消費税増税よりも〇〇を気にして！！

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間取り迷子の為に頑張るFumiです！
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お久しぶりです！

もう気づけば2月も中旬！

時の流れが早すぎるよ〜

あと2週間でもう3月ですよ。

という事で、今日は改めて3月末請負が8%エンドラインの消費税増税に関する記事からお届けします

増税はいつから？

消費税8％から10%への増税は2019年10月1日からです。2%とはいえ、大きなお買い物に関しては家計には痛い増税ですよね。

マイホームに関してはお引渡しが2019年9月30日まで。1日でもずれ込むと消費税10%の対象になります。

ただし、新築（注文住宅）の場合、工期がズレ込むことが予想されるため経過措置として、6ヶ月前の2019年3月31日までに請負契約を締結した場合は、10月以降に引渡しになった場合でも消費税8%が適応になるとされています。

マイホーム購入に関わる消費税

マイホーム購入の場合、主に次のものに消費税がかかってきます。

1.住宅購入価格

2.土地の仲介手数料

3.住宅ローン事務手数料

4.司法書士への手数料

他にも手数料と呼ばれるものには基本的に消費税がかかります。

この中で増税で一番大きく変わってくるのは、やはり住宅購入価格。

価格3,000万円の場合2%違うと60万円変わってきます。60万円あればかなり良い食器棚が付けられたり、一坪くらい増やせたり、外構にも予算が取れそうですよね。

同じものを安く購入できるに越したことはありません。

ただ、増税による駆け込み需要により、住宅に関わる材料が高騰する可能性もあり、一概に増税前の方がおトクとも言えませんし、他に軽減税率の政策もあるため、総合的に見る必要があります。

消費税より気にすべきこと

上述したように、消費税増税はマイホーム購入の価格を大きく左右する要素ではありますが、その前に、FP宮坂から「消費税増税よりも、もっと気にして欲しい住宅ローン金利」についてをアドバイス。

住宅購入の際、ほとんどの方が利用する住宅ローンですが、先ほど例に挙げた3,000万円の購入価格で住宅ローンを組む場合、金利が0.8%の違いでどうなるかを試算してみたいと思います。

【借入条件】

35年全期間固定借入元本3,000万円

※保証料、事務手数料は加味しない

①適用金利0.5%の場合

毎月返済 77,875円

総返済額 32,707,560円

総支払利息 2,707,560円

②適用金利1.3%の場合

毎月返済 88,944円

総返済額 37,356,564円

総支払利息 7,356,564円

金利0.8%の差で実に465万円もの総支払利息の差が出ました

これは増税の60万円と比べ、増税よりもかなり大きい痛手です。

増税の為に急いで契約をして、満足なマイホーム計画にならないリスクもありますし、それよりもローン金利の方が吟味を要する項目だと思います。

金利の推移は？

では、気になる金利の変動を過去のデータを通して見ていきたいと思います。

その前に、金利タイプについておさらい。

大きく分けて金利タイプは次の３つ。

「変動金利」

「全期間固定金利型」

「固定期間選択型（短期固定金利）」

「変動金利」はその名の通り、市場金利によって適用金利が変動するタイプです。

ですが、金利見直しは毎回6ヶ月ごとで、実際に返済額が変動するのは5年ごとになります。

主に「短期プライムレート」という日銀の政府政策による金利に影響を受けて変動します。

固定金利商品に比べて適用金利が低く、金利下降局面では有利な金利タイプになります。

「全期間固定金利」もその名の通り、借入当初から完済までの全期間、金利見直しがなく、月々の返済額が変動しない金利タイプになります。

主に長期金利の代表「10年国債金利」に影響を受け、変動金利は政府政策による変動でしたが、それに比べて国債は海外市場の影響も受けますので、金利の傾向が読みづらい傾向があるようです。

「固定期間選択型金利」は取扱金融機関によって固定期間が様々で、主に3年、5年、10年など、当初借入から何年間は金利が固定されます。固定期間終了後は、商品によって固定期間をまた選び直せるものもあれば、変動金利に移行するものなど様々ですが、一般的には当初の金利よりも固定期間が終了した後の方が金利引き下げ幅が少なくなり、当初の金利よりも高くなる傾向があります。

こちらはそれぞれの短期市場金利に左右されます。

どれも現在は過去最低といわれる最低金利を推移していますが、マイナス金利政策後、もう底を打ったと言わんばかりに、全期間固定タイプのローン商品に人気が出て、ジワジワとローンの金利が上がりつつあるようです。

マイナス金利政策直後の国債金利推移

2016/8〜2017/8

日本相互証券株式会社　新発10年国債（終値）より

しかし、長期間で見ればまだまだ低い水準の金利です。

誰も未来の金利のことは完璧に読めるわけではありませんが、政府の短期プライムローン政策の動向からは大きな政策が打ち出されない限りは、変動金利も暫くの間はドカンと大きく上がるような事も無さそうです。

対して固定金利も、トランプ氏人気ががガタ落ちしてアメリカ経済が不安定になり、日本国債が有利に立ったりという状況でもできない限りはドカンと上がる要素は薄く、どちらの金利も暫くは横這いかなという感じです。

結局どの金利を選べば良いの？

ここは、重要で一番悩ましいところですので少し長くなります。

結論から言うと、まずは金利の動向を見るのと、住宅ローンを返済するご家族のライフプランを考慮して決めていくのが正解です。

まずは上記のおさらいにもなりますが、金利動向を読みます。

今の全期間固定金利は1.31%〜

変動金利は0.5%辺りを推移しており、その差は約0.8%。

先程3,000万円の8%差の試算から、変動金利が今と同じ水準で推移した場合は、変動金利の方が465万円ものメリットがあると見れますが、あくまでもそれは大きな金利上昇が無い場合。

一気に金利が上昇すると、5年毎の返済額見直しの時期に返済額が上がるのはもとより、最悪の場合は返済額よりも利息の方が多くなり、元本が減らないだけでなく未払利息により支払い残額がどんどん増えていくという最悪の事態もあり得ます。これは変動金利の最大のリスクですね。

先程の試算でいくと、利息が毎月支払額の77,875円よりも高くなると未払利息が発生します。仮に2,500万円まで残高が減った辺りで急激な金利上昇が起こったと仮定して試算すると、3.8%近辺の金利になると未払利息が発生する事になります。

◆金利3%〜の時代は来るのでしょうか？

こちらの過去35年間の金利推移グラフをご覧下さい。

住宅ローン金利推移グラフ

出典:こちら

変動金利で推移を見てみますと、上のグラフのように30年程前のバブル経済期には8%を上回り、8.5%の天井から、それ以降段階的に降下して現在は横這いという線を見せています。

バブル経済が再び日本に現れる事はおそらく暫くないと思いますので、バブル経済が終わりを迎えたH3年、そしてそれが完全に冷え切ったH7年辺りからの平均を取ると2.8%くらいでしょうか。

ここから店頭金利が出て、引き下げ（金利優遇）幅が引かれ、現在では低いところだと変動金利0.5%台、全期間固定金利1.3%台になっています。

この引き下げ幅が年々上昇傾向にあるので、実質の適用金利は年々下がり続けています。

出典:こちら

金利の動向は、横這いしつつも、東京オリンピックも控え、景気が上向きになればなるほど金利上昇に繋がりますので、可能性としては少ないですが金利上昇リスクも見据えたローンプランが必要になります。

そして、ライフプランの方ですが、次のうちどのタイプに当てはまるかを検討してみてください。

①生涯片働きタイプ

子供を何人も産みたい！自分の手で保育園に預けずに育てたいというママライフに重点を置いたタイプです。

こちらのタイプは世帯収入のべースアップは見込めず、金利変動に対応出来るだけの貯蓄余力がないようなら、全期間固定金利でいくのが安全策です。

②しばらく片働きタイプ

今は幼い子供の育児期間でママが働きに出られない一時的にママライフに重点を置いたタイプです。

こちらのタイプは、ローン契約時は幼児に重点を置き、10年後くらいに奥様が働きに出られるようになるという場合、金利上昇で返済金額がアップするリスクをまずは10年間の固定金利で抑えて、働きに出て余力が出てきたら変動タイプなどに切り替えて繰り上げ返済をバシバシしていく。そんな計画が一案です。

③共働き両立タイプ

子育て中のママでも働きやすい職場は増加傾向にあります。幼児期は保育園に預け、小学校は祖母の助けや学童の力を借りて、キャリアを積むママ向けタイプです。

こちらのタイプは、経済的に余力がある場合、変動金利でローンの契約をしても、繰上げ返済を前提にお子様の大学進学までには出来るだけ返済期間や返済金額を抑えておく計画が一案です。

もちろん、①、②でもこの最低金利時代に金利上昇リスクに備えて全期間固定金利の住宅ローンを契約するのも得策です。

大きく分けた上の3つのタイプに加えて、ご家族の年齢に合ったローン返済計画が必要です。

A. これから幼児を育てるご家族

B. これからお子様の大学進学を控えたご家族

C. お子様が独立した後のご家族

これから幼児を育てるご家族は、お子様の将来に備える教育費が最大のタイミングですので、最も金利上昇のリスクを抑えるべきと言えます。全期間固定または短期固定金利（10年）がおススメです。

但し、共働きなどで比較的資金に余裕があるご家族は、金利の低い変動金利を選び、金利の低い時期かつお子様の学資を準備しつつ、大学進学までにガンガン繰上返済をする計画をするのもアリかなと思います。

（因みに我が家はこのタイプ）

これからお子様の大学進学を間近に控えたご家族は、今現在はできるだけ月々の支払いを抑えたい時期ですので、金利上昇リスクは抑えたいものの、金利も低く抑えたい場合が多いと思いますので、お子様の大学卒業に合わせて、短期固定金利の住宅ローン（5年）など、一定期間はある程度低い金利が確保されている商品がおすすめです。

お子様が独立した後のご家族は、比較的大きな出費がある時期を通り越したご家族と見れるので、目前に控えた老後資金確保の為、また返済期間をできるだけ短縮するためにも余裕をもった資金計画を前提に変動金利で金利を抑えつつ、退職金などである程度まとまったお金を繰上返済に充てる資金計画がおススメです。