私が戸建住宅の大家さんになったのは去年の3月のこと。不動産の名義は夫だが、不動産の名義を私に変更を検討していた。
その理由は、
夫が不動産収入を得たとして、税金が半分。
収入のない私名義であれば、所得税は5%〜10%。
ただし不動産贈与にも諸々税金がかかるため、家賃の支払い口座をまずは私にしていた。
で、約1年だけの大家さんだけど
まず分かったことがある。
それは、
不動産投資は決して不労所得ではない。ということ。
まあまあ、手間がかかる。
2023年の3月に入居した方は
2024年の3月に退去した。
この間約1年。
退去後の原状回復工事の箇所を決めるために、現地へ足を運ぶ。写真とメールだけでも可能だが、傷やシミは直接見ないと判断がしづらい。
また、近年
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあり、ざっくりいうと、原則的に故意過失以外の汚れについては、大家さん側の負担というもの。
で、今回1年しか入っていないのだが、
当たり前に傷や汚れはあり、それを原則私が直さなければならない。
今回2024の金額
前回2023年の金額
前回分は結局50万くらいだったので、
今回30万となると、
1年分の家賃の儲けはほぼ無くなる。
うーん。
どうしよう。悩む。
傷や凹みは、補修するしかないのだけど、
クロスの汚れは迷う。
この程度の汚れが結構あるのだけど、
張り替えとなると、その面全て張り替えとなる。
4LDK 100m2程となると、
クロスの張り替えが結構な費用だ。
あと、入居していない間は、
草が生えるので草むしりに行かなければならない。
一応防草シートはしているのだけど、飛んできた種子は、防草シートの上で発芽する。
面倒なので、除草剤をまいた。
数日後、枯れた草を取りに行かねばならない。
めんどい。
続きます。
▪️戸建不動産投資のデメリット
- 不動産投資は手間がかかる
- 草むしりが面倒（管理会社に頼むこともできる）
- 原状回復の見積もりに耐えられるメンタル必要
- 空室に耐えられるメンタル必要
暇な人がやるには暇つぶしには良いかもしれない。しかし、現状回復の見積もりは精神衛生上よくない。
とりあえず、このメンタル不安に耐えられない人は、不動産投資には向いてないと思われる。
だけど、スキルアップという意味では、預金経験ができていると思う。不動産も累進課税なので、分離課税の株式の売買と比べると、20%以下の税率の所得に抑える場合は不動産投資もありかも。あとはレバレッジ使う場合だろうけど、私は負債は嫌だな。
ただ、諸々精神的不安の要素が多いのが不動産だと感じている。
私がやって良かったかどうか分かるのは20年後くらいだろう。
