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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
減価償却費の計算のため
まず建物（償却資産）と土地（非償却資産）とに分けて
その後、建物を躯体部と付属設備に分けるのが一般的です。
躯体部より付属設備の方が償却が早いため
分けることで
直近での節税効果があるからです。
しかし
建物を躯体部と付属設備に分ける割合に関しては
明確な決まりはないようです。
グーグル先生に尋ねてみたのですが
６５：３５だとか
７０：３０だとか
８０：２０だとか
みんな好きなことを書いていますね。
これは正確に計算するには
不動産鑑定士に調べてもらって
算出するしかありません。
しかし
そんなことイチイチやってられません。
それなりの費用も掛かるし・・
お金をかせずに素人（不動産鑑定士じゃないという意味です）が計算するなら
建築時の見積り書に記載された金額で
躯体と付属設備を
分割します。
新築なら、それでＯＫです。
中古物件の場合は
そこから
取得時までの減価償却費分を減じていけば
それなりに根拠のある比率は導き出せると思います。
税務署は根拠を求めているので
根拠さえあれば
そこで導き出せる比率が
多少、投資家に有利なものであっても
否認されることはないかと思います。
逆に
「何や分からんけど７０：３０にしました。」
なら否認されても仕方ありません。
但し、
控えめに１０：９０くらいなら
根拠がなくても認められるような気もします。
ちなみに
設備の法定耐用年数は１５年で
経過年数に対応する部分は２０％をかけて計算します。
例えば、１０年経過なら
１０年（経過年数）×２０％＋５年（残存年数）＝７年になります。
私の物件の場合
１棟目と２棟目は木造ですので
耐用年数２２年は、１５年とそれほど変わらないし
面倒なので分割していません。
３棟目のＲＣは築２１年で取得ですので
設備は耐用年数オーバー
そうなると
１５年（経過年数）×２０％＝３年
わずか３年で償却が終わるのは、その期間は節税効果がありますが
４年目から大変になります。
なので
敢えて分割していません。
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