5年後の減価償却切れに備える

沼津１の売買契約が終わりました。

今月末の引渡しを予定しています。

私は決済までにシロアリの薬剤散布を行います。

指値に応じる代わりに、薬剤散布をする他は現状渡し、瑕疵担保免責で引き渡す事になってます。

・

・

・

①苦労せずに長く満室運営できる賃貸物件を

②無借金で保有していく

‥事を目指してるので、売りたい物件は他にもありますw

ただ、売る時期はよく考えないといけなくて、ここ2年くらいで立て続けに買った5物件の減価償却が5〜6年後に切れる予定です。

（税理士が、税金を抑えたい私の意を汲み、短く計上してくれた。）

なので、今ではなくて、もっと残債が減ってるであろう5年後に、売却と繰上返済をぶつけていく必要があるのかなと考えています。

引き続き、油断せず慎重な運営が求められます。

・

・

・

さて、今週の入退去。

春日井戸建で7末に退去との連絡有。

津島に仲介店経由で申込みが入るらしく、これでようやく満室に。

中川の店舗と駐車場がない名東は、ある程度長期目線です。天白はそろそろ現状回復工事が終わるので、こちらは早めに埋めたいところです。

・

・

・

【退去予告】

春日井×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

4/137（2.92%）

築古の出口

私が物件を売りたくなる理由は２つ。

①将来的に運営が厳しくなりそう

②協力的な賃貸仲介店や修繕業者が見つからない

これ以外は基本ホールド。

長く所有すればする程残債も減り、土地値に下支えされた含み益がどんどん膨らんでいくからです。

沼津１は、上記の①②どちらも当てはまる気がしますw

・

・

・

築古はとにかく売りづらいですよね

買い手の融資がつきづらいので。

今回は、某金融機関の高属性サラリーマン向けのローン商品があって、それを利用するそうです。

エリア的にも金額的にも物件スペック的にも合致したみたいです。

逆にいうと、このローンが終わると出口がなかったかも知れないので、ラッキーでした。

今は買付が入り、契約書の雛型が届いてる段階です。

・

・

・

気が早いですがw、売却後をシミュレーション。

沼津１の売却（CF-25万）

沼津２の繰上返済（CF+10万）

春日井繰上返済（CF+4万）

リフォームローン繰上返済（CF+5万）

こうする事で

売却益の半分程を手元に残した上で、キャッシュフロー的にはほぼ変わらないです。

減価償却が終わってる沼津２と春日井戸建を無借金化にする事で、デッドクロスを緩和します。

沼津２シミュレーション

（繰上返済前）

5.5×4戸＝22万

元金返済＝8万

利息返済＝3万

税引前手残り＝11万

利益＝19万

税金＝5.7万

税引後手残り＝5.3万

（繰上返済後）

5.5×4戸＝22万

税金＝6.6万

税引後手残り＝15.4万

税金はそれ程増えないけど、手残りはかなり増えますよね

こんな感じで売却を絡めつつ、少しずつ無借金化を進めていければと考えています。

・

・

・

さて、今週の入退去。

今週は特に動きなし

・

・

・

【退去予告】

なし

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

立退強制執行 立ち合い

天白アパートで、立退きの強制執行が断行され、私も立ち合ってきました。

執行官、立会人、弁護士、大家、荷物を運び出す業者等、結構な人数が揃いました。

てっきり夜逃げ済だと思ってた入居者は、なんと在宅。。

事情を聞いたところ、契約社員を切られて以降職が見つからず、今に至ると。。

現在は生活保護を受けているらしい。

次の住まいはまだ決まってないらしく、お気の毒には感じるが、こちらはどうしようもない。。

空いてる名東アパートを紹介してあげようかと一瞬頭をよぎったが、このパターンで一度痛い目に遭ってるのでやめときました。

幸い、室内はそれ程荒れてなさそうなので、原状回復費用はそれ程掛からないと思われます。

・

・

・

ひっそりと売りに出してる沼津１に、満額で買付を入れたいという人が現れたそうです。

が、銀行の評価額が少し足らず、いくらか指値が入れたいとの探りが入りました。

ちょっと考えさせて欲しいと、保留にしてます。

ただ、少し前に発生した羽蟻騒動の件もあるので、最悪キャンセルになる場合もあると思ってます。

・

・

・

さて、今週の入退去。

藤枝アパートと島田２アパートに申込みが入り、満室返り咲き。

値下げしてすぐ埋まったので、やっぱり家賃が高いという事だったんだろうなぁ。。

天白アパートは強制執行完了で空き。

パッと見、そんなに荒れてなかったと思うのですが、改めて室内要確認です。

・

・

・

【退去予告】

なし

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

羽アリ発生

沼津１（木造）アパートの２階の入居者から、お風呂場付近から羽アリ（シロアリ）が出てるとの連絡有💧

業者さんに聞いてみたら、おそらく１階も出てるんじゃないか？との事。

１階真下の部屋の床下の調査と、天井裏と壁の間に薬剤を撒いてもらう対応になりそうです。

早く薬剤散布したいのですが、１階の入居者と連絡がなかなかとれず、ヤキモキしています。

・

・

・

建物の火災保険の更新が痛いです。

沼津２は残債500万程度。

なので、基準価格も残債程度にして、とにかく保険料を抑える方針です。

この物件は、ピロティ（１階が駐車場）のタイプなので、水災も外しちゃいました。洪水等による２階部分（地上高2.5Mくらい）の床上浸水なんて、災害マップ的にも、まず起きないでしょうから。津波は地震保険の対象ですしね。

とにかく、春は固定資産税の支払いもあり、大家さんにとっては毎年憂鬱な季節。

少しでも出費を抑えるべく、工夫していこうと思います。

・

・

・

さて、今週の入退去。

家賃を下げて募集し直した磐田に、早速申込みが入りました。数千円の値下げが効果的なのか。。

家賃相場はしっかり確認しないといけませんね。

藤枝、島田２、津島は早々に埋めたいところです。

・

・

・

【退去予告】

→天白×１（家賃保証会社対応中）

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×１

磐田　×０

天白　×０

島田２×１（原状回復工事中）

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

８/149（5.37%）

イラン戦争は大家業に影響大ですね

末っ子が大学入学でこの春から1人暮らし。

法人名義で借りたのですが、初めて家賃保証会社の審査を受ける事に。

いつも審査する側なので、審査される側になると、それはそれでソワソワするものですねw

無事承認されたので、信用に傷はついてないみたいです^ ^

・

・

・

イランの戦争が長引きそうで、石油由来の品々が品薄になってますよね。

既に実感されてる方も多いとは思いますが、クロスやクッションフロアの糊とか、シンナー等が品切れで、原状回復したくてもできないという状況になってきつつあります。

岡崎アパートも、退去後すぐに申込みが入ったのですが、原状回復が間に合わないとの事なので、最低限の原状回復で住んでもらう形になりそうです。

早く戦争が終わってくれないと、大家業やリフォーム業は中々大変になりそうですね。。

・

・

・

島田２アパートのプロパンガス会社を変更する方向で進めています。

新たに切り替える先は、岡崎アパートと同じ業者さんなのですが、設備のレンタルサービス（合法）があって、それがとても助かるからです。

リフォーム代高騰や金利上昇で、大家には厳しい環境なので、少しでもメリットの出る業者さんと組みたいと考えています。

・

・

・

さて、今週の入退去。

客付不安のある函南に申込みが入り、満室返り咲き。管理会社系の仲介部門が決めてくれました。

いつも募集したら即決まってた藤枝アパートですが、この繁忙期で埋まらず。

¥3〜5,000程家賃を上げたのですが、もしかしてその影響かな？

仲介店と募集条件を調整しつつ、新規の仲介店も開拓しつつ、という感じで動きました。

↓

結果、早速新規の仲介店から申込みを頂きました。

営業まわりの成果が出た形です。

津島はM社単独募集だったのですが、決まりが悪いので、他社にも依頼しました。

早速引き合いが来てるので、期待したいと考えています。

退去予告

→天白×１（家賃保証会社対応中）

・

・

・

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×１

磐田　×１

天白　×０

島田２×１（原状回復工事中）

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

９/149（6.04%）