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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
私は、今までに満室オーナーチェンジ物件を
２棟買いました。
九州２号物件と大阪１号物件です。
その時は
「買ってすぐに満室家賃が手に入るなんてメッチャいいやん。」
と考えていました。
しかし
満室オーナーチェンジ物件には
幾つかの罠が仕組まれてくることがあります。
たまたま、私が買った物件には
そういう罠がなかったのですが
色々、勉強していくうちに
「私は運がよかっただけ」
と、思うようになりました。
１つ目の罠として
架空入居が挙げられます。
住んでいないのに
住んでいるように装われてしまう。
入居率が高ければ高い程
物件を高く売りやすいため
売り主としては
バイトを雇ってでも
入居してもらう方がメリットがあるということになります。
また
この場合
実勢の家賃相場より高い家賃で入っていることも多いものです。
すると
買い主が大家になった途端に
退去が相次ぎ
少々家賃を引き下げても
入居付けもままならない。
これって最悪ですよね。
キャッシュフローマイナスになることも考えられます。
これを防ぐためには
近隣の不動産会社へのヒアリングが欠かせません。
２つ目の罠としては
売り主は室内を見れない、ということです。
当然
空室があった時に撮影した写真を
見て判断することになりますが
もし、室内が大変なことになっていても
一切分かりません。
なので
オーナーチェンジの後
退去があった時
かなりドキドキすることになります。
退去があると
それなりに原状復帰工事の費用がかかるものです。
しかし
これが想定を超えるほど
高くなってしまったら・・・
それで済んだらいいです。
いくらお金を掛けても
修復不可能な状態だとしたら
考えたら怖いですね。
これに関しては
防ぐための効果的な方策が実はありません。
まさに運次第と言うことが言えます。
但し
高属性の人が集まっている物件は
ちゃんとした生活を送っていることが多いので
比較的、その危険が少ないと考えられます。
これらのことから
満室オーナーチェンジ物件は
確率的には
非常に少ないですが
罠が潜んでいる場合があります。
これらのリスクを
対処したり
覚悟してから検討するようにして下さい。
◆編集後記◆
霊長類最強女子 吉田沙保里選手が銀メダル
金しか見ていなかった吉田選手からすれば
残念でしょうがないでしょうが
３大会連続の金と今回の銀
世界大会何十連勝という記録から見ると
日本が誇る偉大なアスリートだということに異論はありません。
但し
伊調選手との関係性が微妙か？
伊調選手は、五輪４連覇で国民栄誉賞なし
吉田選手は、五輪３連覇で国民栄誉賞
なので
伊調選手にも国民栄誉賞をあげるしかないでしょうね。
国民栄誉賞は
内閣が決めるらしいので
選考基準は不明点がいっぱいです。
日本人メジャーリーガーのパイオニアに野茂氏が
国民栄誉賞なして
野茂氏が開いた道をついていった松井秀喜氏が
国民栄誉賞って意味分からないです。
しかし
今さら、野茂に国民栄誉賞も唐突ですがね・・
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