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こんにちは、不動産でセミリタイヤ よこしんです。
融資を引いて物件を取得する場合
家賃収入から
毎月いくらかが融資の返済に消えていきます。
融資の返済が
利回りを何％圧迫するのか
簡単に計算する方法があります。
どうやって計算するかというと
融資で賄った割合と
融資の年数で計算します。
例えば
１億円の物件を
フルローンで融資を引いて取得したなら
融資で１００％賄ったということですね。
これを仮に２０年で返済するなら
１００／２０＝５
５％分が返済で消えるということです。
なので
例えば
表面利回りが１０％で
空室率と経費率が共に２０％だとすると
返済前の段階で
１０％×０．８×０．８＝６．４％
ここから返済分が消えると
６．４％－５％＝１．４％
この条件で
金利が２．０％なら
期間の平均の利息は、ざっと半分と見て
１．０％なので
最終の手残りは
１．４－１．０％＝０．４％
結構、厳しい数字が出ましたね。
これだと所有している間に
キャッシュフローはほぼ取れないですね。
この方法だと
売って手残りを取るしかありません。
こうやって考えると
どういう融資を引くかで
どこがキャッシュポイントになるかが
決まってくることが分かります。
勿論
この方法は
個別の状況を一切無視していますので
実際に取得するかどうかは
きっちりシュミレーションする必要がありますが
ネットに掲載されている物件を
ザ～と眺める場合に使えるので
是非、参考にしてみてください。
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