バンコクからパタヤまでの高速バスは片道108バーツ。
知人の外資系金融機関元社長との縁で、タイのリゾート地パタヤの不動産視察に行って参りました。
内容につきましては、懇談メモですので一部不正確な部分もあることが考えられること。また今後の予測につきましては、あくまで私的な一面的な見方であり投資に関することなどは自己責任にてよろしくお願いします。
視察メモ
・バンコクの分譲マンションは25㎡で2000万円くらい。家賃が安く利回りは出ない。滞在時自分で住むには安定資産としていいかも
・ミャンマー人は教育レベルは高いが仕事を任せるにはハードルが高い
・ミャンマーはイスラムと仏教の対立があり、スーチー政権は人材がおらず、経済政策は多難が予想される
・発展途上国の開発独裁はある程度必要だが、民主化は経済発展を阻害する要因になり得る。先進国がどこまで発展途上国の開発独裁を認めるかが課題
・発展途上国の経済発展には先進国や当地国の利権争いの要素もある
・ラオスの都市部一部の不動産価格高騰は今が旬。中国の南下政策で中国人移民も激増中
・2017～18年はトランプ米国政権の誕生による保護主義の台頭で予測不可能。世界経済は金融面の不安定や混沌の可能性大
・したがって、2017～18年は内需のある国、最低が効く国への投資や実物資産へので投資がリスクを避けるにはよいのではないか
・海外不動産の多くは土地代はほとんどなくて建物区分であり、減価償却費の割合多く節税できる可能性がある。ただし、海外の不動産は日本の銀行融資は難しい場合が多い
・海外不動産は日本と比べて出口戦略が明確で売値が下がらず、キャピタルゲインを得られる可能性もある
・ハワイやベトナムのマンションなどの不動産は高すぎて現地の人ではまず買えない。外国人投資家向きでマーケットは限定される
・タイは内需もしっかりしており、年収の10倍で買えるマンションもある。不動産投資や売買は外国人投資家だけでなくタイ人投資家のマーケットを視野に入れることができ、裾野が広い
・カンボジアプノンペンの分譲マンションは1500万円くらいするが、これは平均年収1200ドル程度のカンボジア人では不可能。おのずと外国人投資家にマーケットは絞られる
・節税とは所詮、税の先送りであり、本当の節税とは海外に資産を逃がすことに他ならない
・仕事ができ、ビジネスを創設したり、金融投資などで億を稼ぐ20.30代の若手エグゼクティブは多くがシンガポールに移住している。これは最高税率が55パーセント（所得税+住民税）という日本の税率が世界的に高いことも原因。国の元をつくる優秀な人材が海外に逃げて行くような、金持ちいじめの構図を日本の財政赤字問題と合わせて解決することも必要ではないか？
・本当の資産は知的ノウハウを含む無形資産
・タイは固定資産税がない
・パタヤは中国マネーはまだこれからなので今はチャンスかも
・タイは6700万人の王国であり、中国の政治的影響力は限定的かも
・タイの一般建築クオリティは高くない。築1年で塗装の剥げやひび割れも見受けられる。不動産はクオリティが大事
・モンゴル国は21億ドルの公民の負債があり、IMFに駆け込んでデフォルトを非公式でやりたがっている。現地通貨ツグルグを持ち続けるのは危険
・ドルは基軸通貨として米国の経済力と軍事力を背景に存続し続けるがトランプ政権の行方に先行き不透明。現時点でユーロや人民元がドルに代わる基軸通貨になる可能性は低い
・タイ政府はインバウンド政策に力を入れており、通貨パーツもほぼドル連動で安定。発展が期待される
・パタヤはかつてのベトナム戦争時の米軍歓楽街から世界的な総合リゾート地への変遷途上にある。2023年にはバンコクから45分、スワンナプーム国際空港から35分でアクセスする高速鉄道開通を予定しておりますます観光需要の増加が見込まれる
・パタヤは通常警察に加え観光警察も設置されており治安維持に力を入れて成果をあげている
・タイは現時点で相続税がない
・日本にいて高い所得があるとすぐに国税ににらまれる
・海外の個人法人の確定申告は経費として認められる範囲は日本の税法と比べて広い場合が多い
・日本にいて高い所得があるとすぐに国税ににらまれる
・海外の個人法人の確定申告は経費として認められる範囲は日本の税法と比べて広い場合が多い
海外の不動産は、国情、相場やマーケット、建物や管理のクオリティ、資金管理や為替動向、またそもそも日本の銀行融資は海外不動産向けとして一般的には難しいところもあり、金融資産を持っているお金持ち向けに思われ、ハードルが高いイメージがあります。
この点は事実でしょうけれど勉強研究して参りまして教えていただきながらも動きあり次第報告するつもりです。