「空き家は2018年までに手放しなさい 」沖有人。

 

http://booklog.jp/item/1/4797385596

 

懸念していることは、一等地や都市部でない限り、これから大量の空き家が発生する可能性が高いこと。


沖氏の著書からの主張を私なりに解釈すれば次の通り


①家族構成やライフスタイルの変化に合わせて資産運用としてのご自宅戦略を持つことが必要（不動産市況を勘案しながら買い替えや賃貸の柔軟思考）


②リセールバリューを考えると一般的には一戸建てよりも分譲マンション。分譲マンションは築10年を目処に買い替えが効率が良い（自宅は負債だが、都市部や一等地の分譲マンションは資産運用になり得る）


③空き家は出来るだけ早く売ること（空き家固定資産増税や金融緩和終了による不動産融資引き締めの可能性がある）




読書メモ⤵︎

 

・相続で引き継いだ実家の固定資産税は高い。資産を所有する代償

 

・需給バランスが崩れた地域の空き家は売りにくい

 

・日本では14年に127万人が亡くなった

 

・日本の空き家は819万戸（2013）

 

・国は空き家対策特別措置法を制定（2015）。これによって空き家を放置することが許されなくなった

 

・日本の住宅は6063万戸７軒に１軒が空き家

 

・空き家の５７％を占めるのが共同住宅。これからは一戸建て空き家が増える

 

・空き家率の高い都道府県　四国・中国　低い都道府県　首都圏と愛知県　など

 

・日本の持ち家率は50代で７割、60代超えると8割

 

・75歳を超えると要介護になる人の割合が急に高まる

 

・持ち家率の高さが空き家増加の一因

 

・空き家対策法により、空き家は放置できなくなった

 

・空き家はどんどん売りにくくなる

 

・中古マンションでは取引価格の約2％の維持費が毎年かかる

 

・空き家を売るなら早ければ早いほどいい

 

・空き家を手放すなら2018年まで（金融緩和は日銀黒田総裁の任期である2018年まで続く）

 

・空き家にときめきを感じるかどうか

 

・売却価格の3％+6万円に消費税を加えた仲介手数料を不動産仲介会社に払う

 

・売却益　5年以内の売却で約40％　5年超なら約20％　の所得税・住民税がかかる

 

・解体費に注意　2階建て30坪約100㎡の木造の空き家の場合解体費は約120万円になる

 

・路線価×土地の面積＝土地の評価額

 

・解体費の目安は、木造4万円/坪　鉄骨6万円　鉄筋コンクリート　7万円　浄化槽5-30万円/個

 

・徳島の土地は買い手のつかない土地がほとんど

 

・マンションは古くなっても建替は難しい（4/5の賛成が必要）

 

・アパートの取引価格は収益還元法による評価方式

 

・容積率が200％以上ない場合はアパートよりも更地にして売った方が得

 

・相続したアパートを新しく立て替えるのはおすすめしない

 

・土地を活用するならアパートより自宅を建てて自分で住むほうがお得

 

・いまは不動産取引にお金がつきやすく、不動産価格を下支えするとともに不動産が売りやすくなっている

 

・2018年3月まで黒田日銀総裁の任期と金融緩和は続く。2018年までは不動産は売りやすい

 

・社長の住む町ランキング、東京は赤坂・代々木・西新宿はトップ3

 

・世帯人数は1-2人。世帯構成やライフスタイルの変化を背景に戸建住宅からマンションへという流れは今後も変わらない

 

・専属専任媒介契約は期間は一か月がおすすめ

 

・少子高齢化時代、マイホームは一生ものから、生活スタイルや家族の変化成長に合わせて住み替えていく方が合理的

 

・マイホームは資産ではなく負債


・マンションは自宅需要のほか投資目的もあるため需要が底堅い

 

・東京では赤坂・代々木・西新宿がトップ3で（一戸建て志向の）田園調布や成城派ランクダウン

 

・戸建住宅からマンションへという流れは今後も変わらない

 

・これからは売り手市場ではなく買い手市場へ

 

・地元に強い不動産会社がよい　①一般媒介契約　②専任媒介契約　③専属専任媒介契約　物件の個性が強く交渉の手間がかかりやすい空き家は③で一か月がよい

 

・売り出したら3か月以内の成約を目指す

 

・最初に問い合わせをしてきた希望者がベスト

 

・相続は10か月以内に相続税の申告・納税をしなければならない

 

・争族が始まると修復は不可能

 

・買い手が建売業者なら建物は解体せずにそのまま売る方がよい場合も

 

・ホームステージングの手法も

 

・収益還元法で売却価格を上げるには賃料をアップするか空き室を減らすのが有効

 

・売りにくい土地や戸建の空き家は隣の所有者に声をかけてみるのがおすすめ

 

・空き家を貸す場合は、近隣の物件の5％引きの価格がおおよその成約相場

 

・賃料は新築時から年1％ずつ低下する

 

・借りられやすい工夫をする　シェアハウス・DIY賃貸・民泊も

 

・民泊は床面積25㎡以上・鍵がかけられる・施設使用が7-10日・滞在者名簿の保管

 

・地元自治体の空き家バンクという制度も

 

・リフォーム費用は内装工事で50-100万円、キッチンや浴室などの水回りで200-300万円、室内全体のフルリノベーションは800万円-

 

・これからはマイホームは生活スタイル、家族の変化、成長に合わせて住み替えていくほうが合理的

 

・マイホームは誰にとっても資産形成になる時代は終わった。現代に合ったマイホームの常識を持つべき