下関の戸建物件

北九州市に管理物件が多いので、関門海峡を挟んで距離の近い下関

を対象に物件探していたのですが、実物を見て自分の条件を満たし

ていたので取得再生したものです。

スペック詳細

今回の物件は過去に雨漏りが有り、現在は保険で直してある物件で

す。木造特有の傾きも若干有ります。再建築可ですが、丘の上で重

機が入らないので再建築の選択は無い物件です。
部屋が7部屋くらい（約140平米）有り、ポテンシャルの高い物件で

す。

残留物を処分すること、現状有姿を受け入れる事でとても安くして

もらいました。

実際は、再生するのにかかる修繕費用などトータルで考えないとい

けないのでなんとも言えないのですけどね。

内見したときは真っ暗の中でフラッシュつけて写真とったのが
添付の写真なんですけど、後からみると結構良かったんです。

ゴミ捨てと清掃、内装リフォームをしっかりしないといけないです

が 部屋数が多いので、5万円くらいで賃貸できればと考えてます。

物件価格の算出は難しいですけど、一般的な積算評価で出すと

土地の価格＋建物の価格ですね。

まず土地の価格
路線価図より平米路線価36000円ｘ256.56㎡＝923万円
実際は傾斜地＋お寺の墓が横にあるので評価の算出は難しいです。
取引事例価格で言うとゼロに近いかもしれません。

下関全般はこちら
http://www.chika-data.com/yamaguchi/shimonoseki/

建物の価格は築年数30年以上なので売買する上で評価価値はほぼありません。

今回も土地としての売買です。
家の前の道が狭く最後までは車が入れないので、取り壊す場合費用も高額になる為将来も新築での再生選択は考えにくい場所です。

家賃収入が目的で転売目的ではない（出口戦略は無し）ので、評価上の土地とか建物の価値は気にしてません。
むしろ価値は無い方が固定資産税が低いので良いです。
インカム目的の場合利益を生まない不動産は価値が無いことになります。
固定資産税はRCとは違い、築古木造なら賃貸できれば気にならないレベルです。

昔はこの地区も丘の上から関門海峡を望む良い場所だったと思うの

ですが、人口減少、産業衰退、さらに車社会になってからは車の入

れない土地の価値が落ちました。

再生の視点から考えると都市ガス、電気、下水も上水も完備されて

いる駅徒歩圏内の場所で過小評価だとは思いますが、家賃が取れな

ければマイナス資産になるのでリスクは有ります。

下水引いて洋式便所作ったら100万くらいしますから、そう考えると

安い買い物かもしれません。

不動産の場合、ひとそれぞれ得意分野があるので何とも言えませんが、

庭木の伐採、蔦の排除、ゴミおよび荷物の処理、簡単な大工仕事および

リフォームを自分でやることで出来る人なら収益物件として採算とれるでしょう。

今回は規模が大きい戸建（畳は40畳以上、ふすまも約40枚）で個人では難しいと思いますが、

枠にとらわれないという意味で自分にとっても新たな試みになります