ハッピーファミリー 家族のための投資『住みたい街上位の街への不動産投資の考え方 １／２』

『早く大きくなーれ 子供たち』４人の男の子に日々教え込む、やーとやっとです。

金曜日はお金のお話です。

家族の安定した生活を支えるには、様々な現金の流れを産み出すことが解決手段だと考えています。

そして現金を産み出す資産を作ることが『家族を守るための投資』であり、具体的な手段の１つとして不動産投資があります。

その不動産投資は、実は、 学校の入学に似ています。

不動産投資の勉強（受験勉強）をして、次に、不動産選び（志望校選び）をします。

次に、融資（入学試験）を受けて、頭金（入学金）を払います。

そして、いよいよ不動産投資がスタート（学校生活スタート）します。

家族を守るための、楽しい不動産投資生活を送るには、準備をする必要があります。

ただし、毎週この記事を読んでいれば、準備は出来ますので安心してください。

今回は、

『投資物件の場所の選び方』

について、

『どこの地区に住みたいか？』

という、お客さん（入居者）目線で街を見た場合の、考え方をまとめてみますね。

雑誌などで『住みたい街アンケート』が行われると、上位にだいたい入ってくるのは「吉祥寺」「恵比寿」です。

それに加えて「自由が丘」「中目黒」などが入ってきます。吉祥寺は、街が面白いというのは、良くわかります。

買い物は、何でも揃いますし、食べ物屋、飲み屋も面白く、公園もあれば動物園もあります。もちろんスーパーもありますので、その地域でほとんど完結します。このなんでも揃う環境が生活しやすいと表現出来ると思います。

街としては、とても魅力があります。

さて、これを投資家目線で見るとどうでしょうか？

家賃は高くとれそうです。

駅から徒歩圏内のワンルームマンションで考えてみます。通常では、約８万円の家賃がとれる物件があるとすると、吉祥寺で駅近だったり、徒歩１０分以内だと、約９～１２万円、という感じにハネ上がります。

個人的な感覚ですが、約３０～５０％増しの感じです。

家賃が高くとれるということは、物件の投資対効果が良くなる可能性を秘めています。

投資対効果が良いということは、

『少ない投資額で高い利益をあげている』

ということです。この物差しで投資物件を比べれば、どれだけ、効率良く資金が使えるか比較が出来るのです。

ここで、投資対効果の簡単な説明です。

投資対効果とは、
投資した金額に対して、どれだけ利益が得られたか？をパーセンテージで表したものです。

例えば、１０万円を投資して、１万円の利益を得られた場合は、

１万円／１０万円Ｘ１００＝１０％

です。

投資物件から得られた利益を投資額で割ったものを投資対効果とか、投資収益率とか、英語でROI (Return On Investment)と言ったりします。

全部同じ意味です。

不動産投資に、この投資対効果を当てはめて比較する場合、家賃が高いこと、そして、物件の価格が安いことが条件となります。

では、吉祥寺の物件の価格というと・・。

ハッキリ言って高いのです。

他の地区であれば、２０００万円位の価格も３０００～３５００万円位と５割以上割高の価格です。

そうなると、家賃がいくら他の地域より高くとれても、投資対効果は６％を超えられると言っていたころが懐かしく、家賃９万円（年１０８万円）、マンション価格が３０００万円とすると、投資対効果は、３.６％（１０８／３０００）となり半分位となってしまいます。

これでも投資対効果が良いと判断する人はいると思います。

この様に、人気エリアでの物件価格は割増になっているので、そのエリアに参入することは、避けた方が良いと考えています。（もちろん、３％台でも充分という判断もアリです。説明は追記へ）

では、どんな地区が良いのでしょうか。

次回は、その話をしますね。

追記

ただ、この３.６％を良い利回りであると見るかどうかという議論もあります。

この利回りには、その他の経費としての、管理費、修繕積立金、大家管理代行費用、固定資産税、都市計画税、保険料、リフォーム代積立などが入っていません。

ただ、これだけの利回りを得られる投資が他にあるのか？　もしかしたら、その他の経費を差し引いても、この投資は魅力があるかもしれないという視点も持ち続ける必要はあると思います。

やーとやっと でした。
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