山と物置付きの平屋物件

昨年末に仲介さんを挟んで売買がまとまった今月引渡予定の特殊案件です。

3Kの比較的小さい平屋物件です。

外観

ライフラインは水洗洋式トイレ、プロパンガス、電気　で現状問題ありません。

付随物として山林と物置があり、駐車場も1台か2台作れそうですが、建物自体は接道に問題があり再建築不可物件です。

物置

解体して引渡予定→駐車場に変更か再度物置設置？

場所はインターから近く車が有ればニーズがありそうなので格安で再生できれば賃貸収益物件にはなりそうです。

しかし将来の出口には難がある物件です。加えて昨年の大雨で隣接する宅地とのよう壁にトラブルが有る特殊案件になります。

隣地との擁壁

ブルーシートの下は崩れて無いものの若干土砂が有る

このような物件は実勢価格の算出不能ですが、再建築不可と近隣トラブルを考慮すると買い手はほぼ居ません。

需給を考慮するとゼロもしくはマイナス評価が妥当かもしれません。

近隣トラブルの擁壁については隣地さんと直接話し合いをしたらセメント流し込みのDIYで対応できそうなので再生チャレンジすることにしました。

自分の物件に起こった擁壁倒壊に比べればとても軽微なレベルであることも理由の一つです。

入口　手前ではなく奥の家です。見えない？

玄関

味のある木製ドアです。引戸ディンプルキーで仕上げ予定

現状床の部屋

床下の湿気対策必要？クッションフロア仕上げ？

畳の部屋

床下湿気対策後フローリング仕上げ

床の部屋

洗面台

湿気対策のみ　洗面台交換は別途検討

トイレ

何故か便座が無い。温水洗浄便座を新品にしたら完成？

風呂

掃除と塗装　床はシート貼れば良くなりそう。

何故かシャワーが2つ

レバーハンドルへ変更は状況次第

キッチン

掃除して塗装すれば良いかな。

良い点
洋式トイレは温水洗浄便座を用意すればDIY再生可能
湯船はそのまま利用できるので風呂のDIY再生可能
床は畳を処分してフローリングにDIY再生可能
物置は撤去後駐車場もしくは再度物置設置可能
比較的物件が小さいので各種税金と維持費は安い

平屋なので今後の雨漏り等DIYでも対応可能

悪い点
擁壁トラブル有り
山から？の床下湿気が有り
若干の傾き有り
接道問題により再建築不可
建物未登記（売主負担で登記後引渡）
土地登記簿面積と実際が不一致
境界不明瞭（近隣トラブルは無）

DIY再生プラン
洋式トイレ温水洗浄便座取付再生　1．5万
風呂再生　床再生もしくは掃除のみ　1万
２部屋再生　畳からフローリング12畳　約5万円
引戸ディンプルキー交換　0.5万
襖は今後パネルドアに変更　6枚　約3万円

エアコン中古高年式　　取付込　2.5万

200万の1軒より20万の10軒

平地で接道に問題が無く家の前に2台並列で駐車場が作れる古家は200万くらい？はします。
おそらくそのような物件が新築の土地として一番出口が作りやすい安心物件です。

このあたりの考え方は分かれますが低属性現金投資で家賃収入を増やす場合は手持ち資金をできるだけ使用しないで物件数を増やす必要があります。
なので収入を増やす為に普通の投資家が買わない物件も対象に入れます。

その中で自分の置かれている状況や対応できるDIY範囲で物件を選んでます。
自分の場合は1カ月リフォームで2年以内回収が基準です。

先の事は分かりませんが基本10年は建物維持できそうな物件です。