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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
大家さんの中には
「こんなボロ物件、誰が買うねん？」
と、いうボロボロの物件を買って
再生するのが得意な方がいるようです。
そういう大家さんは
例えば
１５００万円で物件を買う場合
再生するには
５００万円が必要なのか？
それとも
１０００万円が必要なのか？
それとも
１５００万円が必要なのか？
この追加修繕費がいくらかかるか
正確に見積る目を持っている必要があります。
その結果
追加修繕費込みで
物件価格として
充分な利回りが見込めれば“買い”です。
基本、こういうのは
ウソみたいに高利回りになることが多いのです。
もし、こういうことに成功したなら
次に取れる戦略は２つ考えられます。
１つは
この物件を所有し
高い利回りで家賃収入を得る。
もう１つは
修繕を施した段階で売却して
譲渡益を狙うというものです。
修繕を施した段階で
それでも高利回りですので
工事やリフォームに疎い大家さんでも
手を出し易い物件に仕立て上げる。
その仕立て上げた見返りに
ゴッソリ売却益を持っていくということです。
但し
譲渡益は
個人の場合
５期以内の短期譲渡は３９％（国税３０％地方税９％）です。
ですので
法人の方が税率は低いですね。
（参考）
中小法人の場合
所得金額４００万円以下 実効税率 約２１％
所得金額８００万円以下 実効税率 約２３％
大法人または
所得金額８００万円超 実効税率 約３６％
このことから
ボロ物件を買って再生する場合
修繕後に売却という選択肢を選ぶには
法人の方が有利ということが言えます。
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