フラット35の最大の特徴は、融資期間の全期間にわたって金利が変わらない「全期間固定金利」であることです。
「金利がずっと変わらないので安心というけれど、デメリットもあるのでは？」と心配な方もいらっしゃるかもしれません。
１．フラット３５の仕組み
フラット35は、「独立行政法人 住宅金融支援機構」が提供する住宅ローンです。
全国で300以上にもなる多数の金融機関が申し込みの窓口となっており、
申し込む金融機関ごとに、金利や手数料が異なります。
フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンなので、借入する時点で、
返済が終了するまでの金利が確定する融資の形式です。
固定金利は変動金利型と比べると借入時の金利は高くなりますが、景気に左右されることが
ありません。
なお、自己資金割合が10％以下（融資率9割超）の場合は金利が高めになります。
㈠．借入条件
・申込時に７０歳未満
・総返済負担率*は、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上なら35％以下
であること。
・建築費用と合わせて土地購入資金にも利用できますが、土地購入費のみに対する借入は
できない。
㈡．住宅の条件
・戸建て７０平米以上、マンション３０平米以上
㈢．借入額
・１００万以上８０００万以下
㈣．返済期間
・１５年以上３５年以下
２．フラット３５のメリット・デメリット
㈠メリット
・全期間固定で安心
・民間銀行よりも審査に通りやすい
・保証料や保証人不要、繰り上げ返済手数料無料
・資金使途が広い
㈡デメリット
・金利が高め
・諸費用一部が対象外の場合がある
・住宅の性能基準を満たす必要があり、「適合証明書」が必要となる
（建築会社によっては別途費用が発生する場合あり）
３．ローン時の諸費用の違い
フラット35と民間住宅ローンでは諸費用に違いがあるため、事前に以下の項目を
よく確認してください。
なお、フラット35と民間金融機関に共通する諸費用としては、印紙代、登記費用、
火災保険料があります。
(1)融資事務手数料
融資事務手数料は住宅ローンを借り入れる際に金融機関に支払う手数料です。
フラット35は取り扱いの金融機関によって手数料に違いがあり、民間の住宅ローンも
金融機関によって異なります。
借入金額に関係なく一定額を支払う定額型（3～30万円程度）と、一定割合をかけた
金額を支払う定率型（借入金額×2%程度）の２通りの支払い方法があります。
(2)保証料
民間住宅ローンでは「住宅ローン保証料」がかかることが多いですが、フラット35では
保証料は不要です。
(3)団体信用生命保険の保険料
フラット35では団体信用生命保険（団信）への加入は任意ですが、加入する場合は
借入金利に上乗せをして「特約料」という形で保険料を支払います。
民間の住宅ローンでは団信への加入が必須の場合がほとんどで、借入時に保険料を
まとめて支払うか金利に上乗せして支払います。
４．繰り上げ返済について
フラット35の一部繰り上げ返済は窓口扱いなら100万円以上、ウェブサイトからなら
10万円以上で、繰り上げ返済手数料は無料です。
民間住宅ローンでは金融機関によって異なりますが、繰り上げ返済は1円以上あるいは
1万円以上、手数料は窓口なら1～3万円程度でウェブサイトからは無料が多いです。
５．フラット３５の流れ
(1)建築プランの検討
自分に合ったハウスメーカーを選び、建物のプランや見積もりを作成してもらいます。
(2)フラット35の審査
フラット35の取扱金融機関に申込書と必要書類を提出して審査を受けます。
設計内容が基準に適合しているかどうか検査を受けます。
(3)着工
ハウスメーカーと契約を結び、詳細な建築プランを決定したら着工します。
フラット35の技術基準を満たしているかどうか、中間現場検査と竣工現場検査を受けます。
(4)引渡しと融資実行
融資が実行されるのは民間の住宅ローンと同じく、建物が完成して引き渡される時です。
※つなぎ融資を使う場合
注文住宅の場合、着工前に土地代金を支払う必要がありますし、建物の完成前に
建築費の6～7割を支払うのが一般的です（手付金、着工金、中間金など）。
このような建物完成前の費用を自己資金で用意できないときには、「つなぎ融資」を使って
支払いを行い、建物が完成したときにフラット35の融資代金でつなぎ融資の全額を
返済します。
つなぎ融資は扱っていない金融機関もあるため、事前に確認するようにしてください。
６．フラット３５で注文住宅を立てる場合のポイント
㈠民間金融機関との比較
住宅ローンを選ぶ際はフラット35と民間住宅ローンを比較検討して、どちらが自分に
適しているか、しっかりと見極めることが大切です。
フラット35は全期間固定金利のため返済計画が立てやすく、世の中の金利が上がっても
影響を受けないのがメリットです。
一方、民間住宅ローンは変動金利、固定金利、固定期間選択型の中から市場動向を見ながら
選ぶことができます。
現在の超低金利が続いた場合は、変動金利の方が総返済額を少なくできる可能性はあります。
また、民間の住宅ローンの中にも全期間固定金利の商品があります。
提携住宅ローンの金利優遇や、借り入れに伴う手数料・保証料の違い、繰り上げ返済手数料なども含めて総合的に判断し、ライフプランにあった住宅ローンを選びましょう。
㈡フラット３５を取り扱ってる複数の金融機関を比較
フラット35は多くの金融機関で取り扱いがあります。
それぞれの金融機関で金利や手数料が違うので、内容をよく比較検討してから
決めてください。
なお、フラット35の審査基準は公表されているので、どの金融機関から申し込んでも
審査内容はほぼ同じと言われています。
㈢つなぎ融資の確認
融資実行となる引渡しまでに生じる土地代金、建物の着工金、中間金などの支払いが
自己資金で用意できない場合は、つなぎ融資の取り扱いがあるかを金融機関に
確認しておくことも大切です。
つなぎ融資には手数料が必要になり、金利は住宅ローンよりも高めになるので内容をよく確認してください。
フラット35の金利が低いという理由だけで金融機関を選ぶと、つなぎ融資の金利や手数料がかかることで結局割高になってしまうことがあるので注意しましょう。
７．フラット３５の疑問・質問
㈠フラット３５はフルローンOK?頭金は？
フラット35はフルローンで利用することができ、諸費用も多くの部分が融資対象です。
ただし頭金が１割以上あれば金利の優遇が受けられます。
㈡フラット３５の「買取型」「保証型」の違いは？
買取型は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、住宅金融支援機構が
その貸出債権を買い取るものです。
フラット35の取扱金融機関のほとんどは「買取型」のみを扱っており、
一般的にフラット35と呼ばれるのは買取型のタイプです。
もうひとつの保証型は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、
住宅金融支援機構がその貸出債権を保証します。
こちらは区別するために「フラット35（保証型）」と表記されます。
㈢親子リレーローンは使える？
フラット35は親子リレー返済が可能です。70歳未満の子、孫などを後継者にすれば
利用できます。
㈣節約の為、団信はつけなくてもいい？
フラット35に団信を付けなければ金利が低くなるので、あえて団信を付けないという選択も
できます。
ただし団信を付けないと万が一のときに家族が住宅ローンを返済し続けなければいけないので、
後悔するかもしれません。
健康上の理由で加入できない事情がある場合を除き、できるだけ団信に加入することを
検討する、もしくは生命保険や収入保障保険などを検討することをおすすめします。
まとめ
フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンなので安心、転職後でも審査に通りやすい、
保証料不要など多くのメリットがある一方、変動金利よりも金利が高めであることや、
諸費用の一部が対象外などのデメリットがあります。
フラット35と民間金融機関の住宅ローンの条件をじっくり比較検討してから決めることが
大切です。
また、同じフラット35でもそれぞれの金融機関で金利や手数料の設定が異なるので、
事前によく確認してください。
特に注意したいのは、フラット35の融資実行日は建物の引渡し日という点です
（この点は民間住宅ローンでも同じです）。
建物が完成する前に発生する支払いは「つなぎ融資」などを利用する必要があります。
（地場工務店や設計事務所などで立てる場合は、必要になる場合が多いです）
住宅ローンを決める前に支払い回数についても、ハウスメーカー・工務店に
確認してください。
今日は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
