立退強制執行 立ち合い

天白アパートで、立退きの強制執行が断行され、私も立ち合ってきました。

執行官、立会人、弁護士、大家、荷物を運び出す業者等、結構な人数が揃いました。

てっきり夜逃げ済だと思ってた入居者は、なんと在宅。。

事情を聞いたところ、契約社員を切られて以降職が見つからず、今に至ると。。

現在は生活保護を受けているらしい。

次の住まいはまだ決まってないらしく、お気の毒には感じるが、こちらはどうしようもない。。

空いてる名東アパートを紹介してあげようかと一瞬頭をよぎったが、このパターンで一度痛い目に遭ってるのでやめときました。

幸い、室内はそれ程荒れてなさそうなので、原状回復費用はそれ程掛からないと思われます。

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ひっそりと売りに出してる沼津１に、満額で買付を入れたいという人が現れたそうです。

が、銀行の評価額が少し足らず、いくらか指値が入れたいとの探りが入りました笑

それでも、そこそここ金額になります。

ちょっと考えさせて欲しいと、保留にしてます。

ただ、少し前に発生した羽蟻騒動の件もあるので、最悪キャンセルになる場合もあると思ってます。

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さて、今週の入退去。

藤枝アパートと島田２アパートに申込みが入り、満室返り咲き。

値下げしてすぐ埋まったので、やっぱり家賃が高いという事だったんだろうなぁ。。

天白アパートは強制執行完了で空き。

パッと見、そんなに荒れてなかったと思うのですが、改めて室内要確認です。

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【退去予告】

なし

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

羽アリ発生

沼津１（木造）アパートの２階の入居者から、お風呂場付近から羽アリ（シロアリ）が出てるとの連絡有💧

業者さんに聞いてみたら、おそらく１階も出てるんじゃないか？との事。

１階真下の部屋の床下の調査と、天井裏と壁の間に薬剤を撒いてもらう対応になりそうです。

早く薬剤散布したいのですが、１階の入居者と連絡がなかなかとれず、ヤキモキしています。

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建物の火災保険の更新が痛いです。

沼津２は残債500万程度。

なので、基準価格も残債程度にして、とにかく保険料を抑える方針です。

この物件は、ピロティ（１階が駐車場）のタイプなので、水災も外しちゃいました。洪水等による２階部分（地上高2.5Mくらい）の床上浸水なんて、災害マップ的にも、まず起きないでしょうから。津波は地震保険の対象ですしね。

とにかく、春は固定資産税の支払いもあり、大家さんにとっては毎年憂鬱な季節。

少しでも出費を抑えるべく、工夫していこうと思います。

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さて、今週の入退去。

家賃を下げて募集し直した磐田に、早速申込みが入りました。数千円の値下げが効果的なのか。。

家賃相場はしっかり確認しないといけませんね。

藤枝、島田２、津島は早々に埋めたいところです。

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【退去予告】

→天白×１（家賃保証会社対応中）

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×１

磐田　×０

天白　×０

島田２×１（原状回復工事中）

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

８/149（5.37%）

イラン戦争は大家業に影響大ですね

末っ子が大学入学でこの春から1人暮らし。

法人名義で借りたのですが、初めて家賃保証会社の審査を受ける事に。

いつも審査する側なので、審査される側になると、それはそれでソワソワするものですねw

無事承認されたので、信用に傷はついてないみたいです^ ^

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イランの戦争が長引きそうで、石油由来の品々が品薄になってますよね。

既に実感されてる方も多いとは思いますが、クロスやクッションフロアの糊とか、シンナー等が品切れで、原状回復したくてもできないという状況になってきつつあります。

岡崎アパートも、退去後すぐに申込みが入ったのですが、原状回復が間に合わないとの事なので、最低限の原状回復で住んでもらう形になりそうです。

早く戦争が終わってくれないと、大家業やリフォーム業は中々大変になりそうですね。。

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島田２アパートのプロパンガス会社を変更する方向で進めています。

新たに切り替える先は、岡崎アパートと同じ業者さんなのですが、設備のレンタルサービス（合法）があって、それがとても助かるからです。

リフォーム代高騰や金利上昇で、大家には厳しい環境なので、少しでもメリットの出る業者さんと組みたいと考えています。

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さて、今週の入退去。

客付不安のある函南に申込みが入り、満室返り咲き。管理会社系の仲介部門が決めてくれました。

いつも募集したら即決まってた藤枝アパートですが、この繁忙期で埋まらず。

¥3〜5,000程家賃を上げたのですが、もしかしてその影響かな？

仲介店と募集条件を調整しつつ、新規の仲介店も開拓しつつ、という感じで動きました。

↓

結果、早速新規の仲介店から申込みを頂きました。

営業まわりの成果が出た形です。

津島はM社単独募集だったのですが、決まりが悪いので、他社にも依頼しました。

早速引き合いが来てるので、期待したいと考えています。

退去予告

→天白×１（家賃保証会社対応中）

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×１

磐田　×１

天白　×０

島田２×１（原状回復工事中）

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

９/149（6.04%）

意識的にしてるルーティン

初の試みとして、今年はバンテリンドーム（中日のホーム）のシーズンチケットを購入してみました⚾️

日頃からお世話になってる賃貸仲介担当者さんや仕事の関係者さん、それから、長期入居頂いてる入居者さん等に、感謝の気持ちを伝えられたらと考えています。

ちなみに私は阪神贔屓🐯なので、三塁側の内野席にしましたw

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長期入居者の退去によるフルリフォーム

配管の経年劣化による水漏れ

解消しないトイレの詰まり

バランス釜の交換

テレビアンテナの不調

最近修繕がたまたま重なってるだけなのかも？ですが、築古は、とにかくキャッシュアウトが多い。😓

これって本当に投資なの？

‥と、ふと疑問に思う事がしばしばありますw

家賃収入は自動ですが、支払いは手動。

なので、ずっとキャッシュアウトが続いてる感覚になって、気が滅入る事、ありませんか？（私はあります😅）

こういう時に意識的にしてるルーティン

①通帳残高の確認

②残債と土地値の比較（＝含み益の確認）

自分は儲かってるぞ

間違ってないぞ

‥そういう確認を、意識的にする事にしています。

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さて、今週の入退去。

刈谷で無事申込み（仲介店経由）が入り、満室返り咲き。

刈谷だと、和室に絨毯でもすぐ決まります。

家賃アップに繋がらない過剰なリフォームは極力しない方針です。

藤枝はリフォーム完成前ではありますが、２部屋共に内見があり、どちらも申込みになりそうとの事。

こちらも満室返り咲きかも♬

磐田は内見があったようですが、その後の連絡がないので、決まらなかったと思われます凹

岡崎は、申込みがキャンセルとなっちゃいました。仕切り直し。

退去予告

→天白×１（家賃保証会社対応中）

→岡崎×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×２（原状回復工事中）

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×２（１部屋原状回復工事中）

岡崎　×１（原状回復工事中）

津島　×１

11/149（7.38%）

静岡東部出張

静岡東部に出張でした。

最近よく行ってます😅

遠い。。

今回のメニューは、

①自主管理になる沼津１の入居者へのご挨拶と、保険加入の確認

②函南のプロパンガスについての打合せ

③仲介店まわりとヒアリング

④沼津１と函南の売却に向けた打合せ

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①保険加入の確認がメインです。単身間取りのアパートでは孤独死が1番のリスク。

リスクヘッジの為に、保険証券の確認をさせてよらい、未加入の方は新たに加入してもらいます。

②函南のプロパンガス会社Eが当エリアから撤退するらしいので、以前から営業熱心なNと切替えを視野に打合せ。でも、とりあえずは切り替えない事にしました。

将来的に、売却するタイミングで切り替えるかも知れません。

③沼津１の満室化についてずっと考えています。

設備や家賃では絶対に負けていない

案内さえしてくれたら決まるはず

でも埋まらない

‥というジレンマ

→もしかして、広告代の問題なの？

と、思い立ちました。

募集条件と室内の仕上がり具合が間違ってなければ、広告代は１ヶ月でも動いてくれる筈！

‥という仮説が間違ってるかも知れない。。

それを確かめたくて、懇意にしてる賃貸仲介にヒアリングして、広告代２ヶ月で募集してみる事にしました。

沼津は比較的厳しいエリアだと思うので、相場に合わせていかないとね。

様子を見てみます。

④保有と売却との両睨み、という事で準備しています。

埋まるなら継続保有。

やっぱり厳しいと結論付けたら売却。

こういう我儘な私にお付き合いしてくれる売買仲介さんがいてるのは大変有り難いです。

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さて、今週の入退去。

岡崎のオーバードーズの方。

３月末付で退去頂く事になりました。

お互いにとっての最適解だと思います。

で、募集開始したところ、すぐさま申込み有。

有難い事です。

刈谷は既にで2件内見があり、どちらかで決まるだろうと踏んでます。決まって欲しい。

（刈谷は和室+カーペット）

↓

別件で、岡崎で１件退去予告。

転勤らしいので仕方がないですね。

退去予告

→名東×１（家賃保証会社対応中）

→天白×１（家賃保証会社対応中）

→岡崎×１

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×１

中川　×１（店舗）

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×２（原状回復中）

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

10/149（6.71%）