１．大規模修繕工事の開始の目安について
（１）第１は、大規模修繕工事の予算について明記の各マンションで作成の長期修繕計画表にて準備、実施の年度と予算明記が国土交通省より定められ、各マンションは５年毎（又は、大規模修繕工事終了後）に今後の３０年間に２回の大規模修繕工事（工事名開示含む）予定年度と積立金、修繕工事費の明記、更らに３０年間の各工事名の支出、大規模修繕工事の項目の明記、そして、支出費と修繕積立金のグラフの明記が定められています。
この表を基に準備開始年度を理事会で定める協議が必要です。
（２）第２の目安は
国より各マンションの理事長に送付の３年に１回の特殊建築物調査を行ない当報告書を行政に提出が法律で定められています。
検査は、目視、打診棒（建物を打って、壁、タイル等の浮きの有無点検用）、巻尺（寸法の計測機）、写真撮影を行ない報告書を作成、現状の各建物箇所の補修の有無、詳細検査へ等を明記の報告書作成。
報告書は、理事長又は理事会で検査会社が説明。
（３）第３の目安
管理会社が管理組合との管理委託契約に伴う、建物点検報告書、報告内容は、前項の特殊建築物調査報告書同様の対応。そして、管理組合の理事会に管理会社が報告書を基に説明。管理組合理事会保管。
２．不正について
（１）当方（ブログ作成の山下）が理事長になり、前項の目安－１の長期修繕工事開始年度の３年目に入っていることから当方が劣化診断、業者公募、業者決定、管理組合と施工業者との契約（請負契約書）集会決議、大規模修繕工事開始、終了等の日程の工程表作成。
〇月〇日迄に施工業者と請負契約を結べば工事の消費税は８％が確保できることも明記の工程を理事会で配布の上提示。
理事の１人が「いちじ、いっくの変更は」の質問に、当方は工程表の８％消費税確保と各工事計画が必要から不可と返答。
理事会の他の理事の方々より返答の工程は提出がなかった。
当方の工程表の採決を行なったが、反対多数で否決。
当方は理事長から区分所有法の第２８条（委任の規定の準用の善管注意義務）を鑑み理事長辞任。そして、理事となる。
８月末に理事長になり、次の年の１月末に理事長辞任。
２月から８月末の定期集会の間は、工務店経営者のＢ氏が理事長になる。
不正－１
工務店経営者の理事長は、理事会にて５年先送りの証拠はないと発言。
不正－２
８月末の定期集会議案書の末尾に添付の大規模修繕委員会の第２回大規模修繕工事は、５年先送り可の文面をＡ氏（一級建築士）とＢ氏で作成書面を全戸に配布、集会決議をＢ理事長せず。
不正－３
前項の８月末の定期集会議案書末尾の修繕委員会書面の第２回大規模修繕工事の５年先送りの理由は、当マンションは耐震補強の費用の積立の旨の嘘文であった。
当マンションは、新耐震設計のマンション、当文は不当、行政窓口回答をブログ作成の当方が発言すると、
Ｂ理事長、行政窓口の人ここにつれてこい素人が。
長谷工コミュニティの担当者（管理業務主任者としての国家資格者、無言、理事会採決方と管理会社の管理人が理事会へ発言。
理事会採決は、当方（ブログ作成の山下）１人のみ反対。
他の理事長、理事、監事賛成の異常な採決。
※本件は、外部の行政窓口及びマンション管理士、一級建築士とも相談済。
※当集会議案書、議事録と と集会の録音は、山下保管中。上記のＢ理事長発言は後日、当方より全戸に配布済。
不正－４
当方が８月から１１月の理事長対応中に特殊建築物調査報告書の作成提出依頼が国（行政）よりあった。
当方にて過去の特殊建築物定期調査の業者名と発注額を調べると、区分所有者（Ａ一級建築士、修繕委員）が２０年近く単独で発注対応していた。
なぜ２０年近くにわたり、Ａ建築士に発注か長谷工コミュニティの担当者に当方が理事長として質問を行なったが、明確な回答がなかった。
Ａ建築士の見積書を外部の一級建築士に開示の上、打診すると、外部の建築士の回答は、マンション戸数の倍に近い値段の提示、見積書に二重取りの項目がある。
当方（ブログ作成山下）は理事会にて合見積する旨を話し、理事会採決の可決で業者公募を全役員（理事、監事）と長谷工コミュニティに依頼。
５社提示、５社は長谷工コミュニティ、Ａ建築士、３社。
３．特殊建築物定期調査の業者公募と決定の正当手順
当方（理事長、ブログ作成者）が理事会で発言、採決の手順
（１）業者は建築士の免許のコピーと見積書を封筒に入れ、封書の上下左右の４ケ所に会社の捺印とする、送付先は理事長宛とする。
（２）２週間後の理事会にて当方は長谷工コミュニティに決定方法の書面を前もって依頼し、当日の理事会にて封書開封前に一枚の長谷工の書面を配布と各理事、監事に配布で決定方法の説明と採決を行なう。
長谷工の書面は、建築士で良い、計測機は特殊な装置を使用しないので、提示金額の安い業者が良いの文面であった。
当方は長谷工の文面は理事会当日、全員の場で始て見る。
当方が監事に捺印のズレ、開封有無のチェックを行ない、次にハサミで副理事長が開封。
業者名と提示額を発言。
ホワイトボードに長谷工の管理人がマジックで明記。
５社の提示額終了後、１番安価提示のＥ社に決める。
当理事会終了後、役員及び長谷工より、この様な合見積開示は始めてとの発言があった。
当方は会社勤務中に発注、受注対応の経験が有る旨の説明を行なう。
※結果、Ａ建築士の見積提示額の４割～５割程度の発注額での決定であった。
この時の各書面は当方保管済。
４．不正の続き
不正－１の時の５月の理事会にて、修繕委員のＡ建築士とＢ工務店経営者（理事長対応中）の発言、
「阪神淡路大震災での〇〇〇号室の補修を行なったが次のエネルギーがくれば、もたない、１階から最上階間に鉄柱を設置の発言があった。
出席の理事、監事は全員黙認賛成の発言、８月末の定期集会の採決は当方（ブログ作成山下理事）のみ反対。
賛否は修繕委員会の次の第２回大規模修繕工事の５年先送り、耐震補強の文面とエレベーターの不当性の書面。
全て当方が外部の行政窓口、マンション管理士、建築士に確認すると、委員会の作成書面は全て嘘文面との回答。
疑惑
阪神淡路大震災での市役所に申請の報告書の当マンションの被災証明書は全てＡ建築士が作成、共用部の全補修は長谷工が実施。
上記の〇〇〇号の補修は長谷工の建設時の施工不良ではの疑惑。故にＡ建築士に２０年近くにわたり、特殊建築物調査に単独で割高、利益相反の対応を行なっていた。
上記の理事会の録音と録音記述書は近畿地方整備局に当方提出済。
被災証明書、大規模委員会の第２回大規模の定期集会議案書に添付の書面等は当方が打合せ時、開示済。
５．参考：ワンポイントアドバイス
マンションの特殊建築物調査の定期報告書作成での業者公募は３年前の業者を入れての４社～１０社未満での対応にてコストダウンが計れます。
封筒の捺印、開示、決定方法は必須との第３者の方々も同意見です。
行政窓口の回答：本件の手順はマンション管理規約集の使用細則に明記してはとの回答でした。
６．過去のブログ件名の紹介
No-30:訴訟関係（その７）・証拠説明書（甲１～甲１１と管理会社の隠蔽対応・特殊コスト開示）
No-31:訴訟関係（その８）・証拠説明書（甲１２～甲２２と理事会の録音記述書の開示）
No-32:訴訟関係（その９）・証拠説明書（甲２３～甲３１と裁判の見解書開示）
No-33:訴訟関係（その１０）・証拠説明書（甲３２～甲４１と５年分の建物点検報告書開示）
No-34:訴訟関係（その１１）・証拠説明書（甲４２～甲５０と録音記述書開示）
No-35:訴訟関係（その１２）・証拠説明書（甲５１～甲６２と一級建築士の見解書）
No-36:訴訟関係（その１３）・証拠説明書（甲６３～甲６７と裁判の推奨書籍開示）
No-37:訴訟関係（その１４）・証拠説明書（甲６８～甲８０と民法第９０条開示）
No-38:訴訟関係（その１５）・証拠説明書（甲８１～甲８８と建物見解書開示）
No-39:訴訟関係（その１６）・証拠説明書（甲８９～甲９９と当方の訴訟経緯開示）
No-40:訴訟関係（その１７）・証拠説明書（甲１００～甲１０４と裁判所への陳述書開示）
●ワンポイントアドバイス
当方（ブログ作成の山下）は、集会、理事会、電話の会話は全て録音し、録音記述書を作成の上、全戸及び近畿地方整備局に証拠として提示してます。元理事の方が警察に告発した場合も当方は証拠として正否を証明してます。警察拝承で告発終了してます。
●特記事項－１
当方（理事）として、４月に外部の建物点検会社名開示の上、写真と文面の報告書を理事会にて配布の上、当方（理事）説明。
報告書の総論：白華事象及び建物の劣化が進み、大規模の第２回を進めるべきの文面であった。
理事長（工務店経営者）は、正当な理由の証明の反論開示はなく、５年先送りの証拠はないとの不当な回答だったが、５年先送りの修繕委員会（Ａ建築士、Ｂ理事長）の書面を定期集会議案書の末尾添付を他の理事長採決を行なう。
長谷工コミュニティの管理業務主任者と管理人は、無言で採決結果を聞く。
●特記事項－２
区分所有法第２８条は、
（委任の規定の準用）
第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
●特記事項－３
当方（ブログ作成の山下）は建設業の専門家故に当条文の善管注意義務違反の建物の事故災害時の刑事（民事）訴訟での責任は重いと判断して理事長辞任と修繕委員会の書面の５年先送り可の嘘書面添付は反対とする。
マンション訴訟に詳しい弁護士とマンション管理士には、以下の内容は打合せ済です。
又、以下の不正については、マンション管理センター（国土交通大臣指定）と外部の一級建築士との相談済です。
当方（ブログ作成の山下）は、日毎の日誌、対応時間、先方、打合せ内容の記述と交通費、ＦＡＸ代、タクシー代、資料作成時間等の５Ｗ１Ｈを明記。
そして家計簿等を警察署に提出と説明の証拠（録音のＩＣレコーダー他）を開示から、警察の刑事は拝承され、１回の取調べで完了する。
●ワンポイントアドバイス
マンション訴訟は証拠提示と各法律での攻防です。
故に証拠が全て、本件は近畿地方整備局の打合せの場合にも提示と説明済。今回のブログは一部紹介済。
●あとがき
次号は、大規模修繕工事の不正と防止（そのー４）の開示とします。
内容は、工事業者の封書等についての不正と不正防止についての開示とします。
発行は、２０２６年３月２８日（土）Ｎｏ－６７４の発行とします。