「自己資本無しで数百軒の家を買った」魔法使いたち、大勢の人を巻き込んで社会問題に
https://sincereleeblog.com/2023/04/23/k-magic/
2023年4月23日 2023年4月23日 尹政権の大冒険 シンシアリーのブログ, 韓国情報 0件
19日にもお伝えしましたが、韓国では、家を借りるシステム「伝貰（ジョンセ）」が、大きな社会問題となっています。今日は、自己資本無しで家が買える魔法、「無資本投資」で不動産王を夢見た人たちについて紹介します。もともとジョンセは、高度経済成長期、有用な役割を果たしました。地方に住んでいた人が、持っている資産を全部処分して、そのお金を持ってソウルに上京したとき、家を買うのは無理でも、借りることはできる、そんな意味があったわけです。大家としても、そのお金を銀行に預けるだけでも、かなりの利益を得ることができました。なにより、当時、ある程度の預金を持っている人は、銀行でものすごいVIPとされ、社会的地位そのものにも直結していました。
家を借りる人としても、ジョンセ保証金は返してもらえるので、働いて貯金して、あとでそのジョンセ金と合わせてマイホームを手に入れる、それが最大の夢でした。また、当時は子に勉強をさせ、大学にいかせるだけでも「全財産」が揺れる時代だったので、このジョンセシステムが、高学歴の人を輩出する一つの方法でもありました。大家からすると、家を売ることなく、この学資金（入居者から預かったジョンセ金）を手に入れることもできたわけです。子が出世できなかったら、ジョンセ金の返済に困ることになりますが。
とにかく、肯定的な側面も無くはなかった、と言えます。それは、ま、不安定でしたけど。「ユニークではあったが、だからといって問題だと言い切ることもどうかな」なものでした。しかし、いつからか、入居者もジョンセ金を債務で用意するのが当たり前になり、大家は預かったジョンセ金を別の投資に使ってしまうのが当たり前になりました。結局、その投資とやらが大当たりにならないかぎり、誰がどんな形で得をするのかよくわからなくなりました。しかも、去年、うろ覚えで恐縮ですが（普通は住宅価格の6割でも高いとされていた）ジョンセ保証金が、住宅価格の8割近くまで上がってしまった・・というニュースを聞いたときには、「あ、これ、一部の問題ではなく、『システムダウン』だ」と思ったことがあります。
ですが、今日読んだ記事によりますと、韓国の全ての（マンションだけでなく）住宅において、ジョンセ価格が住宅価格の90.6％になった、とのことでして。2021年には70％台でした。引用部分はありませんが、ソースは今日のマネートゥデイです。これじゃ、もしものときに家を処分しても、ジョンセ金が入居者に戻ることはないでしょう。なにせ、金利引き上げの時代になりました。家計債務負担の増加は、「お知らせ」で紹介している拙著をはじめ、本ブログでも集中的に取り上げました。政府なりにいろいろと対策を出してはいるものの、結局は『ローンしやすくしますから、マンションを買ってください』を基本としているもので、システム的な変化に対処できるものではありません。大家としても家をローンで買っているので、それを返すためにはジョンセ価格を上げるしかありません。その結果、「借りる」が「買う」の9割を超えてしまったのです。
全国に広がった「チャーターポビア」… 脱出方法はありますか
https://v.daum.net/v/20230423091502880
キム・ピョンファ記者入力 2023. 4. 23. 09:15 修正
【チャーター制もこのままいいか】②
（仁川＝ニュース１）ユ・スングァン記者＝２０日、チャーター詐欺被害者が続出した仁川市内のマンション昇降機にチャーター詐欺被害アパートであることを知らせるフレーズが付いている。 国民の力と政府は２０日、チャーター詐欺被害に関連して被害住宅オークション時に一定基準の賃借人にまず買収権を付与できるように制度的補完策を設けることにした。 また、被害者の住居安定のために全金融圏のオークション公売猶予を迅速に推進すると明らかにした。 2023.4.20/ニュース1 Copyright（C）ニュース1。
ソウル江西区華谷洞に続き、仁川、京畿道銅、東灘など首都圏はもちろん釜山、大田など全国から貸切詐欺事例が出てきて「貸切ポビア」が広がっている。 全セット集に居住する人々は「私も被害者になることができる」という考えを持つ。
チャーター相場が暴落し、「カントンチャーター」が多くなった。 以前のテナントが出したチャーター保証金と同じくらいの新しいテナントを見つけることは不可能になった。 「期待」の意図を持った「チャーター詐欺師」が増えたのではなく、チャーター市場が崩れたことも影響を与えたが、社会は「詐欺師」と「被害者」に分裂している。
貸切詐欺問題が社会問題に飛びつくのは、貸切比重が高いからだ。 韓国では賃貸タイプのうちチャーターが依然として「大勢」だ。 ソウル不動産情報広場によると、今年第1四半期のソウルヴィラ（多世代・連立）前月税の取引量は2万7617件だが、このうちチャーター取引量は1万4903件で、全体取引の54.0％の割合を占めることが分かった。 チャーターポビアが広がった影響で、12年ぶりにチャーターの割合が最も減ったにもかかわらず、家賃より多くの取引が行われたのだ。
しかし、別荘など多世代住宅や地方マンションなど庶民が主に居住する所でチャーターは消えにくい。 理由は簡単です。 供給に比べ需要が多いからだ。 投資性が落ちるものだが職場の位置などで生きなければならない理由がある人々は売買の代わりにチャーターを選択する。 売買をすれば各種税金を払わなければならず、「財産」とみなされ、無住宅者が享受できる恩恵を逃すことになる。 地方構築マンションの貸切価格が高い理由だ。 このように「仕方ない状況」は、かつて地方に無資金ギャップ投資が盛んな背景でもある。
昨年、全国の住宅価格が急速に大きく低下し、問題が浮上し始めた。 分子であるチャーターデポジットは固定されているが、分母である売買価格が下がりながらチャーター価率が上がったのだ。 国土交通部の実取引加工システムによると、全国全体の住宅貸切価格は2021年の75.8％から昨年の90.6％に増加した。
缶のチャーターを防ぐためには、チャーター価率が70％を超えないように立法を通じて規制しなければならないという声が出ている。 チャーター家賃が高いと、比較的少ない自己資本を持っていても家主になることができ、チャーター士機の始まりになるためだ。
イ・ガンフン民主社会のための弁護士会（民弁）民生経済委員会委員長は最近、記者会見で「住宅賃貸借保護法を改正して住宅貸切金を売買価格の70％以内に制限しなければならない」とし「DSR（総負債原理金返済率）など」 実態調査して金融機関の管理・監督を強化する必要がある」とした。
シム・サンジョン正義党議員も「無資本ギャップ投機のように庶民涙を奪う不正な不動産投機は許容できないという社会的合意がなされ、賃貸人と賃借人の権利が最大限同等になるきっかけが作られることを望む」とし「貸切利率７０％制限 'を骨子とした法案を発議した。
金融当局はチャーター詐欺被害者を対象に住宅担保ローン比率（ＬＴＶ）と総負債原理金償還比率（ＤＳＲ）など家計融資規制を適用しない方案を検討中だ。 被害者が家を買収したり、オークションで被害住宅を落札しようとするときに緩和した融資規制基準が役に立つことができるという判断だ。
一部ではむしろ賃貸人に貸し出し規制を解放するのがより効果があると思う。 特に多住宅賃貸事業者の場合、DSRなど各種貸出規制に詰まっている。 彼らが前払い値下落で賃借人に返さなければならないデポジット差額を貸し出せばチャーター保証金未返還事例を減らすことができるということだ。
被害住宅がオークションで売却されると貸切保証金を返還できなくなることが多い。 ユン・ソクヨル大統領はチャーター詐欺被害住宅に対して「オークション中断」指示を下したが、法制度上限界があるという指摘が出ている。 オークションは司法部管轄で法律に従って進行されるため、大統領指示で中断できないということだ。
「先順位賃借人」がある場合、入札に出る人がいない。 「後順位賃借人」がある場合、安い相場で落札が行われる。 この時後順位賃借人が賃貸人を対象に回生開始申請をするのが代案になることができる。 「包括的禁止命令」を申請すれば進行中のオークションを中断させることができる。 パク・イェジュン法務法人の新弁護士は「住んでいた家に住み続け、回生管理の手続きによって今後の問題解決を模索する機会を設けることができる」と話した。
賃貸借契約時に貸切保証保険加入を義務化することも被害を事前に防ぐことができる案だ。 キム・ミンソクとともに民主党政策委議長は最近チャーター詐欺対策緊急記者懇談会を開き、「被害者に対する諸般救済措置を迅速に取らなければならない」とし「全世界契約の保証保険加入を義務化しなければならない」とし「政府が住宅都市基金から一定額 を支援することを提案する」と述べた。
キム・ピョンファ記者(お問い合わせ japan@mt.co.kr)
コメント76件
コメント投稿者jung
チャーター制度は問題ではなく、詐欺師を大々的に捕まえます。
ないスパイも作る検鏡がなぜこんな詐欺師には静かでオークションで早く売るのを待っていますが、国民は死ぬと難しいです。
政治家の何千万ウォンに数百回を調査しながら なぜ国民生活を壊す詐欺師を捕まえないの？
一敗じゃなくてどうしてこんなに寛大なのか？心だけ食べればいくら捕まえることができるのではないか
国はこんなときになければなりません。大丈夫な独島やめくり、武器やめくりで国を危うくするのではなく、、、
青い海
韓国経済は今投機者たちのために崩れている！
また、ユン・ジョンクォンは投機集団だ。
ナラクバウ
仁川ヴィラ王は民主党の挨拶と親切でした...
コメント作成者BeStar
仲介がきちんとできなかったが、仲介商は責任を負わない場合仲介会社制度をなくすか。
コメント作成者しかし
チャーター価格率50-60％以下にしてチャーターローンを縮小してください。 イ・ミョンパク・グンヘの時からローンを増やして、
チョンブク左派色出
ムン・ジェアンジの価値が大きいです。
偶然
赤ちゃんの時から泡の値段を受け取ってチャーターローンを始めました。
爆発するしかありませんでした。現れました。県政府はさらに無能なので問題です。
コメント作成者江南豆
軍隊を何年も来ましたか？子供を育てましたか？
日ならば毎日虚構憧れの日に酔っ払う 私が何を言っているのかわからない！
コメント作成者good
今の政府は方法がないでしょう、なぜ？ 知ることもなく、税金を盗むために、チャーター制にも興味がありません。
ナラクバウ
ヴィラ王たちはほとんど2年前に誕生しました 賃貸借3法と低金利と手軽な貸切金融が原因になりました あなたはキム・ヒョンミがウォン・ヒリョンより専門家だと思うか見ます
コメントの作成者から
チャーター制度を廃止する
コメント投稿者
チャーター制度が出る -⟩チャーターほど家賃を上げる
イ・ミョンバクのチャーター貸出金 - ⟩ローンのように住宅価格
朴槿恵（パク・グンヘ）の場合、貸し出し貸付金額は3億円になります - ⟩負債の悪循環
チャーター制も果敢になく国が住んでいる。
韓国しかない後進国型四金融制度
コメント投稿者四季が好き
無知な倫理オークション禁止しろという荒々しい知見を見せました。
すべてが自分の言ったミディであればいい！
コメント作成者アイムファイン
貸切保証金を公示価格の50％以下で法律で定めなさい。 多家具住宅は貸切保証金の合計が割合を超えないようにすればよい。
コメント作成者桃蜂蜜肌
チャーター制度を取り除くチャーターローンもなくしてください
ギャップ投機を促進し、住宅価格を上昇させる主犯がチャーターローンです
住宅の梯子ではなく住宅の折り畳み
コメントの投稿者Miso cheonsa
チャーター詐欺の友人は家の価格を暴騰させた主犯ゴロ勝利会にこれらの財産家族を含めて、財産捜査で全額没収し、強く処罰しなければならない
コメント作成者初心者で
貸切制もなくなる時もなった。遠い高所得者がテナントとして登録され、無住宅の恩恵を受ける
江南の大きな家に住んでいると、引っ越しても取得税が発生したかどうかは当然です。
チャーター制も今はなくてはならない制度だ。
コメントを作成する自然の中で
チャーター詐欺の予防方法は簡単です。国会議員がきちんと仕事をしなかったそうだ。
処罰を懲役20年以上すればよい。最高死刑まですればなくなる。
コメント作成者政治病患者
チャーター資金融資を制限した場合自然に家賃に変わります。
問題解決意志を示す政治家はいないというのが罠
コメント作成者ali
国民の力ユン政府です！チャーター詐欺テナント「税金の支払い」建設会社未分譲「税金支給」の購入
不動産PF金融会社「税金支払い」はありません。
そのためには公平に退職された会社員、法人、個人事業者、小商工人、さらにはギャンブルしてお世話になりました、借金、イ・デナム「税金支給」しなければなりません。
それでは賛成です。
すべて「原価の35％担保ローン」のみあちこちで助けてくれるのが上限です。
コメント作成者肯定的なワット
世界で唯一のチャーター制度が韓国にある
だから海外留学派が韓国のチャーター制度について論文を書くとみな合格した。
唯一の制度だから。ギャップ投機もチャーター制度があるので可能
だから、チャーター制度を取り除けばチャーター詐欺、ギャップ投機ともに捕まえることができる
コメント作成者石
1.家主が一緒に住んでいるなら、それは良いです。2. 絶対公認仲介士の言葉は信じてはいけない。
3.契約は家主と対面してください。
コメント作成者キム・ウンファン
100年以上韓国で正常な取引で続いてきたチャーター...
政府が…銀行と建設会社を食べて生かし、住宅価格を捨てて不動産バブルを引き起こし、税収を確保しよう…
その結果、...
コメント作成者ポチョンチョン
◆国力党ユン・ヒスク「賃貸借3法のためにチャーター制度も消滅…4年後にはきちんと家賃」2020. 7. 30 韓国経済
◆民主党ユン・ジュンビョン「貸切消滅が悪いか？」 「消滅が運命の制度」反論…2020. 8. 2 韓国日報
※2020年国力党が賃貸借3法に反対した理由は庶民の希望はしご「チャーター」を消滅させるという論理だった
民主党はチャーターは消滅させなければならない「毒であれ謝罪」という立場だった
※そんな国力党今はチャーターギャップ投機連鎖不渡りが賃貸借3法のせいだよｗｗｗ
これらの論理は常に前後が合わない
口でご飯を食べると主張した、口でたわごとも安い ひっくり返る格
コメント作成者ソオトオン
こんなことが今回が初めてなの？ 昔からずっと続いてきたので、即座にチャーター保証保険まで生じたじゃないか
だから不動産の仲介商は気をつけて、もっと詐欺に加わりました。国も救うのが難しいように!!!!
認定ブローカーが間違って仲介したので責任を尋ねてください！仲介手数料はなぜ受け取るのか？？？？
国民税でむやみに使わないでください
コメント作成者キム・ヨンスク
チャーターを取り除くチャーターレンタルやっていますが、銀行だけが良いことをさせます。
コメント作成者オメガ
住宅価格が変動するから相場チャーター金70プロで意味ない。 公示地が50プロにしてチャーターローンを取り除かなければならない
コメント作成者だけ
多住宅賃貸事業者制度をなくすと、すべて解決される。
こんなシステムの亀裂を狙い、各種『ズル』が流行りました。本ブログでも取り上げた、ギャップ投資が、その代表格です。特に、「無資本ギャップ投資」とされるものは、金スプーンを夢見る人たちの間で大いに流行りました。ギャップ投資については今までも紹介しました。「10億ウォンのマンションを買って『貴族』になることを夢見るものの、5億ウォンしか用意できないAさんが、5億ウォンでジョンセに入ろうとするBさんとのコンビプレー（？）で、そのマンションを購入する」こと，と。実際に住むのはBさんなので、Aさんはカップ麺でサバイバルしながらマンションが値上がりするのを待つ、そういうパターンです。じゃ、「無資本～」は何か。これは個人ではなく、最初から多数の住宅を購入して、それをジョンセで出す、「住宅のレンタル業」を夢見る人たちがよく使う方法です。
まず、「不動産王」を夢見るAさんがいるとします。自己資本ゼロ。不動産仲介業者をグルにするなどして情報をあやつり、ジョンセ入居先を探しているBさんに「価格8億ウォンのアパートがあります。ジョンセ価格は普通は6億ウォンですが、いま5億ウォンで出せるものがありますよ」とします。しかし、そのアパート、実は5億ウォンで購入できるものでした。はい、これで、AさんはBさんのジョンセ金だけで、そのアパートが買えます。ネットメディア「EBN産業経済」の説明をお借りしますと、「無資本ギャップ投資とは、賃借人が支払ったジョンセ保証金で、当該住宅を買い入れる契約も同時に進めるなどで、自分の金を使わずに住宅所有権を取得する方式をいう。ジョンセ金を返す力はそもそも無く、漠然と住宅価格が上がると期待しながら、ジョンセ金の『回して防ぐ（※自転車操業）』をしていたのだ。公認中会士（※不動産仲介業者）も関わっていたことがわかった」、と。
[チャーター詐欺一派満派②] 全国拡散税… 「無資本ギャップ投資」最終的に破局
https://www.ebn.co.kr/news/view/1574895/
ソンゴ2023.04.21 06:00 | 修正 2023.04.21 08:02 EBNシン・スンフン記者（shs@ebn.co.kr）
仁川ミチューホール区で東タンまで… 被害者の続出
「無資本ギャップ投資」で購入… 公認仲介士も介入
「虚しい制度…個人的な努力で解決不可」
昨年、江西区華谷洞「ヴィラ王」キム・モ氏事件で触発されたチャーター詐欺が全国を襲っている。 賃貸人が住宅価格の上昇を期待し、新規預金に返却し、家賃の下落が続くと預金を返すことができず、結局破局を迎えたのだ。 問題は今年下半期に、昨年のチャーター価格急騰時期売り物の契約満期が到来するほど、より大きな被害がかかる可能性があるという懸念が出ている。
20日、不動産業界によると仁川ミチュホール区に続き、京畿道華城市東弾新都市でオフィステル250軒を所有した賃貸人が破産手続きを踏みながら被害者が続出していることが分かった。 仁川ミチューホール区一帯で貸切詐欺を起こした、いわゆる「建築王」の場合、首都圏一帯に保有した住宅だけが2700軒余りに達するが、このうち2000軒以上がオークションに移ったことが分かった。
チャーター詐欺被害額だけが500億ウォンに達する。 検察は建築王が公認仲介士と組んで組織的にチャーター士士を犯したと見ている。 建築王が資金事情悪化で家がオークションに移る可能性があるのに無理に全世界契約をしたということだ。
建築王は2009年から公認仲介士、仲介補助員など他人名義を借りて土地を買い入れた後、自身が運営する総合建設業者を通じて小規模マンション・ヴィラなど住宅を建てた。 貸切保証金と住宅担保貸出金を集めて共同住宅を新築しながら不動産を増やしてきた。
仁川ミチューホール区事態が縫合される前に、東灘でも貸切詐欺事態が浮上した。 去る18日から華城東弾警察署には「東弾新都市一帯でオフィステル250余りを所有した賃貸人夫婦が破産して被害者数十人が貸切金を返還できない立場に置かれた」と主張する申告が数件は受領された。
賃貸人夫婦は、テナントに「税金滞納などの問題でチャーター金を返すことが難しいので、オフィステルの所有権を移転していく」というメッセージを送ったという。 しかし、テナントは所有権を移転しても税金問題で２０００万～５０００万ウォンの損失が避けられないと訴えている。
釜山でも昨年11月から最近まで本人と法人名の釜山釜山神宮と東レ区一帯オフィステル100余りのテナントを相手に80億ウォン相当のチャーター金を返さないチャーター詐欺を行った容疑で30代が拘束された。 慶尚南道昌原（キョンナム・チャンウォン）では不動産ブローカーと組んでテナント１５人から預金５億ウォン余りを傍受したオフィステルビル主が起訴された。
チャーター士機には「無資本ギャップ投資」方式が使われた。 無資本ギャップ投資とは、賃借人が支払った賃貸保証金で当該住宅を買い入れる契約を同時に進めて、お金を一杯も取らずに住宅所有権を取得する方式をいう。 デポジットを返す能力がそもそもなかったが、漠然と住宅価格が上がると期待しながら「保証金返却」をしたのだ。 公認仲介士も貸切士士に介入されたことが明らかになった。 平均1億～2億ウォン程度のワンルーム‧オフィステルを相場より高価に契約するよう誘導し、賃貸人に通常の手数料より高い金額を受ける式だ。
特にチャーター士機は2030世代に集中したことが分かった。 昨年９月から最近までチャーター詐欺被害で相談された人のうち２０代が２０％、３０代が５２％で、２０３０世代が全体の７０％以上を占めた。 被害金額は１億ウォンから２億ウォンの間が３５．７％で最も多かった。
チャーター詐欺・カントンチャーター被害者全国対策委員会は「パンツ賃貸人と建設会社、公認仲介士、仲介補助人、不動産コンサルティング業者が組んだ罠を避けて行ける人は誰もいない」とし「よく編まれた操作で膨らんだ相場、賃貸人の 数十億台の税滞納事実もあらかじめ分からない虚しい制度により、誰も個人的な努力で解決できない」と明らかにした。
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こんなやり方で数十、数百の家を買い入れて「不動産王」を夢見ていた人たちが、最近韓国で社会問題とされている「ジョンセフォビア」、すなわちジョンセ問題の主な原因です。数世帯規模のものは、ニュースにすらなりません。理由はどうであれ、あれは「入居者に返すべきもの」です。何か別の投資で大当たりしないかぎり、家の価格が上がる、ジョンセ価格も上がる（次の入居者のジョンセ金で、前の入居者の分を返す）システムが続かないかぎり、大家に利益などありません。国会では、野党側を中心に、ジョンセ価格を家の価格の70％までにする法案が動いていますが・・いまジョンセが家の価格の90％ならと、これを70％にすると、家の価格の20％の分、「次の入居者のジョンセ金」が安くなります。その差額の分を、前の入居者にちゃんと返せる大家さんが、どれぐらいいるのでしょうか。
