西川先生はお世話になっている友人・顧問公認会計士です。私は、二十歳の時に父と祖父を同じ年に亡くし、危機管理、事業継承や税金や保険、特に相続税や所得税に無防備で影響を受けました。先生が二冊目の本を出したので読んだ読書メモです。先生からは最新の税制や不動産・海外も含めた資産運用についてレクチャーを受けています。

一見医師向けの本のように見えますが、お医者さんは高収入で過酷な勤務、高額納税者といった勤務環境でありながら、その信用から金融機関から融資を受けやすい不動産投資+節税+資産形成には恵まれた環境にあるからです。

しかし、サラリーマンや自営業者に対しては金融機関の融資に対する見方が医師とは異なるというだけで、不動産投資と税金の両専門家のノウハウについてはむしろお医者さん以外の不動産投資の初心者におススメします。

不動産投資は、多くの給与所得者にとって可能にもかかわらず、現実の不動産投資は一部の富裕層のものと思われています。

これも現在の規制の多さ、一部の金融機関・不動産業界・税金の専門家らの体質の古さも影響しているものと思われます。もちろん環境は変えられます。日本人は資産大国でありながら、アジアの成長に取り残され、日本人の多くのサラリーマンが有能な能力を持っていながら給与所得だけの収入で仕事だけにしがみついているきらいがあるのが残念だと思っておりますので、実践しながら結果を甘んじて受けようと思います。

読書メモ↓

・医師は低所得層と超富裕層への二極化が進んでいる

・民間病院勤務医の平均年収は1544万円（2014）　サラリーマン30代後半（502万円）40代前半（564万円）

・医師40代なら年収は600万円から3000万円超まで開きがある

・貧困ドクターは大学病院の勤務医が多い

・診療報酬は2002年以降報酬を抑える方向に転換

・50代の医師　15年前後の勤務で平均800万円程度

・普通・定期預金は効果的な資産運用とは言えない

・医師が開業資金を得る方法は①仕事による収入②資産運用による収入　（通常は）しかない　

・資産形成を行う上でもっておも重要なことは　世の中のお金の流れを理解すること、金融リテラシーを身につけること

・日本は欧米と比べ「お金の教育」が遅れている

・一般社会人として①家計管理　②生活設計　③金融知識及び金融経済事情のりかいと適切な金融商品の利用選択　④外部の知見の適切な活用

・投信の販売手数料は3％程度の販売手数料がかかるものも。利回り3％以上にならないとマイナスに

・金融の世界にローリスクハイリターンはない

・投資を行うメリット　①将来の目標達成のため　②社会貢献を実現　③自己成長

・現状の総資産をまず把握を

・現所得税の制度は課税所得900～1800万円　33％　1800～4000　40％　4000～45％　これに住民税10％が加わる

・多忙な医師には不動産投資が最適　①手間がかかりにくい　②予備知識がほぼ必要ない　③節税効果がある　④10億円の資産形成の道筋が具体的に描ける

・日本のGDP　460兆（1992）→　530兆（2015）

・不動産は管理を専門家に外注できる

・不動産管理で重要なのは空室を出さないための入居者募集活動

・不動産運用において一番怖いのは空室

・不動産投資は、首都圏・大阪・名古屋・福岡など大都市が初心者にはまず安心

・人口上位20カ国の推移　日本は11位127M（2015）→15位　117M（2030）アメリカや新興国は人口が増える

・これから経済が急成長する国の一等地の物件は家賃収入+キャピタルゲインも期待

・高額納税者にとって不動産運用による節税効果は非常に大きなメリット。不動産所得は給与所得と損益通算して確定申告できる

・RC47年　重量鉄骨34年　木造22年　が償却資産の耐用年数

・給与所得が1500万円　税金は所得税+住民税　43％　納税額は645万円

その人が一億円の物件年間家賃収入1000万円の物件をを購入すると、

減価償却費が450万円・金利150万円など1200万円が経費計上できる　

事業所得は-200万円の損益通算ができ、86万円の節税が実現

・原価償却費と節税でキャッシュフローがよりプラスに

・不動産運用では、この期間を過ぎてからの黒字化が目標（その場合は節税はできない）

・医師は信用力があり融資が付きやすい

・運用実績を活かして複数の物件を所有することができる

・物件は木造を避けた方が賢明　理由：イニシャルストは安いが、劣化が早いためメンテナンス費用が多くなりがち（外壁・屋根の防水処理）

・鉄骨やRCは地震に強く劣化しにくい（ただし建築基準法改正の1981年以降に完成した物件）

・立地は　首都圏・大都市・海外・木造以外

・医師は年収の20倍前後の資金を銀行から借りることができる、金融機関はお金を医師に貸したがっている

・不動産運用をしないで10億円以上の資産を持っている人は一人もいない。資産家ドクターは稼いだお金を不動産購入の頭金に回す

・借金は悪ではない。レバレッジのための借金を投資に利用する

・金利2％以内の住宅ローンの繰り上げ返済より7.8％といった利回りの不動産運用に回したほうが、効果的な資産形成に

・利回りとは　1億円の物件の家賃収入が年間1000万円なら利回りは10％、表面利回りより実質利回り

・周辺環境もチェック。外観も大事。くたびれていないこと、奇抜なデザインは入居者が限定される

・不動産投資に慣れ、生活レベルを維持した余剰資金を次の物件購入の頭金に

・不動産運用ローンは団体信用生命保険への加入が必須条件

・医師ならば、不動産投資を兼ねて、サービス付高齢者向け住宅も

・医療法人は税制上子どもに事業を譲る際にも有利　

・法人化で損益通算ができなくなるが別の節税が可能に

・資産形成のためにはすぐに法人化せずにタイミングを見定めるべき理由：融資が受けづらくなる可能性、給与所得と損益通算できなくなる

・不動産運用で収益を上げる秘訣は、安く買ってその後に付加価値をつけることにある

「資産家ドクター、貧困ドクター 」大山一也・西川晃司。

「資産家ドクター、貧困ドクター」大山一也・西川晃司。