下関の2号物件

現在タイで2週間休暇中で、記事アップしてます。
普段は再生業務に忙しくてブログとか書けないからね。
写真は沢山あるので時間ができたらアップします。

現状

これまで約1年間戸建再生してきたんですが、山口の物件以外の昨年取得戸建6物件は賃貸付けまで終わり家賃収入が入り始めているので新規取得に動いています。今年に入ってからは下関中心に5物件取得しました。（2件は来月決済予定）

これらを年末から春の引越しシーズンまでに仕上げる必要があるのですが、今回はそのうちの一つである下関の第二号戸建物件の紹介です。

スペック詳細

下関1号物件の契約時に別の仲介会社の物件が近くにあったので内見して決めたものです。

前もって資料を見ていたので、期待してなかったですが実際見てみると比較的簡単に再生できそうだったので購入希望してみることにしました。

頂いた資料の一部

スペック的には通りから２０ｍくらい入った車の通れない道路で入口が階段になっている為、再建築不可であり出口に難のある物件です。加えて狭いので土地の価値は無いに等しいです。
建物も外壁が錆びていて、築年不詳の古い物件なんで評価上資産価値はほぼないです。

外壁の写真

キッチンの天井板が3か所落ちてますし、普通の人は避ける物件ですが、大工仕事が有る程度できる人には問題無い物件です。

2階にキッチン、6畳間、3畳間、1階に4.5畳、3畳トイレ、風呂という作りです。入口は変則で1階と2階両方にあります。

トイレ写真

風呂写真

風呂の洗面

キッチン写真

2階部屋

部屋1階

階段

2階入口

1階入口

塗装外注したら足場を含めると購入代金を超える物件ですが、水周りがそれほど悪くない為、ガス会社の協力があれば基本DIYで再生できそうです。土地も建物も価値は無いようなものなので、とても厳しい指値したんですが、売主さんOKしてくれました。

資産上価値が無いものが賃貸収入を生むように再生できれば理想に近いです。

築古戸建再生のビジネスは取得の価格が利回りに直結する為とても重要になります。
修繕費含めて100万円以下、取得費は限りなくゼロに近い価格が良いのですが程度の良い再生物件を安く取得するのは結構大変です。
無償譲渡とかのレベルは、基本修繕にすごくかかるのが多いんで気をつけたほうが良いです。特に雨漏り、躯体が悪いもの、和式便所（汲み取り）などね。

安く取得するには、人脈、行動力、交渉力、法律の知識など不動産における総合力が必要になります。合わせて、その物件がいくらくらいで再生できるかという見積もりが内見時に自分で有る程度出来る必要があります。

取得に関しては細かく書きたいんですが、ブログで書くと自分のライバルを作ることになるんで書けませーん（笑）
既に築古再生している人から怒られますしね。
基本ゴミ捨てとか草刈りとか清掃とか人が面倒と思う部分を自分で出来る人なら大丈夫です

その前に自由な時間が必要でした

修繕費用（期間）は最初に取得した山口の物件で失敗？しているので今はある程度分かるようになりました。山口の物件は、建具、窓サッシ、壁から作らないといけないので今も完成してません駐車場があるんで拠点にしてます。

ちなみにこの物件は立地が良いんです。
徒歩100ｍくらいにマックスバリューが有るし生活しやすそうです。

天井の穴も雨漏りしているわけではないので、天井板の交換で済みそうです。このあたりは物件直しているとコストが有る程度読めるようになります。

風呂はガス会社を使ってシャワー取付、トイレも便座交換くらいで行けそうなのでそんなにかかりません。

風呂の前の床が抜けそうですが、これも自分でフローリングを貼れば材料代のみで安く済みそうです。

そして外壁ですが、交換とか外注塗装したら足場が必要で購入代金より高くなるのでハシゴと伸縮ローラーつかってDIY塗装すれば塗料代だけで済みます。

登記費用とリフォーム費用を含めた総投資額を2年で回収するプランですがどうなることやら