☆２０１９年３月２５日発行
―――――――――――――――――――――――
こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
ゆめたか大家が開発した
「空室経費簡易シミュレーションソフト」
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」
⇒ http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-391.html
ゆめたか大家の「今までの道のり」および
バックナンバーのまとめはこちらです。
⇒ http://bit.ly/yumetaka-history
ゆめたか大家は
経理・会計・税金ブログランキングに参加しています。
⇒ http://bit.ly/yumetaka-ranking
―――――――――――――――――――――――
■本文
―――――――――――――――――――――――
私は、ここ何回かに渡って
不動産投資の浮わついた現状に対して
警鐘を鳴らすような事を書いてきました。
今回は、その一環として
「節税になる物件はアウト！」と題して
一記事を書いてみようと思います。
具体的な業者名を挙げるのは避けますが
不動産業者に問い合わせて
以下のような物件を紹介されたことは
ありませんか？
（場所）東京２３区
（価格）３３００万円
頭金３００万円を入れて
３０００万円を１．５％３０年でローンを組めば
毎月の返済は１１万３８８９円。
表面利回り４％なので
年間家賃収入１３２万円（月１１万円）
「このため、毎月３８８９円の持ち出しですが
それ以上に「節税」になるのでお得です！」
というセールストークに乗せられて
このような物件に手を出したらアウトです。
以下、それを解説したいと思います。
まず、毎月３８８９円の持ち出しについてですが
これは入居者さんがいて、家賃が入ってきて
経費がゼロの場合の話です。
実際は、いつかは空室が生じて
その度に家賃が途絶え
次の入居者さんを募集するための原状回復費用や
不動産屋さんへの広告費がかかります。
また入居者さんがいても
管理費、修繕費、固定資産税などがかかります。
これが満室想定家賃に対して
どれくらいになるのかを計算するのが
空室と経費による家賃ロスは
・物件が単身者用か家族用か
・場所が首都圏か、それ以外か
・管理は自主管理か、管理委託か、サブリースか
などによって変わって来るのですが
満室想定家賃の５０％を超える事もありますので
事前にシミュレーションしておかれた方が
良いと思います。
また「空室経費簡易シミュレーションソフト」では
物件が木造かＲＣかよって
経費がどれくらい変わるのかも計算できます。
そうすれば
以下の不動産投資雑談会の発言内容が
理解できるようになると思います。
「編集長が収益不動産会社代表に聞く！
今後の展望と業者のホンネ」
https://fudosan-gakko.com/investment/syuuekifudousan/
「経費率の高いＲＣ造マンションでは
利回りが出にくいです。
それに反して木造や軽量鉄骨は明らかに出ます。
かつ税金も安いとなれば手残りが多いですね。」
「うちの会社でもＲＣ・軽鉄・ボロ戸建てを
自社で保有しているのですが
僕が好むのは土地が広めで駐車場のある
郊外型のファミリータイプのアパートです。
これが最も手残り大きいですよ。
同じ利回りのＲＣ造と比べたら
比較にならないほど。」
物件を売りつけようとする不動産業者は
空室および経費の見積もりが甘いですので
「空室経費簡易シミュレーションソフト」にて
ご確認をしていただければと思います。
次に税金についてですが
これを理解するためには
キャッシュフロー（C／F）ではなく
損益通算（P／L）を理解する事が必要です。
まず、最初の例では
満室想定家賃は、１年で１３２万円でしたが
空室と経費を４０％とすると
実質的には７９万円です。
これは一見すると
「利益が７９万円だった！」
ように見えます。
しかしこれが違うのです。
最初の例では
築１７年の中古マンションで価格は３３００万円
としましたが
この場合、３３００万円の内訳は
・建物が３０００万円
・土地が３００万円
くらいでしょう。
そして建物は年月とともに劣化していきます。
ＲＣ造マンションは
耐用年数が４７年となっていますので
築１７年であれば、残りは３０年です。
だから建物分の３０００万円は
毎年１００万円分ずつ価値が低下して
３０年後は価値がゼロになってしまうと
見なされるのです。
そして税金の計算では
家賃収入的には７９万円のプラスに見えても
建物の価値が１００万円のマイナスなら
この損益を通算して
「１年では２１万円のマイナスだった。」
として計算をします。
そしてまた
不動産所得は「総合課税」となっているので
給与所得と不動産所得が合計して扱われます。
このため
不動産所得がマイナス２１万円だった場合は
給与所得が２１万円少なかったと見なされるので
その分、少し税金が安くなるのです。
この金額の具体的な計算は
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」
に譲りますが、税金が少し安くなっても
建物の価値の下落が大きいので
「資産」は毎年、減って行くのです。
これが損益通算および総合課税の仕組みを利用して
「節税」というセールストークで物件を売りつける
不動産業者の手口です。
だから今回の記事の題名は
「節税になる物件はアウト！」
としたのでした。
もし不動産業者が「節税」という言葉を使ってきたら
「節税になるのは、建物の価値が毎年減って
資産が減っているからですよね？」
と聞いてみると良いと思います。
繰り返しになりますが
毎年、資産が減って行くような物件を
買わされないように
十分、注意していただきたく思います。
ちなみに、このような計算は
「空室経費簡易シミュレーションソフト」
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」
を使っていただければ、一発でわかります。
http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-391.html
今回は築１７年のマンションを例に挙げましたが
新築マンションも
建物の価値が毎年減って行きますので
結論は同じです。
最後になりますが、古くなって
資産価値の下がったＲＣ造マンションは
東京の港区や中央区であっても
１０００万円以下で売りに出される事を
付記しておきます。
東京都港区 駅徒歩７分
築４４年 １２．２５平米 ６２０万円
https://www.athome.co.jp/mansion/1039903837/
東京都中央区 駅徒歩３分
築４４年 １３．５０平米 ８５０万円
https://www.athome.co.jp/mansion/1034598335/
不動産投資に対する融資が
厳しくなったと言われておりますが
私から言わせれば
物件価格はほとんど下がっておりませんので
皆様におかれましては
毎年、資産が減って行くような物件を
買わされないように
十分、注意していただきたく思います。
今回の説明は、大まかな説明であり
細かい部分は省いていますが
初心者さん向けに
今回はこのように書かせていただきました。