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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
私は、１Ｋの部屋を２７室持っています。
実は
こういう１ルームや１Ｋには弱点があるのですが
あなたは、それが何か分かりますか？
１つは、入居者の入れ替わりが激しいことです。
大学生が入居すれば
最長４年（大学院へ進学する場合もありますが）
短大生向けなら
最長２年
専門学校生の場合は
そこを卒業してからの進路で変わってきますが
大抵の専門学校は２年程度ですので
やはり短期で出て行くというイメージです。
ですので
私の場合
春先には
常に、２～３件以上の退去があり
広告費をかけて募集することになります。
もう１つは
地方物件の場合
原状復帰費用のインパクトが
強烈だということです。
それはこういう理由です。
原状復帰工事の代金は
地域差はあまりありません。
ところが
取れる家賃は
都会ほど高く
地方ほど安くなります。
例えば
私が所有する大阪府の物件は、月の家賃が４５０００円です。
一方
福岡市の繁華な場所から離れた物件は２５０００円です。
この条件で
原状復帰工事に１５万円かかったとすれば
大阪府の物件は、３か月程度の家賃に相当ですが
福岡市の物件は、６か月相当ということになります。
１回退去が出たら
６か月分の家賃が飛ぶんですよ。
強烈でしょ。
私は、もう一棟
九州随一の繁華街、天神から２駅の
エリアにも物件を持っていますが
それは、その間くらいのインパクトです。
ですので
地方物件などで、家賃が安目の物件は
退去時の原状復帰工事が
経営の足を引っ張りかねないということ意識する必要があります。
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