みなさんこんにちは！ワクワク賃貸経営大家です。
賃貸経営において、キャッシュフローを最大化することの重要性は論を待ちません。
単純に言ってしまえば、
収入を最大化
して
経費を最小化
することが、賃貸経営の大切なポイントになります。
賃貸経営において大切なポイントを偏りなく押さえるための全体像を理解しておくことが
「経営」の第1歩といってもよいでしょう！
大きな幹をおさえるために「キャッシュフローツリー」の理解が役に立ちます。
キャッシュフローツリーは、財務諸表としては、賃貸経営における損益計算書に近いものといってよいでしょう。
ここでは、幹を理解することを主眼にするため、税引後のキャッシュフローは割愛します。
キャッシュフローツリーの「実効総収入」を最大化することこそが、収入の最大化に直結します。ここでは中でも大切な要素である、「総潜在収入」「リース損」「空室と未回収損」「雑収入」の理解をしておきます。
■総潜在収入とは
通常1年間における市場相場家賃で稼働率100％の場合の家賃を言います。
例えば、2DK 8世帯 市場相場家賃が5万円のアパートを想定します。
8世帯 × 市場相場家賃5万円 × 12か月 ＝ 480万円（総潜在収入）
単純な「満室賃料」と区別しなければならないのは、「市場相場家賃」との違いです。それが次の「リース損」です。
■リース損
先ほどの、2DK8世帯の例を使用します。
市場相場賃料が5万円のところ、早く入居付けしたいため、仲介店からの要望により5,000円値引きして入居付けしたとします。
50,000（市場相場賃料） － 5,000円 ＝ 45,000円
年間換算（×12） = 60,000円がリース損になります。
■空室と未回収損
空室は、賃貸できるのに占有されていないお部屋と考えます。
未回収損は、主に
・回収することができない家賃
・フリーレントなど入居付けするために提供した家賃の割引
■雑収入
総潜在収入は家賃に関する収入に限定していました。多くの場合賃料収入以外にも
収入源があるものです。それが雑収入です。例えば、
・駐車料金
・自販機の収入
・携帯基地局収入、広告 等
が該当します。
【まとめ】
以上から、収入を最大化してキャッシュフローを大きくしていくことについて整理しておきます。
①総潜在収入（GPI）最大化のために市場相場家賃を知ること
⇒家賃の値引き（リース損）は、入居付けの現場の現実としてありますが、それが
市場相場賃料とは区別されるものである、という理解は、キャッシュフローの最大化
に役立ちます。また安易な値引きをせずに済むことも市場相場家賃を把握することの
効果です。まずは、物件の現状把握（特に賃料）が大切であるということです。
②空室期間を短くする
⇒適切な空室対策を行い、空室期間を短縮化することがキャッシュフローの最大化に
大きく貢献します。現状回復（美装等）や適切な「商品化」を行い、迅速に広告していく
ことが求められています。
③賃料以外の収入の可能性の把握
⇒空いているスペースの活用などの検討により、賃料以外の収入の余地を検討する
今回は、主に収入面の最大化を取り上げました。
次回は経費を最小化することにフォーカスします。
本日は以上です。ここまで読んで下さりありがとうございました。