２つの変な話

息子の下宿先として借りてるアパート。

ユニットバス内の洗面台の排水パイプから水漏れ。老朽化によるパッキン等の劣化だと思いますが、まぁ築古にはよくある事です。

管理会社に連絡したところ、

「入居者さん、24時間サポートに加入してるんですよ。そちらに電話してもらえますか？」やってw

24時間サポートというのは、半強制的に管理会社経由で加入させられている入居者負担の有料サービス。

鍵をなくしたとか、借主の過失等で何かしらの不都合が生じた場合に、いつでも対応してもらえるサービスという認識です。

設備の老朽化による不具合を、入居者が費用負担して加入している24時間サービスで対応させるのは、何度考えてもモヤモヤが残りました。

管理会社や大家が、こっそり24時間サポートを使うのは別に構いませんが。。

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津島アパートの隣の大家さんがアパートを売るらしく、境界確定立ち合いの依頼を受けて、土地調査家屋士とやりとりしてるのですが、実測と登記面積が合わないとかなんとかで、ちょっとややこしいんです。

大手の◯◯ハウスが出てきて

覚書を交わすのも駄目。

金銭での精算もしない。

みたいな感じで、かなり強気w

でもよくよく考えてみたら、この話っておかしいんです。

だってこの◯◯ハウス、隣地の現所有者じゃないんですよw（今回の売買の買主らしい）

通常、境界確定は売買の前に現所有者同士で行います。今回もそう。

◯◯ハウスはどういう権限で私にあれやこれやと言ってきてるんですか？

‥という旨を、土地調査家屋士に指摘しておきました。

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今週の入退去。

天白アパートは原状回復工事が完了したので、募集開始。近くの仲介店をまわりました。

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【退去予告】

春日井×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

4/137（2.92%）

5年後の減価償却切れに備える

沼津１の売買契約が終わりました。

今月末の引渡しを予定しています。

私は決済までにシロアリの薬剤散布を行います。

指値に応じる代わりに、薬剤散布をする他は現状渡し、瑕疵担保免責で引き渡す事になってます。

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①苦労せずに長く満室運営できる賃貸物件を

②無借金で保有していく

‥事を目指してるので、売りたい物件は他にもありますw

ただ、売る時期はよく考えないといけなくて、ここ2年くらいで立て続けに買った5物件の減価償却が5〜6年後に切れる予定です。

（税理士が、税金を抑えたい私の意を汲み、短く計上してくれた。）

なので、今ではなくて、もっと残債が減ってるであろう5年後に、売却と繰上返済をぶつけていく必要があるのかなと考えています。

引き続き、油断せず慎重な運営が求められます。

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さて、今週の入退去。

春日井戸建で7末に退去との連絡有。

津島に仲介店経由で申込みが入るらしく、これでようやく満室に。

中川の店舗と駐車場がない名東は、ある程度長期目線です。天白はそろそろ現状回復工事が終わるので、こちらは早めに埋めたいところです。

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【退去予告】

春日井×１

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津　×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×０

4/137（2.92%）

築古の出口

私が物件を売りたくなる理由は２つ。

①将来的に運営が厳しくなりそう

②協力的な賃貸仲介店や修繕業者が見つからない

これ以外は基本ホールド。

長く所有すればする程残債も減り、土地値に下支えされた含み益がどんどん膨らんでいくからです。

沼津１は、上記の①②どちらも当てはまる気がしますw

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築古はとにかく売りづらいですよね

買い手の融資がつきづらいので。

今回は、某金融機関の高属性サラリーマン向けのローン商品があって、それを利用するそうです。

エリア的にも金額的にも物件スペック的にも合致したみたいです。

逆にいうと、このローンが終わると出口がなかったかも知れないので、ラッキーでした。

今は買付が入り、契約書の雛型が届いてる段階です。

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気が早いですがw、売却後をシミュレーション。

沼津１の売却（CF-25万）

沼津２の繰上返済（CF+10万）

春日井繰上返済（CF+4万）

リフォームローン繰上返済（CF+5万）

こうする事で

売却益の半分程を手元に残した上で、キャッシュフロー的にはほぼ変わらないです。

減価償却が終わってる沼津２と春日井戸建を無借金化にする事で、デッドクロスを緩和します。

沼津２シミュレーション

（繰上返済前）

5.5×4戸＝22万

元金返済＝8万

利息返済＝3万

税引前手残り＝11万

利益＝19万

税金＝5.7万

税引後手残り＝5.3万

（繰上返済後）

5.5×4戸＝22万

税金＝6.6万

税引後手残り＝15.4万

税金はそれ程増えないけど、手残りはかなり増えますよね

こんな感じで売却を絡めつつ、少しずつ無借金化を進めていければと考えています。

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さて、今週の入退去。

今週は特に動きなし

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【退去予告】

なし

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

立退強制執行 立ち合い

天白アパートで、立退きの強制執行が断行され、私も立ち合ってきました。

執行官、立会人、弁護士、大家、荷物を運び出す業者等、結構な人数が揃いました。

てっきり夜逃げ済だと思ってた入居者は、なんと在宅。。

事情を聞いたところ、契約社員を切られて以降職が見つからず、今に至ると。。

現在は生活保護を受けているらしい。

次の住まいはまだ決まってないらしく、お気の毒には感じるが、こちらはどうしようもない。。

空いてる名東アパートを紹介してあげようかと一瞬頭をよぎったが、このパターンで一度痛い目に遭ってるのでやめときました。

幸い、室内はそれ程荒れてなさそうなので、原状回復費用はそれ程掛からないと思われます。

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ひっそりと売りに出してる沼津１に、満額で買付を入れたいという人が現れたそうです。

が、銀行の評価額が少し足らず、いくらか指値が入れたいとの探りが入りました。

ちょっと考えさせて欲しいと、保留にしてます。

ただ、少し前に発生した羽蟻騒動の件もあるので、最悪キャンセルになる場合もあると思ってます。

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さて、今週の入退去。

藤枝アパートと島田２アパートに申込みが入り、満室返り咲き。

値下げしてすぐ埋まったので、やっぱり家賃が高いという事だったんだろうなぁ。。

天白アパートは強制執行完了で空き。

パッと見、そんなに荒れてなかったと思うのですが、改めて室内要確認です。

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【退去予告】

なし

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×０

磐田　×０

天白　×１（原状回復工事中）

島田２×０

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

７/149（4.70%）

羽アリ発生

沼津１（木造）アパートの２階の入居者から、お風呂場付近から羽アリ（シロアリ）が出てるとの連絡有💧

業者さんに聞いてみたら、おそらく１階も出てるんじゃないか？との事。

１階真下の部屋の床下の調査と、天井裏と壁の間に薬剤を撒いてもらう対応になりそうです。

早く薬剤散布したいのですが、１階の入居者と連絡がなかなかとれず、ヤキモキしています。

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建物の火災保険の更新が痛いです。

沼津２は残債500万程度。

なので、基準価格も残債程度にして、とにかく保険料を抑える方針です。

この物件は、ピロティ（１階が駐車場）のタイプなので、水災も外しちゃいました。洪水等による２階部分（地上高2.5Mくらい）の床上浸水なんて、災害マップ的にも、まず起きないでしょうから。津波は地震保険の対象ですしね。

とにかく、春は固定資産税の支払いもあり、大家さんにとっては毎年憂鬱な季節。

少しでも出費を抑えるべく、工夫していこうと思います。

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さて、今週の入退去。

家賃を下げて募集し直した磐田に、早速申込みが入りました。数千円の値下げが効果的なのか。。

家賃相場はしっかり確認しないといけませんね。

藤枝、島田２、津島は早々に埋めたいところです。

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【退去予告】

→天白×１（家賃保証会社対応中）

【所有物件一覧（購入順）と空室数】

宇都宮×０

沼津１×２

沼津２×０

春日井×０

刈谷　×０

中川　×１（店舗）

函南　×０

島田１×０

愛西　×０

藤枝　×１

磐田　×０

天白　×０

島田２×１（原状回復工事中）

名東　×２

岡崎　×０

津島　×１

８/149（5.37%）