みなさん、はじめまして、「ワクワク賃貸経営大家」です。
賃貸経営の日常を備忘録として書き残していきます。結果、多くの大家さんの
お役に立てましたら幸いです。
昨日訪問した管理会社さんから、大手サブリース会社さんが
例えば、エアコンなどの設備が使用できないなどの
「一部滅失等による賃料の減額」について、動きが出ているので
倣って、そのような動きを取っていくというようなお話がありました。
２０２０年４月から施行された改正民法のお話ですので
すでに対応されている大家さん、管理会社さんも多いように
思います。
【事例】
管理会社：「〇〇大家さん、△△ハイツの給湯器が壊れたようで、お風呂に入れない、
と入居者さんから連絡がありました。取り付けてから１５年も経過しているもの
でしたので、交換の手配をしました。
大家さん：「わかりました。よろしくお願いします」
後日
管理会社：△△ハイツの給湯器は、特殊な給湯器で、モノが入ってくるまでに１０日以上
かかるとのことで、入居者さんが困っておられ、昨年に民法が改正されたこと
で、賃料を減額するように言われています」
大家さん：「えっ、なにそれ？？」
背景
【改正民法６１１条】賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等
賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その
滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
２（省略）
法律の細やかな運用・適用はいったんおいておきますが、
従来の民法では、「減額請求できる」とされていたものが、改正民法では
「減額される」となったことが大きなポイントです。
いくら減額されるのか
目安として、「財団法人日本賃貸住宅管理協会」による
「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」 があげられます。
https://www.jpm.jp/pdf/gengakuguide2.3.19.pdf
このガイドラインを目安にするとすれば、
先ほどの給湯器故障によってお風呂に入れないという事例で言えば、
B群の「風呂が使えない」に該当します。
【計算式】月額賃料１０万円、12日間お風呂が使えないと想定
月額賃料100,000円×賃料減額割合１０％×（1２日-面積日数3日）／月30日
＝3000円 の賃料減額
これがガイドラインによる目安となる、ということになります。
（※ガイドラインにもありますが、これは目安を示しているものであり、必ず
使用しなくてはならないものではありません）
昨日訪問した管理会社さんとして、わたしに言いたかったことは
「壊れてから」なおすのではなく
「壊れる前に」なおしておいてほしい
ということだと思います。
早速、とあるわたしの物件で、取り付けてからの年数（給湯器）を調べてみました。
給湯器で16年以上も使用してもらっていることに感謝するとともに、
交換しておこうかと検討を始めることができました！！
「ワクワク賃貸経営大家」の初めてのブログにしては、
ワクワクしない記事からの発信となりましたが、
このブログが大家さんの賃貸経営の一助になれば幸いです。