ハッピーファミリー 家族を守る投資『想定キャッシフローの整理と対策をする事で投資判断をする』

『早く大きくなーれ 子供たち』４人の男の子に日々教え込む、やーとやっとです。

現在は、新型コロナ対応のため先が見えない状況です。

しかし、準備は出来ます。新常態（新型コロナが普通にある日常）になるまでの期間を知識の吸収と思考の訓練、試行錯誤に当てる事が出来るのです。

そこは切り替えましょう。

今までのノウハウを新常態にどの様にチューニングしていくかを想像しながら読んでみて下さい。

金曜日はお金のお話です。

家族の安定した生活を支えるには、様々な現金の流れを産み出すことが解決手段だと考えています。

そして現金を産み出す資産を作ることが『家族を守るための投資』であり、具体的な手段の１つとして不動産投資があります。

その不動産投資は、実は、 学校の入学に似ています。

不動産投資の勉強（受験勉強）をして、次に、不動産選び（志望校選び）をします。

そして、融資（入学試験）を受けて、頭金（入学金）を払います。そして、いよいよ不動産投資がスタート（学校生活スタート）します。

楽しい不動産投資生活を送るには、準備をちゃんとしないといけません。

ただし、毎週この記事を読んでいれば、準備が出来ますので安心してください。

今回は、マレーシア第二の都市ジョホールバルへの不動産投資をした場合に、月々どれぐらいのキャッシュフローが生まれるか計算をしてみますね。

実際にある物件の皮算用です。

早速、物件の概要です。

物件広さ：９０平米
価格：約１８００万円
頭金：物件価格の２５％（４５０万円）

融資：物件価格の７５％、金利３.１％

月々返済：５.３万円
月々の修繕積み立て費：１.１万円（マンションの修繕のために毎月積み立てます）

管理費：０.１万円（マンションの掃除等の委託をします）

委託管理費：０.１万円（現地で大家さんの代わりを業者にやってもらいためです）

ここまでが、月々の支出になります。毎月の返済と経費を合計すると
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月々支出：合計６.６万円
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となります。

想定家賃：７万円～７.６万円

とすると、

月々０.４万円～１万円のキャッシュフローとなります。

これが、月々積み上がってきますので、
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年間キャッシュフロー：４.８万円～１２万円
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となります。

また、保険料、税金があります。
年間の保険料、税金の合計：６.１万円
です。

細かくみると
年間火災保険料：０.８万円
固定資産税 土地分：０.５万円 
建物分：４.８万円 
となることから

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年間最終キャッシュフロー：－１.３万円～５.９万円
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となります。

まとめますね。

この投資は、家賃が７万円とれたとして、年間の持ち出し金額が１.３万円となり、７.６万円の場合には、手元に毎年５.９万円残る計算となります。

年間最終キャッシュフローが－１.３万円～５.９万円という想定の話しです。

想定家賃が思ったより低い場合や賃借人がすぐに見つかるかどうかという空室のリスクを考える必要があります。

ちなみに、家賃が半分しか取れなかった場合も想定しなくてはいけません。年間の持ち出し額は、月々３.５万円のマイナスとなり、年間４２万円の持ち出しとなります。

この場合は、他のキャッシュフロー（給与所得や他の区分所有など）でまかなえるかどうか確認し、判断する必要が出てきます。

又は、追加投資（繰上げ返済）をする事で、月々の返済額を少なくする方法が対応策として考えられます。

シンガポール、マレーシアの景気上昇によるキャピタルゲインを狙っていくという投資判断をした場合には、

上記二つの対策をにて、月々のキャッシュフローをゼロ近辺にする事で安定した投資が実現出来るのです。

やーとやっと でした。
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