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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
物件の取得を検討する場合
当然ですが
その物件を買えば
どれだけの収支になるか
シュミレーションしておく必要があります。
「雰囲気がよかった」とか
「キレイだった」とか
「業者がいい物件だと言った」とか
「他の大家さんがいい物件だと言った」とか
こんなことで
何千万を買う決断をするのって
フィーリングに基づくドンブリ経営になったり
他者依存経営になってしまいますから
絶対に避けないといけません。
では、どうシュミレーションすればいいのか？
私の場合なら
稼働率８割 経費率２割で見るので
見込み家賃＝満室家賃×０．８
経費控除後の見込み利益＝見込み家賃×０．８
つまり
経費控除後の見込み利益＝満室家賃×０．６４
で、計算します。
そこから
融資条件から割り出した返済額を
スマホアプリのローン計算機で計算し
控除し
ネットがキャッシュフローとなります。
私の場合だと
満室または１室空きの物件しか買ったことはないので
×０．８は保守的（下ブレ時）な見通しになります。
なので
あなたが狙う物件の稼働状況を見ながら
×の後の数値を調整していけばいいです。
あとは
単身向けは入れ替わりが多かったり
その都度、広告費がかさむため
少しだけ、経費率を高めに見積もってもいいのかも知れません。
細かく言えば
大規模修繕の見積りも
別に経費として見込んでおけば
より制度の高いシュミレーションになります。
概略こんな感じなので
あなたが
少しエクセルを使ったこと経験があるなら
簡単に計算出来ますよね。
是非
やってみて下さい。
◆編集後記◆
来月からリオ五輪ですが
五輪代表辞退者が続出している模様です。
治安が悪くジカ熱も流行
理由はそんなところですが
私は別の所に問題が潜んでいる気がします。
例えば
ゴルフがリオから正式種目ですが
正式種目にする必要があったのでしょうか？
ゴルフの場合、五輪がその活躍が評価される最高の場所ではありません。
プロゴルフツアーがメインの活躍の舞台
だとすれば
五輪など、二の次です。賞金も出ないし
そういう点ではテニスも同じです。
他に自転車のツール・ド・フランスもそうですよね。
なので
こういうスポーツは五輪種目にする意味なく
辞退者が多数出ているのは
全てこのような種目です。
もうちょっと納得のいく種目選びをしていただきたいです。
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