――――――――――――――――――――――― ■フローとストックの利回りの計算の違い ☆２０２４年９月３０日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 リフォーム・大規模修繕の投資効率について 「インカム」と「キャピタル」を考慮し 減価償却と税金も考慮して 「利回り」を計算できるソフトを作成しました。 「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算」 （エクセルソフト付き） https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7741 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7741 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7741 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「フローとストックの利回りの計算の違い」 と題して 基本的ながら間違えている人の多い計算について 説明をさせていただきます。 【計算式の違い】 まずフロー所得ですが リンゴを６０円で買って１００円で売るのが典型です。 フローというのは「流れる」という意味ですが 自分で手にしたリンゴをお客さんに「流す」ので フロー所得という名前が付けらており この利益は「キャピタルゲイン」と呼ばれています。 そしてこの場合の利回りの計算は （１００円－６０円）÷６０円 ＝４０円÷６０円＝６６．７％ となります。 次にストック所得ですが これは土地を買って駐車場経営をするのが典型です。 この場合、土地を買った人は その土地を「ストック」したままにするので ストック所得という名前が付けられており この利益は「インカムゲイン」と呼ばれています。 １００万円で土地を買って 毎月１万円（毎年１２万円）で貸した場合は １２万円÷１００万円＝１２％ という利回り計算（１年間）になります。 つまりフロー所得は仕入れた物を手放すので ・（売り値－仕入れ値）÷仕入れ値 で計算を行い ストック所得は仕入れた物を持ったままにするので ・貸し値÷仕入れ値 で計算を行うという 計算式の違いがあるのです。 さらに以下 ・フロー所得、キャピタルゲイン ・ストック所得、インカムゲイン の時間軸の違いについて、説明をして行きます。 【時間軸の違い】 フロー所得、キャピタルゲインの所で計算した リンゴを６０円で買って１００円で売る例では 利回り６６．７％ですが これはリンゴを１００個売っても６６．７％です。 毎日リンゴを１００個売って 年間３００日営業しても６６．７％で これを１０年間続けても６６．７％です。 これに対して ストック所得、インカムゲインの所で計算した １００万円で土地を買って 毎月１万円（毎年１２万円）で貸す例では １年間の利回りは １２万円÷１００万円＝１２％であり これは先ほどの６６．７％より低いです。 しかしこの場合は駐車料金が毎年入ってきますので １０年間では １２万円×１０年＝１２０万円になり １０年間の利回りは １２０万円÷１００万円＝１２０％となって これは先ほどの６６．７％を上回ります。 つまり「利回り」という観点からは フロー所得、キャピタルゲインは 時間を味方に付ける事ができませんが ストック所得、インカムゲインは 時間を味方に付けることができるので フロー所得、キャピタルゲインを 将来的には上回るのです。 ここまでが説明になりますが 次に具体的な応用例を考えてみます。 【火災保険・地震保険】 火災保険・地震保険に毎年１００万円払って 毎年１５０万円の保険金を受け取った場合 これはフロー所得、キャピタルゲインであり （１５０万円－１００万円）÷１００万円＝５０％ という利回り計算になります。 これはフロー所得、キャピタルゲインですので １０年間続けても利回りは５０％のままです。 だから１０年間のトータルで考えると １００万円で土地を買って毎月１万円で貸す場合の 利回り１２０％に負けてしまうのです。 【リフォーム費用】 リフォーム費用に１００万円かけて 家賃が１万円アップできたら 家賃が毎年１２万円増えるので 一見するとストック所得に見えて １２万円÷１００万円＝１２％（１年間） という利回り計算をしてしまいがちです。 しかしリフォーム費用で得られる所得は フロー所得なのです。 なぜならどんなリフォームも １５～３０年後にはやり直す必要があるからです。 最初に１００万円かけて 設備や内装をリフォームしても １５～３０年後に また１００万円かけてやり直す必要がありますので これは１５～３０年ごとに新しく商品を仕入れる フロー所得なのです。 リフォームを２０年後にやり直すと考えると ２０年間で家賃は１２万円×２０年＝２４０万円 増えているので インカムゲインの時の計算式を用いて ２４０万円÷１００万円＝２４０％ が利回りであると計算してしまいがちですが 最初にリフォーム費用１００万円をかけても ２０年後にまたやり直しが必要になりますので キャピタルゲインの時の計算式を用いて （２４０万円－１００万円）÷１００万円＝１４０％ とするのが正しい利回り計算なのです。 ちなみにこれは２０年間での利回りですので １年間で利回りを計算すると １４０％÷２０年＝７％／年 になってしまいます。 そして１００万円で土地を買って 駐車場として１万円で貸す場合は ストック所得、インカムゲインになりますので 同じ２０年間で計算するなら 駐車料金は １万円×１２か月×２０年＝２４０万円ですので ２４０万円÷１００万円＝２４０％であり １年間で利回りを計算すると ２４０％÷２０年＝１２％／年 という計算になりますので １００万円かけてリフォームした場合の ７％／年と比べて、かなり高いのです。 このあたりの計算の説明は 「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算」 （エクセルソフト付き） https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7741 にも書きましたので 併せてお読みいただければと思います。 今回は 「フローとストックの利回りの計算の違い」 と題して 基本的ながら間違えている人の多い計算について 説明をさせていただきました。 リフォーム費用に１００万円をかけて 家賃１万円アップが本当に２０年続くのか疑問なら この１００万円をアメリカの高配当株に投資した方が 成績が良いかもしれません。 また駐車場経営のようなストック所得の場合は 土地が高く売れれば キャピタルゲインを得ることもできますので その場合は ・ストック所得はインカムゲイン＋キャピタルゲイン ・フロー所得はキャピタルゲインのみ となる事を付け加えておきます。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7741