故って起きないモノです。
私の場合で約４００戸所有していますが
夜間に断水などで呼び出される事って
年１回くらいです。」
これは全く正反対の事が書かれている訳ですが
私は物件を買う前や、不動産投資の初期は
どちらが本当なのか、全くわかりませんでした。
しかしある程度、経験を積んだ今
皆様にお伝えできることがあります。
必殺大家人さんの
「築古は恐れるな。」
正しいのはこちらだと思います。
私は不動産投資を始めて７年になりますが
「築古だから」というトラブルには
一度も遭遇したことがありません。
だから「築古だから」という理由での出費は
１円もないのです。本当です。
この理由を自分なりに考えてみたのですが
現在は、次のように推測しています。
「寺尾さんや、村田さんや、椙田さんのように
管理会社に物件の管理をさせると
管理会社はスクラップ＆ビルド教の使徒なので
多額の修繕費を要求する。」
「必殺大家人さんのように
物件の管理が自主管理の場合は
不動産屋によるスクラップ＆ビルドの餌食にならず
必要な箇所にだけ必要な修繕を施すことができ
結果として修繕費は少額で済む。」
実は私も、全物件を自主管理しているのですが
「築古だから」というトラブルに
一度も遭遇したことがないのは
管理会社を入れていないからだと思います。
以下は藤山勇司さんの記事ですが
古い物件に雨漏りがあると、不動産屋は
「直してもどうせまた雨漏りするので
いっそのこと、建て直しましょう。」
と提案して来るそうです。
しかし雨漏りの補修は
２０万円を超えることはないそうです。
もっとひどい管理会社になると
必要もないのに
ユニットバスを交換させて一儲けを狙うそうです。
同じ内容を書き直しますが
築古物件に多額の修繕費が必要というのは
管理会社による「ふっかけ作り話」による所が大きく
その根底には「スクラップ＆ビルド」という
日本の不動産業界の悪しき体質が潜んでいる。
というのが、現在の私の考えです。
ここから逃れるにはどうすればよいかですが
良心的な不動産屋さんが見つかれば良いのですが
探すのが面倒なら
物件の管理を「自主管理」にするのが良いと思います。
石原博光さんは、ご著書である
「底辺から年収１０００万超の不動産投資術」
（アマゾン）
（楽天）
の中で
「とにかく工事を提案して来る管理会社とは
手を切るように。」
と書かれていますが、これは要するに
「スクラップ＆ビルド教の使徒とは
付き合うのをやめなさい。」
という事だと思います。
ちなみに物件の自主管理ですが
「専業大家」ではなく
私のようないわゆる「サラリーマン大家」でも
可能だと思います。
（私が自主管理できています。）
「自主管理」の場合は、クレームが
入居者→大家
という経路になりますが
管理を不動産屋に任せている場合でも
入居者→管理会社→大家
という経路になるだけです。
小さなクレームは管理会社が対応してくれても
大きなクレームは大家に来ますので
結局は変わらないのでは？
と想像しています。
私は少し前に
「スクラップ＆ビルドの逆利用および回避」
http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-409.html
として、いくつかの事を書きましたが
築古物件における
多額の修繕費用との関係で
物件の自主管理も
スクラップ＆ビルドを回避するために
有用だろうと考えていますので
今回、補足をさせていただいた次第です。
皆様のご参考になれば幸いです。