前回の記事はコチラ↓
人気エリアでの物件探しは、
時に即決せねばならぬ時も・・・
我がエリアも物件がなかなか出ないエリアのため
物件探しは毎回背水の陣という気持ちです
前回の土地を即決するためのポイントに続き、
今回は中古物件を即決したポイント書こうと思います。
・・・が
やってみてわかったことは・・・
中古物件の即決は、あまりにも危険すぎる
アマツユ家はとある中古物件に出会い、即決をしたのですが
数々の幸運が重なった結果、即決判断ができる状況がすべてそろっていたからできたことでございました
基本的には・・・中古物件の即決は
やめたほうがいいと思います
それをふまえて・・・・
アマツユ家が中古物件を即決できたポイントを書いていこうと思います。
アマツユ一家が
中古物件を
即決できた理由
①いい土地だった
中古物件まで徒歩３分の距離に、２年以上住んでいるので中古物件のある町内の雰囲気や住環境がよくわかっており、住環境がとても良いところでした
土地の即決ポイント①～⑧も事前にしっかり行っていたので、立地、土地の持つリスク、相場感、資産性についても把握済みでした。
②いい物件だった
中古物件を施行したのが大手ハウスメーカーの鉄骨住宅だったので、耐久性について安心できました
加えて、仲介業者さんが事前にホームインスペクションを入れてくれている物件だったので、初回見学の時に基礎・屋根裏・床下・建物の傾き・雨漏り・構造の劣化等・・・建物診断結果を見ることができ、その結果が「経年劣化は見られるが、深刻な劣化や瑕疵なし」だったので
安心できました
ハレオさんや子供たちも
「いい家だねー！住みたいねー！」と
フィーリングがばっちりあっていたのも
とても大きなポイントでした！
③いい仲介業者さんだった
我が家がお世話になっている仲介業者さん（全国大手さん）は、
■築３０年以内の物件は、仲介業者さん側にて事前にホームインスペクションを実施済
（通常は、買主が購入申し込み前に実費で行うものです
数万円かかります）
■築３０年以内の物件は、ホームインスペクションの結果に基づき、購入後２年間の建物補修サービス（無料）が付く
（我が家はこれを瑕疵担保保険の代わりにすることにしました）
■提携税理士さんに電話で税務相談ができる
こんな感じで、なにかと不安の多い中古物件購入について、サポートと保証がついているので、安心して検討することができました
④いいオーナーさんだった
物件見学前＆契約前に、仲介業者さんを通じて現オーナー様へいろいろな質問をしたところ、ほぼ翌日回答してくださり、とても協力的なオーナー様でした
物件を手放された理由、物件のメンテナンス状況、町内の取り決め・・・等
現オーナー様が協力的に回答してくださり、安心することができました。
土地・建物・仲介業者さん・オーナー様・・・
そのすべての要素が「良き」という
奇跡がすべて重なった結果、
我が家は中古物件を即決することができました
では、反対に・・・
なぜ中古物件の即決はやめたほうがいいと感じたのでしょうか？？
わたしが
中古物件を
即決しないほうがいい
と思う理
【建物の劣化や瑕疵の危険性が
素人目ではわからない】
この一言に尽きます。
今回即決した中古物件は、
高級住宅地にある大手ハウスメーカー施工の大きな邸宅
・・・要するに、お金持ちがお建てになった高級注文住宅を２５年落ちで買ったものです
小さな新築が建てられる金額で買いました
そんな大手メーカー施工の鉄骨造り高級住宅であっても・・・
基礎には経年によるひび割れが数か所入っていたり、１．２ｍｍ／１０００ｍｍの傾きを観測したお部屋がありました。
→ゴルフボールが、少しだけ転がりましたよ
築年数＆鉄骨造りから、アスベスト使用の可能性も否定できません。
屋根にも欠けや苔が見られます。
建物には経年劣化や瑕疵があります。
そしてその不具合が。。。
■今すぐ補修が必要なのか？
■耐久性に深刻な影響を及ぼすものなのか？
■経年劣化の範囲として問題ないのか？
■欠陥住宅の可能性はあるのか？
その辺が・・・
素人には全くわからない
よく、物件見学にはビー玉と線香を持って行けといいますが・・・
ビー玉が転がったって、その傾きが深刻なものなのか問題ないものなのかが
わかんないー！！！！
もともと欠陥住宅だったのか、
建物が劣化して傾いているのか、
地盤が傾いでいるのか・・・
基礎が崩壊しつつあるための傾きか・・・
お線香の煙がゆれたって
（※隙間風があるかどうか）
それをどう判断したらいいのか
わかんないー！！！！！
木造住宅だったら、
シロアリの危険性もみなきゃいけないし・・・
元田園の土地であれば湿気をたくさん含んでいるから、築古の木造であれば築年数以上のハイダメージを負っている可能性も・・・
鉄骨造りだって、構造が錆びて腐敗してることもあります
なので、
中古物件購入前には
プロによる建物状況検査
【ホームインスペクション】が必須だと実感しました
劣化＆瑕疵を数値で評価してくれて、
補修の要否も深刻なものか軽微なものかどうかも、プロが判断してくれます。
通常、ホームインスペクションは買主側が自費でするものなので
物件見学した日に即決は不可能
すなわち、中古物件の即決は不可能に近い・・・
それで
いいんだと思います
中古物件は即決して買うようなもんではない・・・・
あ、それと・・・・
実際に契約する時に「重要事項説明」というのを受けるのですが、その時に・・・・
■隣人とトラブルになっていないか
■隣人と何か特別な約束や取り決めをしていないか
■物件で人が死亡したことがあるか
■火事になったことがあるか
・・・等々、その物件についてのネガティブな情報を
オーナー様が申告してくれます。※紙面での申告です
「え・・・この情報って、かなり大事やと思うねんけど・・・契約日当日に聞かされるもんやったんや」とびっくりしました。
（※うちが買う物件は、ネガティブ情報がすべて「無」という申告になっていたので、当日の申告になったのかもしれませんこの辺は物件によって変わるのかしら？
よくわからんです）
もちろん、事前にこちらから質問をしていれば
嘘偽りなく回答していただけることですが
こちら側にそんな発想がなかった場合・・・
契約日に申告をうけて、びっくりなんてことも
さらに、設備の申告では、聞いていなかった設備故障が出てきたりしました・・・
うちの場合は、インターフォンが壊れてるけどそのまま引き渡しになりました
うーん、事前に知ってたらインターフォン分の値引き交渉ができたかもしれない・・・って、数万円の話なんですけどね(笑)
そんなこんなで、
我が家は仲介業者さんが太鼓判を押してくれた
はなまる
物件を買ったのですが
それでも、劣化があったり契約日に初めて知ったことがあってびっくりということがありました。
ということで
大変長くなりましたが・・・
アマツユ的には・・・
新築を立てるための土地は、事前の努力次第で即決できるけれど
中古物件の即決はしないほうがいいよー！！！！
というブログでございました
我が家の備忘録＆もしおうち探しをされてる方の参考になれば幸いです
トゥービーコンティニュー