180万円築古アパートを購入

今日は180万円築古アパートの決済をしてきました。

下は外観写真

駐車場2台付き、戸建１戸、2階建てアパート4室です。

上物は評価せず土地としての売買です。

土地は239㎡（約７2坪）

電気、上下水道、LPガス仕様の物件でライフラインは問題ありません。

戸建部分は木造瓦葺平屋建ての36.6㎡で築41年です。

入居中での引渡になります。

アパート部分は木造セメント瓦葺2階建て166.4㎡で築43年です。

外壁と階段は早急な補修、塗装が必要です。

キッチンはスチーム洗浄機で洗えばそのまま使えます。

トイレは水洗ですが和式です。

風呂はバランズ釜を外して、シャワーに交換予定

畳の和室はフローリングに張替予定

現在全室空室です。

場所は小倉北区、小倉駅から直線で５ｋｍくらい。

最寄駅は小倉南駅と城野駅になります。

北九州市は人口96万都市でそこそこ大きいですが、人口は減少傾向にあります。

人口増加中の同じ県の福岡市(152万人）から更に差が開きつつあります。

北九州市には築古物件の数は多く、将来性と需給の関係から物件価格は比較的安いです。

政令指定都市ですが、下手な地方都市より安く100万円台から戸建が取得可能です。

状態の良い築古物件も多いので選択を間違わなければお宝物件？に出会うこともあります。

これが福岡市内になると駐車場付き戸建てで最低300万円くらいからになりますからね。もっとか

自身の現状

北九州付近の築古戸建は合計8件になりました。

入居中は6件で入居前の下関、小倉の2件は自分用として荷物置きに使用しています。

住みながらリフォームをして完成後賃貸として引き渡すこの投資スタイルですが、駐車場が無い為に大工道具などの荷物移動が大変でした。

今回は今後の作業性や荷物の置き場所も考えて駐車場のある物件を探していました。

たまたま収益性のある駐車場付き土地物件を見つけて購入することになった次第です。

前面は指定道路ですが、再建築は可です。

まあ再建築する予定は無いんですけどね

同じ価格であれば再建築ができるほうが出口戦略が容易になるのでそれに越したことはありません。

築古物件の場合は、木造耐用年数の関係上銀行融資を利用しない（できない）現金決済が基本になります。

融資を使わない購入はセオリーに反するので、競合が少ないです。

ローン返済が無いのでレバレッジ効果はありませんが、投資として比較的安全です。

株式売却などして自己資金を捻出して購入するわけですから高利回りで価格の安い物件になります。

物件価格が安くてもリフォーム業者に丸投げすると利回りが出ません。

建物の維持も大変なので、なかなか挑戦する人がいないです

そこで、コストが抑えられて維持管理ができるDIY大家が有利？になるわけです。

そんな物件買ってどうするの？と大半の人が思うような物件ですが、雨漏り、白蟻、傾き、連棟などを経験して克服してきた経験からすれば今回の物件はかなり状態の良い物件です。

アパート部分は全室空室ですが、これが満室にできた場合、近隣の最低家賃2万円で計算しても表面利回りは６０％を超えます。

目安である実質利回り３０％も問題なくクリアできる物件です。

償却済みである築古物件は状態の良い物件でも土地値以下で購入できる場合があります。

DIYもしくは安い業者でリフォームできれば回収の見込みは十分あることになります。

加えて今話題の空き家対策にもなります。

大家側の努力で生活に必要十分な設備で安い家賃に設定できれば、入居者にもメリットがあります。

今まで区分マンション、築古戸建は何回も経験してきましたが、築古アパートは今回が初めての経験になります。

どうなるか分かりませんがとりあえず玄関ドアの交換から頑張ります