『早く大きくなーれ 子供たち』4人の男の子に日々教え込む、やーとやっとです。
金曜日はお金のお話です。
家族の安定した生活を支えるには、様々な現金の流れを産み出すことが解決手段だと考えています。
その現金を産み出す資産を作ることが『家族を守るための投資』であり、具体的な手段の1つとして不動産投資があります。
その不動産投資は、実は、 学校の入学に似ています。
不動産投資の勉強(受験勉強)をして、次に、不動産選び(志望校選び)をします。
次に、融資(入学試験)を受けて、頭金(入学金)を払います。そして、いよいよ不動産投資がスタート(学校生活スタート)します。
家族を守るための、楽しい不動産投資生活を送るには、準備をちゃんとしないといけません。
ただし、毎週この記事を読んでいれば、準備が出来ますので安心してください。
前回から、不動産に関する質問に答える形で、不動産投資の考え方をまとめていきます。今回は、融資に関する質問です。
早速、質問をみていきますね。
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11月に中古マンションを850万円で購入いたしました。(借入額850万円:変動1.425%借入24年 毎月返済34,866円 ローン残債800万円)
(私26才 独身 年収430万円 勤続年数4年 ローン返済の遅滞なし)
この度、不動産投資としてマンションの購入をしたいのですが、融資に付いて判らない事がありましたのでご質問をさせて頂きました。
状況としましては、マンション1200万円(築29年)リフォーム120万円の合計1320万円を融資を受け購入したいと考えております。
そして、融資に付いてある都市銀行に相談をしたのですが、セカンドハウスローンは不可と返事を頂きました。それでも、まだ探していけば、セカンドハウスローンは利用出来るものでしょうか?
また、建前で『親が離婚をすると思われ、親の為にマンションを購入したい』と相談を持ちかけ、実際はリフォーム後に賃貸で進めると、銀行には賃貸にかえた事がバレますか?
また、一般の不動産投資をされている方は初めての投資の際にマンション(区分所有)の場合は、どのような融資先を利用していますか?
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2戸目の中古のマンション不動産投資を考えられているとのことですね。その時の融資の調達の仕方を悩まれてのご質問です。
まず、住宅ローンやセカンドハウスローンを考えられているようですが、これは、良くありません。
前回から、不動産に関する質問に答える形で、不動産投資の考え方をまとめていきます。今回は、融資に関する質問です。
早速、質問をみていきますね。
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11月に中古マンションを850万円で購入いたしました。(借入額850万円:変動1.425%借入24年 毎月返済34,866円 ローン残債800万円)
(私26才 独身 年収430万円 勤続年数4年 ローン返済の遅滞なし)
この度、不動産投資としてマンションの購入をしたいのですが、融資に付いて判らない事がありましたのでご質問をさせて頂きました。
状況としましては、マンション1200万円(築29年)リフォーム120万円の合計1320万円を融資を受け購入したいと考えております。
そして、融資に付いてある都市銀行に相談をしたのですが、セカンドハウスローンは不可と返事を頂きました。それでも、まだ探していけば、セカンドハウスローンは利用出来るものでしょうか?
また、建前で『親が離婚をすると思われ、親の為にマンションを購入したい』と相談を持ちかけ、実際はリフォーム後に賃貸で進めると、銀行には賃貸にかえた事がバレますか?
また、一般の不動産投資をされている方は初めての投資の際にマンション(区分所有)の場合は、どのような融資先を利用していますか?
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2戸目の中古のマンション不動産投資を考えられているとのことですね。その時の融資の調達の仕方を悩まれてのご質問です。
まず、住宅ローンやセカンドハウスローンを考えられているようですが、これは、良くありません。
いきなり結論を言ってしまいますと、
何故良くないのかは、銀行の担当者の立場に立つとわかります。
何故良くないのかは、銀行の担当者の立場に立つとわかります。
銀行の担当者もサラリーマンです。それはイコール上司に報告をし、融資OKをもらわなければならないということを意味しています。
矛盾があったり、話が違っていたりした場合は、当然、上司に指摘されますし、問題が起こりますと担当者自身の評価に影響が出ます。
繰り返しますが、銀行マンは、サラリーマンなんです。
また、担当者は、同時に何件も融資案件を抱えていますので、なるべく手間暇を掛けずに、ドンドンこなして行きたいという所が本音です。
今回の物件はご自分で探された様ですが、銀行がこの物件に融資を付けるとしたら、物件の査定からやる必要があり、そこは銀行の他部門の仕事になります。
それは、他部門との調整が必要になってくる事を意味しています。同時に、社内の他部門を動かすわけですから、人件費がかかってくる事を意味しています。
そうなると、そもそもそんなに手間を掛けて融資する規模の案件なのか?人件費を払ってもやるのか?という指摘も社内では受けるでしょう。
そうなってくると、担当者は、ハッキリ言って手間がかかることで、やりたくないというのが正直なところでしょう。
また、住居用として使用しないかもしれないというのも、担当者はリスクとして考えます。お母さまのお話しをされようとしていますが、融資案件を日々さばいている担当者でしたら、不自然だと感じるでしょう。
担当者としては、以上の理由から、この案件の優先順位を下げたいというのが本音ではないでしょうか。
この様に、銀行マンも、サラリーマンであるととらえると、担当者の考え方が透けて見えてきます。
では、どうしたら良いのでしょうか?
今回、投資適格物件を見つけられたのは、とてもラッキーだと思います。
1000件物件を見て投資適格な物件は3件と言われています(いわゆるセンミツというヤツです)ので、時間や労力を掛けずにこの物件に出会えたとしたら、相当な強運の持ち主です。
ただ、せっかく出会えた物件でも、融資が付かないのであれば、キャッシュで払うしかありません。
キャッシュが用意できる投資家にチャンスをもっていかれてしまうのです。この物件を探し出した時間だったり、労力、強運もここまでです。
では、どうすれば良いのでしょうか・・。
「銀行融資の相談に時間を掛けなくて良い物件があればいいんだけど」
という悩みが出てきますよね。
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それが、あるのです。
その名は『融資付きの投資物件』
その名は『融資付きの投資物件』
銀行側がこの物件であれば融資を付けてもオーケーと判断をしている物件です。
そんな『融資付きの投資物件』の中から選べれば、投資家としては、物件探し、銀行探しに時間を掛ける必要がありません。
物件の選定に時間と労力を使えば良く、銀行への融資の対象になるかどうかのやりとりに時間を掛けなくて良いのです。
この場合、強運は必要なくなりますので、別の機会にとっておいてください(笑)