築古再生物件取得しました

北九州市に新規の築古再生物件取得しました。

今年に入ってから初めての物件です。

以前購入した仲介不動産が、状態が良い戸建が安く出たから

と紹介してもらった物件です。

物件としては昨年購入した中津川の物件に似ており、

清掃とセルフリフォームで賃貸できそうです。

中津川は既に実質利回り３０％超えで賃貸できているので

同様に収益性が有ると判断して購入することにしました。

※自分の人件費考慮せず(・_・;)

仲介業者さんもこの価格帯で（安い手数料）一般の人に売ってクレーム来るよりも再生に慣れた人に売ったほうが問題が無いので良いのかもしれません。

前回同じ若松区の物件は傾き有り、雨漏り有りで場所も駅から遠いので

比較すると数段良いです。

（前回は4DK　28000円で借りて付きました＾＾）

自分としても北九州に4件目なので管理がし易いのもメリットです。

当初は名古屋から九州は遠い存在でしたが、ジェットスター（LCC）が

名古屋⇔福岡間を5000円足らずで行けるようになったことで敷居が低くなりました。

訳有りの理由

四方が家に囲まれた再建築不可物件ですが、自分のような賃貸再生派にとってはあまり気にすることはありません。

出口が見つけにくいですが、長期間のインカムを目的にしてますので出口のことはあまり考えていません。

評価上は価値が低い為、固定資産税がとても安いのです。
不動産取得税も安く、修繕以外の維持費はほとんどかかりません。

ライフラインは都市ガス、電気、上下水が来ています。
駅から徒歩10分以内で、スーパーが５０ｍ、セブンイレブン２００ｍ
くらいにあります。

価格以上に、中の状態がこの年代としては比較的良く
既にリフォームが何度かされていてました。

一例を挙げると洋式トイレに使用しているこの機種は2011年製の
TOTOの上位機種アプリコットです。
一般の人はこの便器が汚いと思うかもしれませんが、
清掃すれば問題ありません。

築古物件の難しいところは、一歩間違えると購入価格以上に
リフォーム費用がかかります。
セルフリフォームで費用を抑えて、出来ない箇所は業者比較して
出費を抑えることで利回りは向上します。

必要以上にリフォームかけないものポイントです。

過度なリフォームして家賃が上がるよりも、

最低限の清掃で安い家賃のほうが入居者には嬉しいからです。

入居者募集は前回同様、地元の業者3社にお願いしようかと思ってましたがチラシ作製前に仲介さんが購入から3日で決めてくれました。

(7月から）

物件から300ｍくらいの地場の業者なので募集に影響力あります。
家賃が相場より安い3DKで3万円の設定が良かったようです。

購入価格は交渉して割引してもらったので表面利回り５０％超です。
仲介手数料、登記料、畳交換、エアコン取付、照明交換、ガス給湯器交換を入れた実質利回りは約３０％です。
実際は自分の人件費+α（飛行機代等）が入って無いので

リフォームに１ヵ月かかれば利回りは下がりますけどね(・_・;)

築古物件の再生は分かりやすく簡単そうですが実は結構大変です。

普通のサラリーマンには時間的に出来ないので、

現状物件の競争相手は 比較的少ない隙間です。

都心では大手が築古再生に参入しています。

（都心の場合は優良中古住宅として再生販売価格が1700万円くらい）

今のところ、地方では価格が安いので参入が難しいのかもしれません。

今後場所によっては物件供給過多による家賃下落競争が起こりうる為、自分の修繕対応レベルを向上しておく必要もありまだまだ課題多いです。