■お久しぶりです。ゆめたか大家です。
☆２０１９年３月１日発行
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
前回のブログ更新およびメールマガジン発行が
２００６年２月でしたので
今回は３年ぶりの更新・発行になります。
この度は、久しぶりに
皆様にご挨拶をさせていただこうと思いました。
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■本文
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今回、久しぶりに筆を取る事にしましたが
これには理由があります。
私が２０１６年に
ブログとメールマガジンをお休みした後
不動産を取り巻く状況が変わりました。
融資がどんどん出るようになり
金利は下がりに下がり
物件価格は高騰しました。
大げさに書けば
東京都葛飾区の物件価格は
倍くらいになったと思います。
このような状況では収支の合う物件がなく
指値は当然のように弾かれ
私は指をくわえて傍観するしかありませんでした。
その後、融資が厳しくなり
物件価格が下がったという人もいますが
私から言わせれば
物件価格は下がっていないと思います。
私が思うに、不動産は
価格によって、次の３ランクがあると思います。
１ バカ高物件
おバカさんに、バカバカ融資が出るため
バカ高い価格になっている物件です。
当然ながら、投資対象にはなりません。
２ 通常価格物件
初心者投資家さんが買う価格の物件です。
バカ高物件よりはましですが
収支は厳しいのが通常です。
３ 投資家価格物件
投資対象になる価格の物件です。
しかしめったに市場に出てきません。
特別なルートが必要なのだろうと思います。
そして私の実感では
融資が厳しくなる事により
「バカ高物件」の価格は下がったのかも知れませんが
「投資家価格物件」の価格は下がっておらず
数も増えていないと思います。
しかし以下のニュースでは
「区分マンション価格は４か月連続で上昇」
と書かれているのでした。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/price_trends/3505.html
私はこのような状況を「おかしい」と思いました。
そしてこのような状況では
不動産投資に失敗している人が
増えているだろうと思いました。
このような状況において
私に何かできる事はないかと考え
ブログとメールマガジンを
再開しようと思ったのでした。
具体的には
不動産賃貸業において
空室によってどれくらいの家賃ロスになり
またどのような経費がどれくらいかかるのかを計算し
その上で、融資の返済を行って税金を払い
結果的にどれくらいの収支になるのかを
知っていただきたいと思いました。
また物件保有時のインカムゲインだけでなく
物件売却時のキャピタルゲイン（ロス）を含めて
どのような投資になっており
自己資金に対する本当の利回りは
どうなっているのかを知っていただきたく思いました。
そして私が最初に物件を買う時に自作した
不動産の収支のシミュレーションソフトに手を加えて
皆様のお役に立てるレベルになったと思いましたので
それをお知らせしようと思った次第です。
今回は３年ぶりの
ブログおよびメールマガジンの更新・発行でしたが
長くなってしまいましたので
ゆめたか大家が自作したシミュレーションソフトの
詳細につきましては
次回にさせていただこうと思います。