新規戸建物件取得しました

年末に取得した物件紹介します。

木造平屋建ての比較的状態の良い物件です。

汲み取りと再建築不可で考えましたが、自宅から近いので再生を引き受けることにしました。

玄関

間取り

玄関中

キッチン

部屋

部屋別角度

浴室

トイレ

トイレ２

洗面

物件横から

中庭

物件詳細

土地約150坪　建物116平米　5LDK

平屋の旧炭鉱住宅（上階層用）

築年不詳（30年前にリフォーム）

ライフライン　電気、上水道、汲み取り、プロパンガス

空き家放置してる売主には維持費が高いだけの不要物ですが壊すにはもったいない物件です。
評価が難しいですが良い点、悪い点下記にまとめてみます。

良い点
残留物無し
傾きほぼ無し
瓦屋根と建物がしっかりしている
部屋数多い、庭が広い
自宅から近い　約５ｋｍ
大型ショッピングセンターから近い８００ｍくらい
10畳くらいの物置小屋がある
川上物件自由価格

悪い点
接道1.8m程度により再建築不可　隣の売物件を取得すれば解決可能
現状汲み取り（洋式温水洗浄便座付）
敷地が広いので各種税金が高い
駐車場無し　近隣空き有り

接道

ノーリフォームで貸すことができれば1年以内で回収可能だが、
最近の入居者はそれでは入居しないので一部リフォームが必要です。

狭小戸建との違いは税金と部屋数分リフォームの手間です。

今回は家賃が上がらない自己満足リフォームを封印します。
水回りを触ると時間とコストがかかるので内装リフォームは床中心最低限で行きます。

再生プラン考察

玄関ドアホン追加、鍵交換

畳はクッションフロアとフローリング　
（20畳～32畳くらい　6畳あたり2万円程度）
照明はLEDシーリングとLEDバーライトに変更
襖は一部処分してパネルドアに変更（色々試す）
風呂とトイレは基本ノーリフォーム(浴槽塗装必要？）
物置小屋は屋根を再生（オンデュリンを試す）
水道管破裂はDIY補修もしくはガス屋さんに依頼

将来の出口戦略

隣地は現状売りに出ていますが基本買わない。
2年以内で回収し終えたらそのまま収益物件として長期保持。
隣地価格の状況が変化すれば取得検討。
現金投資の場合は利回り最優先、隣地取得はあくまで副産物です。
土地として必要とされるのであれば自分の物件を隣地に売却するのも出口の一つですね。