静岡東部出張

静岡東部に出張でした。

最近よく行ってます😅

遠い。。

今回のメニューは、

①自主管理になる沼津１の入居者へのご挨拶と、保険加入の確認

②函南のプロパンガスについての打合せ

③仲介店まわりとヒアリング

④沼津１と函南の売却に向けた打合せ

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①保険加入の確認がメインです。単身間取りのアパートでは孤独死が1番のリスク。

リスクヘッジの為に、保険証券の確認をさせてよらい、未加入の方は新たに加入してもらいます。

②函南のプロパンガス会社Eが当エリアから撤退するらしいので、以前から営業熱心なNと切替えを視野に打合せ。でも、とりあえずは切り替えない事にしました。

将来的に、売却するタイミングで切り替えるかも知れません。

③沼津１の満室化についてずっと考えています。

設備や家賃では絶対に負けていない

案内さえしてくれたら決まるはず

でも埋まらない

‥というジレンマ

→もしかして、広告代の問題なの？

と、思い立ちました。

募集条件と室内の仕上がり具合が間違ってなければ、広告代は１ヶ月でも動いてくれる筈！

‥という仮説が間違ってるかも知れない。。

それを確かめたくて、懇意にしてる賃貸仲介にヒアリングして、広告代２ヶ月で募集してみる事にしました。

沼津は比較的厳しいエリアだと思うので、相場に合わせていかないとね。

様子を見てみます。

④保有と売却との両睨み、という事で準備しています。

埋まるなら継続保有。

やっぱり厳しいと結論付けたら売却。

こういう我儘な私にお付き合いしてくれる売買仲介さんがいてるのは大変有り難いです。

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さて、今週の入退去。

岡崎のオーバードーズの方。

３月末付で退去頂く事になりました。

お互いにとっての最適解だと思います。

で、募集開始したところ、すぐさま申込み有。

有難い事です。

刈谷は既にで2件内見があり、どちらかで決まるだろうと踏んでます。決まって欲しい。

（刈谷は和室+カーペット）

↓

別件で、岡崎で１件退去予告。

転勤らしいので仕方がないですね。

退去予告

→名東×１（家賃保証会社対応中）

→天白×１（家賃保証会社対応中）

→岡崎×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×１

中川　×１（店舗）

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×２（原状回復中）

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

10/149（6.71%）

サイクルポート新設

区画整理事業にともなう工事が進んでいます。

ちょっとわかりにくいかもですが、

🟦は元々は川でして、暗渠になりました。

🟥は収用された敷地です。

🟩が道路になります。

それにともない、建物側にサイクルポートが新設されました。

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聞いた話ですが、賃借物件での旅館業をする際に、貸主の承諾を得ずにやっちゃってる人がいるらしいです。

民泊は貸主の承諾はマストだけど、旅館業では承諾はマストではないのかな？

その辺は詳しくないですけど。

ただ、承諾を得てないと後々トラブルになり得ますよね。僕なら必ず承諾を得ます。というか、承諾を得られる事を条件に借ります。

そこそこ有名な人らしいですけど、危ない橋を渡ってるんやなぁ。。

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さて、今週の入退去。

津島で退去立ち合いした部屋に、即申込み（直接募集）が入り、プラマイゼロ。

岡崎で短期退去。

オーバードーズによる救急搬送、心筋梗塞で入院。室内で何かあると困るので、退去頂く事にしました。

短期退去の立合いが続いてるので、短期解約違約金で儲かってますw

退去予告

→名東×１（家賃保証会社対応中）

→天白×１（家賃保証会社対応中）

→岡崎×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×１（原状回復中）

中川　×１（店舗）

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×２（原状回復中）

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

10/149（6.71%）

悲報 家賃６ヶ月分未入金発覚

弟の不動産購入活動に付き合う形で、金沢に。

すごい雪でした。

横浜在住の弟にとって遠隔地になるので「遠征する前に、融資をある程度固めておいた方がいいよ」とアドバイスしておいたのですが、やっぱりちょっと融資が難しそうかなと思います。

サラリーマン大家向けのローン商品がある地銀

本店・支店がある地銀

ノンバンク

あとは公庫ぐらいでしょうか。

場所は悪くないものの、間取りが悪いし、外壁関係も手を入れる必要がありそうで、初心者には少し難易度が高いかも？という印象です。

ついでに、雪化粧をした金沢城跡と兼六園に。

とてもきれいでした❄️

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久々に💧家賃等の入金チェックをしたところ、なんと６ヶ月分未入金の入居者（A）がいる事が発覚。。💦

慌てて本人に確認したところ、色々ややこしい事情があるらしいのですが、どうやら支払う気はあるそうです。

月曜日に滞納してる６ヶ月分を纏めて支払ってもらう事になってますが、果たして本当に入金されるんやろうか。。😨

別件で、この方の紹介である入居者Bが滞納＆夜逃げ&短期退去なのでw、連帯保証人たる入居者Aに請求しています。

２件合わせて、45万円程度💦

家賃を毎月チェックしてなかった私の過失を棚に上げて言うと、

こういうのって税理士は気付かないのかなぁ。。

毎月複式簿記で仕訳してくれてるやん？

ずっと未入金が残ってる訳やから、決算のタイミングとかで指摘してくれてもいいと思うんやけど。。

以前自分で仕訳してた時は、少なくとも決算の時に気付いてたんだよな。。

今度の面談で、問い合わせてみようと思います。

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さて、今週の入退去。

→刈谷１件、藤枝1件

刈谷の入居者のお姉様から入電。

療養中だった弟が（病院で）亡くなったから、退去手続きをお願いしたいとの事。

悲しい退去となりました。

藤枝は法人契約。

退職にともなう退去です。

こちらも10年程住んで頂いたので感謝。

いずれも家賃を上げて募集します。

退去予告

→名東×１

→津島×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×１

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×２

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

10/149（6.71%）

買付をキャンセルしました

納税や修繕が一気に来て、ちょっと大変。。

沼津１の原状回復

藤枝の原状回復費用と別部屋のトイレ修繕

岡崎の原状回復

名東や津島の修繕

津島のバランス釜交換

源泉徴収支払

かれこれ400万くらいのキャッシュアウトが一気に来ると、さすがに凹みますね。

来月は、+αで藤枝の原状回復と津島の不動産取得税支払いが控えてるし、本当に儲かってるのか、よくよく考えないといけません。

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買付を入れて購入を進めていた件ですが、キャンセルしてしまいました。

元々大して儲からないなと思いつつ、経費計上目的での購入検討であったものの、

・修繕費用が予想以上に掛かりそう

・その割にキャッシュフローは微々たるもの

結果、投入資金の回復が見込めず、売却益も大して見込めないという状況でした。

私の心の警報がガンガン鳴っていたので、それに従う事にしました。

売主さんや仲介さん、修繕業者さんには申し訳ない事をしました。

軽率な買付を入れてしまって、反省です。

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さて、今週の入退去。

→藤枝1件

来月から沼津１を自主管理に変更する事を決めたので、早速近隣の仲介店をまわってきました。

富士の仲介店４件、沼津の仲介店6件程。

立地は良いとは言えない沼津１ですが、賃貸仲介店が、「案内すれば決まる！」と思ってくれる募集条件を設定すればいいのかなと。

新たに無料Wi-Fiも導入する事にしました。

（管理料がなくなるので費用は変わらず。）

賃貸仲介店の要望に応え、フリーレントも付けちゃいます。

満室目指して頑張ります。

退去予告

→藤枝×１

→名東×１

→津島×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×１

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

８/149（5.37%）

2026 スタート

2026

明けましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いします。

去年１月に加入した小規模企業共済。

１年経ったので、掛金分を借りて株を買おう！と鼻息荒くw電話したら、今年の10月ぐらいから、らしい。。

2026初頭から出鼻を挫かれましたw

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購入を進めている件ですが、取り急ぎ保証協会付で回答有。

価格1,100万のところ、上限1,000万との回答。リフォーム資金は別途アレンジしてもらう事にして、トータル200万程度の手出しかなと思います。

ある銀行さんでは、プロパーでも検討してもらってるので、その回答を待って進める事になりそうです。

１部屋、要フルリフォームの空室があります。

予算が無限にある訳ではないので、最低限の範囲で抑える方針です。

その中でも浴室が特にネック。

右奥の柱が邪魔で、ユニットバスも無理だし、浴槽も置けないし、どうしたらいいのか、全く分かりません。。💧

思い切ってシャワーブースにするのも一案かも知れませんけど、どうなんでしょうね。。

（妙案あれば、是非アドバイスお願いします🙏）

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さて、今週の入退去。

→津島の先月〜入居の方から退去連絡。法人契約なのですが、入居者（外国籍の従業員）が退社したそうで。

まぁ、短期解約違約金はもらうし、室内もさすがにきれいなんだろうけど、2〜3週間での退去はちょっと勘弁してもらいたい。。💧

→管理会社が全然動いてくれず、常に空室不安がある沼津１。

電話ヒアリングの結果、沼津市と、西隣の富士市の仲介店数社が協力してくれそうな事から、ついに管理契約解除の決断しました。

自主管理で幅広く賃貸仲介店に協力を仰ぎます。

案内さえしてくれたら、埋まる自信はあります。

退去予告

→藤枝×２

→名東×１

→津島×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）