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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
不動産からのキャッシュフローを多く取るには
融資の年数は出来るだけ長く取るに越したことはありません。
その分、年間の返済額が少なくなるからです。
しかし
長いことによる
デメリットもいくつかあるようです。
まず
元本が減っていかないために
貸借対照表上の負債が過剰になります。
長期の融資で物件取得費の殆どを賄った場合
物件の現在価値＜残債の残高
となる場合があり
こうなると
売却で得た資金で残債を一括返済して
借金ゼロにすることが出来なくなります。
すると
収益を生むものがないのに
借金だけ残ることになります。
この負担感は大きいですね。
資金が出て行かないのに経費になる減価償却費と
資金が出ていくのに、経費にならない元本返済額と比べた時に
減価償却費＞元本返済から
減価償却費＜元本返済に変化することを
デッドクロスと言い
問題とされることが多いのです。
ここで健全とされる
減価償却費＞元本返済という現象は
物件の現在価値＜残債の残高に近づいている現象だと言うことが出来ます。
なので
必ずしも健全ということは出来ないと考えます。
減価償却費＜元本返済は
キャッシュフローに対する税金がの割合が多いという
デメリットがありますが
貸借対照表がよくなっていっていることでもあります。
かと言って
資金がショートするのはダメですが・・
なので
私が考える最適融資年数は
残法定耐用年数を上限とする年数
かつ
キャッシュフローも取れる年数です。
なので
この年数を超えないと
キャッシュフローが取れないような物件は
買わない方がいいと考えています。
◆編集後記◆
高校野球の明徳義塾 対 境 戦では
誤審と思われるジャッジがあったあり
それによりダメ押し点を入れた明徳義塾が勝利したようです。
高校野球の場合
誤審に対するクレームが出来ないので辛いですね。
プロならクレームも付けれるし
チャレンジと言って、「もう一回見直せ」と
ビデオを見直すことも出来ます。
高校野球や一度負けたら、それで終わり。
なので
審判員はしっかり裁いて欲しいものです。
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