【民法１７７条】は
不動産に関する物権の変動の対抗要件について
規定されています。
条文を見てみましょう。
↓
「不動産に関する物権の得喪及び変更は、
不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、
第三者に対抗する事ができない。」
これ、
不動産売買においては
非常に重要な条文なんです。
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ややこしいので簡単に説明しますと
「A → B に不動産を売却する。」 とします。
AとBは契約当事者なので
「売ります。」 と 「買います。」 の意思表示の合致で
契約は成立し、所有権は移転します。
（ただし、特約で所有権移転の時期は決済と同時とされる。）
AB間の当事者間では
登記は不要なんです。
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では
登記はどの時点で必要なのでしょうか？
「A → B に不動産を売却した。」 後に
「A → C にも不動産を売却して、登記を完了した。」 とします。
AはBに不動産を売却しているので
既に所有権はBにあります。
ですが
Aは（ABの売買を知らない）Cにも売ってしまいました。
AC間の売買も他人物売買として有効です。
この場合
BとCは、当然所有権を主張しますので揉めます。。
対抗関係ですね。
この場合
どう解決するかというと
どちらが登記を備えているかで判断します。
上記事例ではCが登記を具備していますので
Cの勝ちです。
これが民法１７７条が規定している問題です。
BはCに対しては
不動産取得を対抗できませんので
Aに対して
責任を追及していく事になります。
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これが
基本的な登記の考え方なのですが
これに
時効が絡んでくると厄介です。
「時効完成前に、所有者が第三者に売却して、登記をした。」
とか
「時効完成後に、所有者が第三者に売却して、登記をした。」
とか。。
結論が全然違ってくるんです。
では
なんでこんなマニアックな事を書くのかというと
今回
実際に私が
上記事例に遭遇しているからなんです。
長くなりそうなので
詳細は
次回に書きたいと思います。
お楽しみに～
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