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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
昨日参加した
「年収４２０万円から資産６億円大家への道」
セミナーの内容で
大事なことを昨日の記事で書き忘れました。
昨日の講師の
資産６億円大家さんの場合
取得時の利回りは一切見ないんだそうです。
では、何を見るか？
まず返済比率です。
基本的には５０％で設計します。
他には
取得後１５年後の利回りと残債です。
期間３０年のフルローンですので
１５年後と言えば
残債が当初の半分残っている状態
建物と土地の取得価額が５０：５０だとすると
残債金額＝土地値 となり
ここで、
何が起きても土地は残るので
「リスクはヘッジできた」
と、捉えるそうです。
その時点で
家賃下落を見込んだ家賃を
物件価格（建物が減価償却した後）で割った利回りを
７％だとすると
今の市況なら
充分売れる利回りです。
もちろん
その時点で売らずに
持ち続けることも可能です。
この取得時の利回りを一切見ない投資手法は
かなり理屈にあったものだと思いました。
但し
「１５年後に利回り７％なら充分売れる」
と、想定しているようですが
今の高騰相場だからこそ言えるものかも知れません。
その時
融資が締められたりすると
７％なら利回りが低過ぎて
誰も買わないかも可能性があります。
その時は持ち続けるのでしょうがね。
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