１．当方（ブログ作成の山下）のマンション紹介
（１）竣工から３０年から４０年未満のマンション。
（２）マンションの大規模修繕工事は、第１回と第２回の終了。第２回大規模修繕工事は、２０２４年８月初旬より２０２５年２月中旬に終了。
（３）当方は竣工より入居してます。
２．第１回大規模修繕工事での不正と防止について
（１）阪神淡路大震災対応のマンション
この時当方（ブログ作成の山下）は管理組合の監事として対処。
この時に、区分所有者Ａ氏が一級建築士。Ｂ氏が工務店経営者。当方（山下）が大手会社の建設業の社員であることが会議中の専門用語発言にて判明。
（２）第１回大規模修繕工事の計画年度には修繕委員会発足。修繕委員長は山下。修繕委員にＡ氏、Ｂ氏。管理組合役員は副理事長、会計理事、監事の役員を入れての委員会の議案可決で進める。
（３）当修繕委員会にて工事の仕様書他の立案について協議中に、当仕様書等は区分所有者（修繕委員）の１級建築士が作成する発言があり、修繕委員会と管理組合理事会にてＡ氏に作成の依頼を可決する。
（４）次に施工業者公募はどうするかの議題に入り、修繕委員長（ブログ作成の山下）は外部のメディアでの公募を発言すると管理会社の長谷工コミュニティ神戸支店長の書面が届く。
書面内容は「外部に公募の場合、公募の結果通知を業者に報告した場合、〇〇〇的な業者は落選の理由を問う質問が続き大変との書面があった。
注：当長谷工コミュニティ神戸支店長様の書面は当方（ブログ作成の山下）は現在も保管中。
（５）当書面を基に修繕委員会と管理組合との合同会議の結果、外部への一般公募は実施しない。公募は区分所有者全員（役員含む）とする旨で可決。
（６）全区分所有者に公募を行ない業者（会社名、電話番号、他）の回答は。
●修繕委員の当方（ブログ作成の山下）、１級建築士Ａ氏、工務店経営者の３名のみ業者名の開示があったが、管理組合役員と一般区分所有者からは回答書はなかった。
（７）修繕委員３人の開示会社数９社（その内の一社は管理会社の長谷工とした）。
次に業者への仕様書他とマンション現場説明会はどの様に実施するか修繕委員長（ブログ作成、山下）がＡ氏の１級建築士に質問すると、回答は「業者が多数から合同での現場説明会と仕様書他の配布との一級建築士の回答から、当回答で実施を管理組合、修繕委員会は可決する。
（８）現場説明会を合同で実施から、後日、３社より辞退の報告が管理組合より修繕委員会にあった。
（９）数社の業者よりの見積書（金額提示）、質問状の良否と帝国バンク（管理組合役員よりの開示）（企業の信用度調査が帝国バンクの点数を基に協議）。
●帝国バンクの５０点以下は外す。
●質問状の内容が詳しいか、組合への提案力は。
●業者の決算書の内容とマンション大規模修繕工事の実績。
●見積額の良否。
上記の●印の４項目を基本に協議行ない、Ｔ社（１社）に定めた。
後日当Ｔ社の見積額とマンション戸数を基に知り合いの外部のマンション管理士に打診すると、いち戸数当りの単価が安いとの回答があった。
※Ｔ社名の会社名は当マンション管理士には当方（ブログ作成、山下）より、開示は行なっていない。工事総数と戸数のみ開示。
５社以上１０社未満の業者全社合同の現場説明会を行ない、後日３社ほどが辞退する。
※この対応は、談合防止になっていない。１社毎に行なうべき。外部のマンション管理士の回答。
昨年の第２回大規模修繕工事の現場説明会も全社合同説明会を行なう。
本件の第２回大規模修繕工事の不正等は、２０２６年の３月、又は４月のブログに開示とします。
●ワンポイントアドバイス
第１回大規模修繕工事の予算の定期集会議案書と決算の次の定期集会議案書は、保管すべき。
次の第２回大規模修繕工事の不正、不当疑惑の証拠に使用できます。
当方（山下）上記の２冊は保管中。
２．第１回大規模修繕工事の不正判明
（１）第１回大規模修繕工事終了より９年後に当方（ブログ作成、山下）が理事長になり、１級建築士Ａ氏（区分所有者）に第１回大規模修繕工事終了から８年目の外壁点検報告書をＡ氏に求めた。
報告書を求めた理由：第１回大規模修繕工事終了の８年目のＴ社の保証点検を１級建築士のＡ氏、当方（ブログ作成、山下）修繕委員長としてＴ社の社員３名で点検を実施から当報告書をＡ氏に求めると、報告書のＡ氏は〇〇会社、Ａ先生と明記。私の修繕委員長名は未記入。
（２）当方（ブログ作成、山下、理事長対応）として、Ａ氏に、Ｔ会社のコンサル対応が報告書が判明し、当方がＡ氏に問うと無言で集会室より逃げた。
当会話は集会室で山下理事長とＡ一級建築士のみの２人の会話。
（３）山下理事長（第１回大規模修繕委員長）、その時の発言。
●管理組合と修繕委員会に隠して、Ａ氏はコンサル対応。山下は会社での受注、発注の経験から当報告書でＴ社の監査は当報告書はＡ氏の会社に発注の報告書があると問い詰める。
（４）後日、当８年目の報告書を入手すると、立合日とＡ先生のページを外した書面があった。
次にＴ社の担当者に山下理事長として面談を集会室にて、担当者に点検は修繕委員長として山下も立合ったので明記での報告書を要求すると後日報告書の改正版が届かないことから、Ｔ社に電話すれば、回答は①担当者転籍、②報告書は見わたらないとの別の担当者の回答があった。
（５）当報告書の表紙とＡ氏のコンサル対応のページを全戸に、山下（ブログ作成者）は配布。当書面を提示の上、大阪の近畿地方整備局（建築士対応課、管理会社対応課）に面談にて説明済。
３．防止について
（１）大規模修繕工事の業者公募は、利益相反、談合防止から外部の一般公募にすべき。
（２）公募内容はマンション管理新聞の大規模修繕工事のコンサル（設計監理方式）、責任方式での経営審査、Ｙ点、Ｐ点、決算書、会社紹介、大規模修繕工事実績、工事会社にマンション区分所有者の血族者との関係がないこと、詳細はマンション管理新聞社（インターネット検索）にて検索確認下さい。
（３）前号の６７１号のブログにて紹介の外部の某マンションの理事長３名の当方が打診の電話回答は、
（回答－１）コンサル（設計監理）はマンション管理新聞にて開示の上、コンサルを決めました。
（回答－２）施工業者もマンション管理新聞にて決めました。
（回答－３）３年前よりコンサル公募のマンション管理新聞で公募、３年後に大規模開始との回答。
（４）区分所有者の１級建築士、工務店対応は利益相反から自分自身のマンションの大規模工事には関与しません。住民の声なり目線、家族、自分自身の会社の汚点になることから対処しません。
マンションセミナー主催の建築士等の建築関係者の回答。
●ワンポイントアドバイス
上記の防止項目は現代建築業界、談合防止とリベート防止についての記事はマンション管理新聞に記事として開示を繰返してます。
国土交通大臣指定のマンション管理センター（東京、大阪）に電話相談、面談相談は可能です。
相談電話代が高ければ、管理人室の電話（組合理事長、監事）を行なうことは可能です。
相談結果は、上記内容の同レベルと思います。本件はマンション管理士と相談済。
４．参考
当方（山下ブログ）のＮｏ－１からＮｏ－２０を再度御判読をお願いします。
No-2:集会投票箱の鍵管理は長谷工コミュニティの管理人（前編）
No-3:集会投票箱の鍵管理は長谷工コミュニティの管理人（中編）
No-4:集会投票箱の鍵管理は長谷工コミュニティの管理人（後編）
●あとがき
次号の６７３号は、２０２６年１月３０日（金）とします。
ブログの内容は、第２回大規模修繕工事の計画時の不正と不正防止（そのー３）として発行します。