・所得の決して多くない人が、300万円の自己資金から不動産投資を始めて10年後に無借金で年間1000万円の家賃収入を得る方法

・まずは表面利回り（投資金額の一年間の回収率）

・入居者に住んでもらい家賃を得るまでの仕組みを作ってしまえば堅調で安定性の高い経営ができる

・株式やFXは投機、不動産は事業の性格が濃い

・入居者が自分の部屋を気に入って選んでくれたときの喜びはひとしお

・新規参入組も十二分に勝機が

・市場が縮小しても儲かるところは上手に儲かる

・都心で表面利回り10％でも実質利回りは4-5％でもいい方

・やるなら中古一棟アパート利回り15％-20％前後でも実質利回り15％程度で運営も可能

・年金とは別に毎月10万円なら家賃6-7万円の都心区分マンションを2部屋運営していけばいい

・①1500万円で利回り20％の物件は6-7年で回収。低金利で長期のローンを組む③1.2年後蓄えた資金を手元に1500万円の物件を購入③もう1.2年後2000万円の物件を購入

そうすれば10年後の年間1000万円の家賃収入と数千万円の実物資産が達成

・狙いは地方の一棟アパートか都心の築古アパート

・利回りが高い物件はリスクが高いが、克服できるならリスクをむしろ取っていこう

・都心は駅近が

・イールドギャップ　利回りからローン金利を差し引いた数字が大事　これは12％以上欲しい

・バブル時期は金利7.8％が当たり前だった。15年後20年後に金利が10％に上昇することはありえない話ではない

・不動産は、稼働して資産を生み出す「稼働産」でなくてはならない。そのためには資産を生み出す仕組みが必要

・マイホームよりも収益物件が優先

・日本ではフルローンは非常に難しい。自己資金は300万円～

・掘り出し物を見つけるには「Home’s」「アットホームウェブ」「yahoo！不動産」といった大手ポータルサイトにチャンスがある

・サイトでは掲載日に注目。長い期間売れない物件は交渉の余地あり

・高利回りの物件を高利回りで買うのではなく、普通の利回りの物件を高利回りで買うのが最上の策

・入居にかかる初期費用をゼロにして成功した例も

・単身者用であっても一戸8坪は欲しい

・地方では全世帯分の駐車場を敷地内に確保できること

・建物規模は大きすぎない方がいい

・築古30．40年の一棟アパートはボロ物件だが勝機あり。立地の利便性があれば

・瑕疵担保免責物件を有利に買う方法も

・建て替え禁止の才建築不可でも大丈夫

・地盤・雨漏り・シロアリはチェック

・競売より任売

・RCやSRCが法定耐用年数は47年

・木造アパートは減価償却が短期間で法定耐用年数を過ぎた築古は固定資産税はRCの1/5～1/3

・融資よりも高利回りを重視

・地元の地銀・信金は大事に。日本政策金融公庫も（ただし10～15年と融資期間が短い）。

・管理料の相場は家賃収入の5％家賃の5％程度は修繕積立金を

・長期修繕計画書を事業計画書に付け加えると金融機関の受けはいい

・仲介手数料は売買価格の3％+60,000円　諸費用は物件購入金額の6.7％が一般的

・築古物件などは住宅総合保険+地震保険

・大がかりなリフォームは賃料の15ヶ月分

・ニーズがなければ自分でつくる

・優秀な税理士さんで確定申告を

・更新料をなしにするケースも

・売却益を狙うことも考える

・自分が住みたいかどうかも基準

・入居者さんには著中見舞いを差し上げたりすることも

・業者さんへの年賀状やお歳暮は欠かさず

・銀行融資はある程度の所得実績も必要

・利回り20％の物件で半分空室でも10年ちょっとで物件価格の回収はできる

・物件の力もそうだがそれ以上にそれをどう運営していくか

「まずはアパート一棟、買いなさい! 」石原博光。