「個人資産を防衛オーナー社長のための収益物件活用術」大谷義武。

行きつくところ、投資の王道は不動産。銀行からの「借入能力」がある層にとっては不動産投資を検討することは、長寿命企業や芸能人の危機管理にもあてはまっています。ただし、どこでもいいわけではありませんが。

・収益物件とは、自宅や事務所として利用する不動産ではなく、人に貸して賃料を得るための不動産。この収益物件によって会社を守り、個人資産を守ることができる

・収益物件のメリットは副収入と節税効果

・収益物件取得の際には「団体信用生命保険」という保険を掛けることが可能。1億～3億まで可能。自分にもしものことがあっても家族に収益物件を遺すことができる

・収益物件はキャッシュアウトが必要なく、最小の自己資金で金融機関の借入で取得できる点が他の金融機関との大きな違い

・物件価格は際限なく下がるわけではなく、あるポイントで止まってそのまま推移する

・物件価格はそれに占める土地の価格を下回ることはない

・なるべく経費と税金を抑える

・ＲＣ造の建物は維持するための経費が大きくかかり実質利回りが低下する傾向

・新築物件は投資回収のスピードが遅く、物件価格が下がりやすい

・先進国で日本よりも高利回りで不動産を運用できる国はない、しかも低金利

・物件利回りと借入金利との差が利益

・築23年の木造アパートは5000万円の建物の場合4年（1250万円/年）で減価償却できる。土地は減価償却できない。会計上法人は損益通算できる

・新築の鉄筋コンクリート　法定耐用年数　47年　鉄骨造　34年　木造　22年　軽量鉄骨　27年

・築23年の木造アパートの耐用年数は　22×0.2＝4年　償却年数に比べて使用可能年数が長い場合は費用対効果が非常に高い

・中古の木造アパートが最も効率良く節税できる

・売買契約書に取引の総額と土地・建物それぞれの金額をきちんと明記することが重要

・減価償却による節税は本質的には課税を先送りしている

・物件の追加取得で利益を先送りし、赤字が出るなどのしかるべきタイミングで売却を図る

・収益物件は借入ができること、キャッシュアウトを伴わずに減価償却による経費計上ができることがメリット

・長期で副収入　税率の低い主体で　

・副収入目的であれば　　家族名義もしくは個人の資産管理会社で取得する

・節税目的であれば　高額の役員報酬を得ている人が個人名義で取得し減価償却を多く取れる物件を活用して節税を図ります

・タワーマンションの上層階を利用した節税も（これは是正されメリットが少なくなる見込み）

・賃貸管理を2000戸以上行っている会社に

・物件の基本は人口100万人以上の大都市圏

・複数棟所有でリスクを分散

・自己資金は手元流動性として確保しておき、物件購入は借入で賄うことで安定性が高まる

・基本的には変動金利もしくは5年以内の短期固定金利をおすすめ

・不動産、法人は損益通算、個人は分離課税

・損益計算書とキャッシュフローは異なる（減価償却費と元金返済額が異なるため）

「個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術」大谷義武。