大阪店の江口です。
住宅ローンに関する相談も多くあります。
私は前職で３年間住宅ローンの営業と審査の仕事をしており
結構詳しい分野ですので
これから何回かにわたって住宅ローンをテーマに投稿します。
住宅ローンを借りていると、返すのが最優先で
投資が後回しになりがちですが
投資も同時進行でやったほうがいいです。
住宅ローン変動金利が下がり、
５月に「auじぶん銀行」で優遇後０．２％台（新規取り組み分）まできています。
固定金利との差が広がっているので
変動金利の人気はしばらく続くでしょう。
でも、将来金利が上がらないとは言い切れません。
住宅ローンは20年とか30年という超長期のものなので、
将来は金利が上がることを想定しておいた方がいいです。
固定金利との差で浮いたお金を使ってしまわずに、
貯めておいて、
それをインデックス投資などで長期的な運用を行えばどうなるか？
ざっくりシミュレーションをしてみました。
4000万円のローンを期間35年で組む場合、
変動金利を0.5%、固定金利を1.6%とすると
月々の返済の差額は約２万円です。
この２万円を積みたて投資に回しましょう。
年平均利回り４％で複利で運用したとすれば
結果は以下の表のとおりとなります。
２０年たつと運用資金は730万円にもなるので、仮にこの段階で金利が上昇してていても繰上げ返済で毎月の返済額の上昇を減らせる可能性が高いです（ローン残高1800万円に730万円繰上げ返済すれば毎月の返済額は42,330円下げることができます）。
26年後には運用資金と住宅ローン残高がほぼ同じとなるので
全額繰り上げ返済することも。
もちろん、運用資金は他のことに使ってもOK。
とはいえ、
ローン金利が比較的早い時期に暴騰するなどして運用利回りとの差が縮まれば、運用するメリットは薄れるでしょう。
でも、そこまで心配であれば最初から「固定金利」を借りたらいいわけで、
「変動金利」を選択する人にとっては上記の戦略は有効だと思います。
ただし大きな注意点があります。
投資にはリスクが伴いますので
上の表のように単純に右肩上がりで増えていかないですね。
ある時点では元金対比マイナスになっているかもしれません。
したがって、この戦略をとるには
資産のリスクをコントロールできるだけの知識と経験が必要となります。
投資の勉強もしっかりとしてくださいね。
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