不動産市場、また（何度目？）危機説・・今度は「PF施行社の8割は年内に倒れるだろう」というお話
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2023年7月11日 2023年7月11日 尹政権の大冒険 シンシアリーのブログ, 韓国情報 0件
最近、債務関連のニュースがまた増えてきました。それもそのはず、朝鮮日報（3日）曰く、「大量破産の兆しはすでに現れている」、とのことでして。それは、ま、たしかにすでに出ています。個人回生（個人破産の一種）や債務調整申請が急増していて、金融会社の延滞率も第2、第3金融圏を中心に急騰。第3金融圏の場合は（集計できる範囲内で）すでに延滞率は11％を超えていて、第2金融圏の貯蓄銀行でも、返済が３カ月以上延滞した「事実上回収不能債権」のローンが全体融資の5％を超えている、とも。脆弱借主と分類される自営業者だけでも債務は104兆ウォン、などなど。本ブログで3日に紹介した「175万人が、所得より元利金返済額のほうが大きい（DSR100％以上）」などのデータも、よく引用されています。
それでもまだ何とかして借りて返して、そうしているところを見ると、自転車操業スキルの高さに驚かざるを得ない毎日ではあります。そして、そんな中、しばらく関連ニュースが出ないと思っていましたが、プロジェクトファイナンス（PF）危機説に関するニュースも、また出てくるようになりました。「マンション団地作るよ！というプロジェクトだけで資金を集めるPF。いままでも何度も問題視されてきました。内容はともかく、『また危機説かよ』としか思えません。いったい、どれだけもろいのでしょうか。韓国経済などによると、今回は、施行社の8割は年内に倒れるだろう、との話が公然と出回っている、と。本ブログとしては目新しい内容でもありませんが、いままでと異なる内容があるなら、「政府が、金融機関に、PFローンをしないように圧迫をかけている」というところでしょうか。つぶしにかかった（！）のか、それとも何か別の考えがあるのか、そこまでは分かりませんが。
外国では、政府や自治体保証が無いとほとんど成立しないというPF。しかし、韓国のマンション団地工事で、PFは「とても賢いこと」とされてきました。確認されているPFローン規模は約130兆ウォン。2013年には約30兆ウォンだった、という話もあります。そうやって作られたマンションの値上がりまで考えると、表面的な経済成長に大いに役立ったことでしょう。何度か同じ文章を書いた記憶がありますが、施行社と施工社は意味が異なります。施行社は、プロジェクトファイナンス（PF）を総括、運用する会社のことで、施工社は建設会社のことです。施工社の場合はマンション団地などを作って代金を受け取ればいいけど、余程の大手でもないかぎり、実際はそうでもありません。
施行社がPFのための資金を用意するのはほとんどがローンですので、施工社は、そのための協力（ローンの保証など）を求められます。仕事を任せるから、保証人（社）になってくれ、と。最初はブリッジローンで借りて、後でPF用のローンに乗り換える形が多いと言われていますが・・施行社が、その乗り換えができなくなって、ブリッジローンの高い金利に耐えるしかなくなっている、というのが今回の8割説の基本パターンです。
記事によると、首都圏に本社を置くA社の場合、首都圏郊外で進行中のプロジェクトファイナンシング（PF）資金が不足し、保有した他の資産を担保としてローンを受けました。事業費の約40％をPFで充当しないとならない、と。でも、高金利なのはもちろんのこと、しかも「PFローンは貸し出さないように」という金融当局の圧迫が大きくなっていて、一部の第2金融圏部でもないと借りることができず、金利が15～19％まで上がる、とのことでして。以下、＜＜～＞＞で引用してみます。引用してそのまま終わりにしたいと思います。
10代建設会社PFも半土幕… 「年内施行会社10社のうち8社は不渡りになるだろう」
https://v.daum.net/v/20230706182501574
イ・ユジョン/イ・インヒョク入力 2023. 7. 6. 18:25 修正
再び浮かんだPFドン脈硬化
後順位ローン金利年15〜19％
貸し詰まり事業延期・売却相次いで
中尉圏建設会社、まったくローンさんマラ
HUG・住金公保証限度も増やしたが
政府、予算の5分の1もない
首都圏に本社を置く開発会社A社は、京畿道華城市東弾で進行する住宅事業用プロジェクトファイナンシング（PF）資金が不足して保有した他の資産を担保として貸し出しを受けた。 事業費の４０％に達する後順位ＰＦローンをしてくれる金融会社を見つけることができなかったためだ。 難しく思われた先順位ローン金利も年８％で昨年の２倍で走った。 Ａ社関係者は「ＰＦローンは覆ってはいけないという金融当局の圧迫が大きくなり、一部の証券会社程度だけローンをしてくれている」とし「ローン会社が少なく、後順位金利が年１５～１９％まで上昇した状況」と話した。
不動産開発市場で昨年下半期以降、「金脈硬化」現象が続いている。 PFローンが事実上詰まって住宅事業を遅らせたり売却する事業場が相次いでいる。 金利上昇、工事費の引き上げ、既存のマンション価格下落がかみ合った結果だ。
○PF 金脈硬化、大型建設会社も安心できない
PF市場のドン脈硬化の余波は財務健全性に優れた大型建設会社にまで及んでいる。 韓国経済新聞がサムスン物産現代建設ＤＬイアン氏など１０大建設会社を対象に集計した今年上半期のＰＦ実績は昨年同期間の４０％水準（１１兆６３００億ウォン→４兆９６００億ウォン）だ。 3カ所は新規ブリジロンとPF実績が「ゼロ」だった。 非住宅部門だけを置いてみると、状況はもっと深刻だ。 非住宅PFは、サムスン物産が京畿道城南市板橋にNCソフト2社屋などを建てる板橋複合開発(7800億ウォン)と大宇建設のソウルヤンジェドンデータセンター事業(468億ウォン)など3件に過ぎなかった。
＜＜・・財務構造が脆弱な１０位圏外の建設会社と首都圏外郭事業のＰＦローンは事実上氏が乾いたというのが業界の説明だ。 金融当局が大型施工会社が参加しない、または保証機関の保証がないPFローンはできないように管理している。 過度に厳しい住宅都市保証公社（HUG）などの保証機関の基準も問題に挙げられる。・・＞＞ ある施行会社代表は「保証機関が施工能力評価トップ5以外の施工士が参加する事業には施工士連帯保証、資金補充確約などを要求している」とし、「施行会社にも通常5％水準だった土地費持分投資比率を20％まで 上げるというほど」と話した。
○正常事業所カスタマイズ支援切実
＜＜・・政府は「不動産市場を連着陸させなければならない」と昨年末からPF対策を注いでいる。 グローバル金融危機の時である2009年以降13年ぶりに大株団協議体を構成し、金融会社には既存に執行したブリジロン融資を一括延長してくれるよう指導している。 去る4日には1兆ウォン規模の「不動産PF事業場正常化支援ファンド」を来る9月から稼働するという計画も出した。
しかし、対策が「なるべく呼んだところを生かす」のではなく、「金融会社の確定損失を後に延ばすのに」偏っているという指摘が出ている。 事業性のある開発事業を支援するとし、HUGと住宅金融公社の保証限度を増やしたが、リスク管理基準はより厳しく変えたのが代表的だ。・・＞＞ 今年１～４月、ＨＵＧなど政府機関が新規に支援したＰＦ保証など政策金融は９０００億ウォンに過ぎなかった。 今年使うべき保証予算（５兆１０００億ウォン）を守っているだけだ。
＜＜・・開発業者は通常本PFローンを受けて高金利で調達したブリジロンを償還する。 ブリジロン状態から見たPFに進めないいわゆる「ゾンビ事業場」が急増している。 ある開発業者代表は「金融費用を支えられない施行会社10社のうち8社は年内の不渡りが出るという言葉が公然と出てくる」とした。 ・・＞＞ハ・ソジンハナ金融経営研究所首席研究院は「不良懸念事業場は売却を支援するが、正常事業場は融資保証を拡大し、事業再構造化で収益性を高めるなど、カスタマイズされた支援が必要だ」と話した。
（韓国経済）イ・ユジョン/イ・インヒョク記者 yjlee@hankyung.com
