こんばんは。
じゃあ、建築事業部の営業マン個人単位の動きを書いていこうかな。
まずさ、営業で1番大事なのが情報。
これは間違いない。
情報がないと仕事にならない。
営業マンによって情報をどうやって入手してくるかはスタイルが違うんだよね。
過去客回ったり、銀行に通ったり、不動産屋に通ったり、税理士回ったり、ひたすら飛び込みしたり、役所と情報交換したり、地主回ったり、飲み屋でお客さんと仲良くなったりとか。笑
本当に人それぞれ。
それで、情報を得たらどんな動きをするかって言うのをLOCの場合で説明するね。
まずさ、テナントの出店計画みたいな情報を得る。
そしたら、テナントに賃料とか契約年数みたいなお金に関する事項と出店エリアや建物規模と用途、駐車台数とか土地建物に関する事項をヒアリングする。
ヒアリングしたら、こういう用途でこのくらいの規模なら建物なら大体いくらで建てられるなとか、駐車台数がこれくらいなら敷地はこれくらいいるなとか、このくらいの賃料で契約年数は何年で建築金額がいくらだったらこのくらいの利回りの投資案件になるなとかが分かってくる。
そういうことが整理できたら、次にやるのがマッピング。
まずは、地図上で必要な敷地面積前後の空き地や駐車場ピックアップしていく。
社内システムでD-MAPってのがあるんだけど、これが優れもの。
不動産情報に特化したグーグルマップみたいな感じで、用途地域や地番、路線価なんかがすぐ分かるし、地図上で距離や面積なんかを測ることもできる。
それができたら、現地を確認していく。
この時に大事なのが、ピックアップした物件をただ確認するだけじゃなくて、老朽化が深刻な建物や売り物件になっているような建物がないかも確認すること。
さすがに建屋が残ってる土地の状況はどんなに優れたシステムであっても地図上では分からないからね。
現地確認が終わったら、謄本と字図っていうのを取る。
謄本ってのは、この土地は誰が持っててこのくらいの大きさですよってのが書いてあるものね。
字図ってのはこの地番の土地はこんな形ですよとかっていうのが分かるもの。
本来法務局で取得できるんだけど、大和ハウスではネットで取得できるから楽チン。
事務のおばちゃんが取ってくれるしね。笑
そいつらが取得できたら、まず誰が持ってるのかどのくらいの広さかってのを確認する。
それが出来たら、物件をとりあえず地図に落とし込んでテナント側にどこなら出店可能かを確認しに行く。
それで出店可能な物件だけをピックアップして地上げをしていく。
地主のところに行って、こんな案件ですよ、取り組みませんかってのを提案していく。
地主って個人か法人なんだけど、不動産投資に慣れてる人と慣れてない人で全然違うんだよね。
慣れてる人は収支表作ってこのくらいの利回りで手残りが月々いくらですって話をしたらもうちょっと欲しいとか、契約期間伸ばせないかとかっていう踏み込んだ話ができるんだけど、慣れてない人はそうもいかない。
提案資料作って訪問しても、そもそも投資に抵抗感があったりして門前払いも珍しくない。
こういう人はあんまり知識なかったりするから、話ができればこっちが主導権握って提案しやすいんだけどね。
そんで、地主が口説けたら、設計や設備の技術者と打ち合わせして、テナントにこんな建物や配置になりますとか確認して図面を承認してもらって合意書を地主とテナントで結んでもらって、地主から建物の注文書を貰う。
そしたら次はもう少し詳しい図面を設計が作成して、テナントと建物の仕様を打ち合わせしていく。
それで図面が完成したら賃貸借契約を結ぶ。
長くなったので続きは次のブログで。
じゃあ、建築事業部の営業マン個人単位の動きを書いていこうかな。
まずさ、営業で1番大事なのが情報。
これは間違いない。
情報がないと仕事にならない。
営業マンによって情報をどうやって入手してくるかはスタイルが違うんだよね。
過去客回ったり、銀行に通ったり、不動産屋に通ったり、税理士回ったり、ひたすら飛び込みしたり、役所と情報交換したり、地主回ったり、飲み屋でお客さんと仲良くなったりとか。笑
本当に人それぞれ。
それで、情報を得たらどんな動きをするかって言うのをLOCの場合で説明するね。
まずさ、テナントの出店計画みたいな情報を得る。
そしたら、テナントに賃料とか契約年数みたいなお金に関する事項と出店エリアや建物規模と用途、駐車台数とか土地建物に関する事項をヒアリングする。
ヒアリングしたら、こういう用途でこのくらいの規模なら建物なら大体いくらで建てられるなとか、駐車台数がこれくらいなら敷地はこれくらいいるなとか、このくらいの賃料で契約年数は何年で建築金額がいくらだったらこのくらいの利回りの投資案件になるなとかが分かってくる。
そういうことが整理できたら、次にやるのがマッピング。
まずは、地図上で必要な敷地面積前後の空き地や駐車場ピックアップしていく。
社内システムでD-MAPってのがあるんだけど、これが優れもの。
不動産情報に特化したグーグルマップみたいな感じで、用途地域や地番、路線価なんかがすぐ分かるし、地図上で距離や面積なんかを測ることもできる。
それができたら、現地を確認していく。
この時に大事なのが、ピックアップした物件をただ確認するだけじゃなくて、老朽化が深刻な建物や売り物件になっているような建物がないかも確認すること。
さすがに建屋が残ってる土地の状況はどんなに優れたシステムであっても地図上では分からないからね。
現地確認が終わったら、謄本と字図っていうのを取る。
謄本ってのは、この土地は誰が持っててこのくらいの大きさですよってのが書いてあるものね。
字図ってのはこの地番の土地はこんな形ですよとかっていうのが分かるもの。
本来法務局で取得できるんだけど、大和ハウスではネットで取得できるから楽チン。
事務のおばちゃんが取ってくれるしね。笑
そいつらが取得できたら、まず誰が持ってるのかどのくらいの広さかってのを確認する。
それが出来たら、物件をとりあえず地図に落とし込んでテナント側にどこなら出店可能かを確認しに行く。
それで出店可能な物件だけをピックアップして地上げをしていく。
地主のところに行って、こんな案件ですよ、取り組みませんかってのを提案していく。
地主って個人か法人なんだけど、不動産投資に慣れてる人と慣れてない人で全然違うんだよね。
慣れてる人は収支表作ってこのくらいの利回りで手残りが月々いくらですって話をしたらもうちょっと欲しいとか、契約期間伸ばせないかとかっていう踏み込んだ話ができるんだけど、慣れてない人はそうもいかない。
提案資料作って訪問しても、そもそも投資に抵抗感があったりして門前払いも珍しくない。
こういう人はあんまり知識なかったりするから、話ができればこっちが主導権握って提案しやすいんだけどね。
そんで、地主が口説けたら、設計や設備の技術者と打ち合わせして、テナントにこんな建物や配置になりますとか確認して図面を承認してもらって合意書を地主とテナントで結んでもらって、地主から建物の注文書を貰う。
そしたら次はもう少し詳しい図面を設計が作成して、テナントと建物の仕様を打ち合わせしていく。
それで図面が完成したら賃貸借契約を結ぶ。
長くなったので続きは次のブログで。