不動産投資のゴールについて

3月から始めてみた株式投資。

インフレが加速してる事もあって、今年は全体的に上昇相場でした。インフレ＝円の価値下落なので、相対的に株や不動産が値上がりします。この流れは来年以降も続くと思われます。

SBI証券（全て現物）

本日付時価評価額¥9,655,477

本日付評価損益額+¥1,021,575

今年実現損益+¥839,287

来年も無理せずマイペースで、株式投資を楽しもうと思います。

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不動産投資における、私なりのゴールを考えてみました。

現時点では、「不動産投資における最大の難敵である黒字倒産を回避しつつ、安全域に達する事」

‥だと考えています。

①初期は、融資を活用して規模拡大。

↓

②「長期ホールド物件」と「それ以外の物件」の位置づけがあるとして、

「それ以外の物件」を適時売却。

その売却益で「長期ホールド物件」を無借金化。

↓

③無借金化により、黒字倒産の心配はなくなる。

厳選した物件だけをホールドするので、楽勝で満室経営ができる計算になる。

私の現ステージは②かなと思っていて、「長期ホールド物件」と位置付けてるのは下記６物件。

（無借金になった場合の、大体の月額家賃も記載。）

沼津２（24万）

藤枝（48万）

磐田（27万）

天白（32万）

岡崎（74万）

津島（45万）

無借金で毎月200万超の家賃収入があれば、まぁ充分かなと。

なので、目指すべきはこの辺りかなと考えています。

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さて、今週の入退去。

→特に動きなし

退去予告

→沼津１×１

→藤枝×２

→名東×１

名東、長期入居だからと知り合いに頼まれた方ですが、まさかの滞納で短期退去濃厚。既に滞納が２ヶ月以上あるそうなので、近々保証会社によって追い出される見込みです😞

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

６/149（4.03%）

買付を入れてみた

小さなアパートに買付を入れてみました。

減価償却と購入経費を計上する目的です。

一応融資は使おうと思ってます。

金額が小さいので気楽ですが、迅速に取り組みます。

上空に電線が走ってて、敷地の一部に地役権が設定されてます。融資に影響するのかどうか、若干心配してるところです。

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とてもお世話になってる方の物件で、空室が増えてお困りのようだったので、静岡出張の途中で、現地確認と近隣仲介店へのヒアリングをしてきました。

静岡に限らず、地方の物件で立地を間違うと客付けが極端に厳しくなります。

空室が多いというので、さぞかし僻地なんだろうと思いながら見に行きましたが、めっちゃ好立地やん！

なんで埋まらないの？

‥という疑問を抱きながら、近隣の仲介店にヒアリング。

結果、ネックになってるのはただ１つだけ。

それは、管理会社がMである事。

管理がMであるが故に、M以外の仲介店に協力を仰げず、という状況です。

自主管理にすれば、協力してくれるとの事ですし、あとは募集条件を相場に合わせていけば、余裕で満室ですね。

その旨、フィードバックさせて頂きました。

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さて、今週の入退去。

①天白アパートに申込み（仲介店経由）が入り、満室返り咲き。

ある仲介店にお願いして、リアプロに載せたら翌日に申込みが入りました。

入居者は近所の大学生。

大学生需要はノーマークだったけど、もしかしてこのアパートって、本来学生向けのアパートなのかも知れない。チャリで10分程の距離です。

広告料は以下の通り。

客付仲介店に１ヶ月

リアプロ掲載店に0.5ヶ月

②岡崎アパートに申込み（仲介店経由）が入りました。

法人契約で入居者は外国籍。介護職との事。

退去から１週間後の申込みなので、悪くないと思います。

③藤枝アパートで１月末付で退去通知有。理由を聞いたところ、法人を退職したそうです。法人契約なので、仕方がないですね。

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×０

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

６/149（4.03%）

ババを掴まない為の指標

体調不良で１週間リスケした沼津出張を決行。

①三島の管理会社系の仲介店に営業まわり

②来月から自主管理に切り替える沼津２の入居者と契約書の巻き直し

無事ノルマを達成して、今日は島田で泊まりです。

明日は磐田の仲介店をいくつかまわって、名古屋に戻る予定です。

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また金利が上がりそうですね。

僕は幸い高利回り（その代わり築古）が多いので、金利が上がっても何とか大丈夫そうですが、新築系の低利回り、それから30年超の長期ローンを組んでる方は、それなりにインパクトが大きいかも知れません。

金利が上がる＝景気抑制＝金融引き締めの最初の一歩的な感じなのかな？

もし金融が引き締まったら、不動産価格は暴落するだろうし、その時に高値で所有してる人がババを引く事になります。

（だから気をつけてね、と金融機関の方が実際に言ってました😅）

幸い、不動産にはババを引かない為の指標（相続税路線価や積算評価等）があります。

購入を検討する際は、実勢価格に惑わされずに、指標を大切にしたいところです。

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さて、今週の入退去。

岡崎で１部屋退去がありました。

こちらは夜逃げ部屋。

契約者の息子さんが部屋を明け渡してくれたので、裁判せずに退去となりました。

ただ、室内はそこそこ荒れていて、特に浴室は強烈なアンモニア臭が。。🤮

何をやってくれてんねん💢

家賃保証会社からは2ヶ月分しか払われないし、修繕費用回収できないだろうから、そこそこの貸倒損害金が発生する見込みです凹

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×１

島田２×０

名東　×１

岡崎　×１

津島　×１

８/149（5.40%）

２世帯で家賃を値上げ

最近体調不良（発熱）で家でじっとしています。

沼津２アパートは来月から自主管理に変更するのですが、その関係で、今週末予定していた沼津出張はキャンセル。来週にリスケしました。

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刈谷アパート（2K）の２世帯で、家賃の値上げを実行します。

まずは生活保護世帯。

上限額に引き上げさせてもらいます。

これで¥4,000アップ。

まぁ、このパターンは値上げしやすいですよね。

それから、現状¥28,000と極端に安い世帯。

高齢のおばあちゃんと障害のある息子さんとの２人暮らし。楽な生活はしてないと思うのですが、刈谷で2万円代は流石に安すぎます。

断腸の思いで、¥30,000に値上げしました。

まぁ、これでもめっちゃ安いとは思いますけれど。。

刈谷アパートは売却を見据えてるので、レントロールは整えていきます。

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さて、入退去ですが、津島で１部屋申込みがありました。

法人契約で入居者は外国籍。

このパターン多いですね。

仕事内容がとび職だし、在留資格も3年毎に更新だし、何故か車は持ってないみたいだし、短期退去の可能性もあると思っています。

なので、本来は断るべきだったかも知れませんが、1部屋くらいならリスクを引き受けてもいいという判断で、今回は受け入れる事にしました。

退去の方は、

今月末に沼津１で１部屋

来月は藤枝で１部屋

岡崎と天白では夜逃げ。

決めても決めても出て行くので、入退去は終わりのないモグラ叩きですねw

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×１

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

再び、ペースメーカーとして

久々の更新です。

数日前に京都に行ってきました🍁

定番の嵐山や東山は何度も行ってるので、今年は妙心寺〜仁和寺〜龍安寺のコースに。

それ程混雑してなくて、快適でした。

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津島アパートの空きスペースに防草シートを敷いてみました。

草がかなり生えていたので、仮払い機による除草は断念。ダイレクトにシートを被せて、ペグを打ちました。

光合成を防ぐと、草も土に還ってくれるだろうという読みです。（合ってますか？w）

（ビフォー）

（アフター）

この翌日に、ブロックをいくつか置いて、風で飛ばないようにしました。

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客付の方もぼちぼちです。

津島で生活保護の高齢夫婦の入居が決まり、残り２部屋。

実は昨日２組入居希望があったんですが。。

１組は法人契約（入居者は外国籍の２人暮らし予定）。既に当法人は１部屋受け入れているので、お断りしました。リスク分散を考えての事です。

もう１部屋は外国籍の夫婦。

こちらはもう少し詳細を教えて欲しいという事で、保留にしています。

どちらも受けていれば津島は満室だったんですけどね。焦らず、長期入居を見込める入居者を探していきます。

天白は、駐車場が不足してるので決まりが悪いです。自宅から近いので、オフィス部屋として使う事も検討しています。

島田２は、ちょうど今朝申込み有。

磐田はすぐ決まって欲しいと思ってます。

沼津や函南は、また管理会社のお尻を叩かないと。。

（毎度毎度面倒です。）

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【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×１

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１

函南　×１

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×１

天白　×１

島田２×０

名東　×１

岡崎　×０

津島　×２

8/149（5.37%）