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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
不動産投資の重要な指標の１つに返済比率というのがあります。
これは場合により
利回りより重要な指標とも言えます。
返済比率とは
借入金返済額（利息込み）が家賃に占める割合になります。
例えば
月に５０万円の家賃が入り
借入金返済が２０万円だとすると
２０/５０×１００＝４０％ ということになります。
これが低ければ低いほど
月々のキャッシュフローが残るということになり
ある意味有難いということになります。
ですが
これが低ければ低いほど
経営が健全かというと
必ずしもそうではありません。
もちろん
キャッシュフローが潤沢に出るというのは
健全ですが
返済比率を下げるために
あまりにも長期で融資を引いてしまうと
借入金が中々減っていかないので
バランスシートが健全性を欠き
金融機関からの評価が下がる場合があります。
また
最悪の場合
物件の市場評価＜借入金の残高
と、なる場合もあり
売却しても残債が消えないことも考えられます。
なので
投資家が何を目指すかで
目指す返済比率も変化してきます。
拡大を目指す最中なら
返済比率を低く（返済年数を長く）して
得たキャッシュフローを再投資
もしくは
見せ金にして
また長期の融資を引っ張ってくるのがいいですし
（但し、売却でキャッシュを多く取れませんが）
早期返済して
完済後を楽しみにしている場合や
売却でキャッシュを得たい場合などは
可能な範囲で年数を短くするのはありだと思います。
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