前回の「家の寿命の裏側にあるもの-5」では、これからの人口や世帯構造などから
ユニバーサルプランなんて存在しないんだっていうことから
全ての集合住宅をSIでつくってスケルトンを社会インフラとして捉え
スクラップ&ビルドから脱却しませんかっていうような内容を書いてみました。
そしたらコメントがきて、内容的にはこんな感じ↓↓
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306さんのコメント
２０年前の分譲マンションが、スクラップ＆ビルドの対象になるのは、どうかなーって思
う反面、@300エリアで200㎡の築20年のマンションを買う人いんのかなーってのもあっ
て、寿命はマンションの物理的な寿命じゃなくて、社会的寿命（マーケット的需要）で、
今後は決まるんじゃないかと思ってしまう。
んで、バブルの時につくられた、今のマーケットから大きく外れてる、当時の億ションが
立て替えられるケースってのは、増えてくる気がする。
築20年、、、30年住んだら、築50年、資産価値、、、、。
30歳で買ったら、60歳、資産、、、、。
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わたしの返信
区分所有という所有形態自体に限界があるんだと思うんです。
建て替えるにしても合意形成をとるのは非常に難しいと思いますし、マーケット的需要と
なる余剰床を生み出すことができるマンションがいくつあるのかと。
個人的には底地をデベロッパーが所有した建物譲渡特約付の定期借地のマンションなんか
は非常に有効的かなと。
スラム化したマンションの区分所有権をもつリスクを考えると、定借で割り切ったほうが
気が楽ですし、どうしても土地を所有したい人はマンションと同じ予算で戸建を買うほう
が英断だと思います。
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コメントに対しての回答になってないじゃんっていうことはご容赦ください。
一応上半分くらいで答えてるつもりです。
ここまで読んでいただいて、建築を学んだことがある方は
ピンときた方もいるかもしれません。
建築学以外を学んだ方でももしかしたらピンときた方もいるかもしれませんが。
わたしのコメントの内容はタイトルの「つくば方式」の概念に似ています。
コメントを書いてるときには気付かなかったというか、
学生時代にそこまで深く「つくば方式」について勉強していなかったし、
たとえ勉強してたとしても、借地だとか、定期借地だとか、所有権だとか、
建物譲渡だとか、そんな法律的なことわけわかりませんっていう感じだったと思います。
そんなこんなで頭の片隅にあった「つくば方式」だったわけですが、
このコメントがきっかけでちょっと調べてみました。
以下、「新・集合住宅の時代」ー小林秀樹著より引用
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①
まず、借地にスケルトン構造の住宅を建設する。スケルトン構造の住宅とは、建物を長持
ちさせるために、スケルトンとインフィルを明確に分け、スケルトンは広さと耐久性を、
インフィルは入居時および将来の変更のしやすさを重視して設計された集合住宅のことで
ある。
②
約30年間は、土地は借地で、建物は持家になる。毎月、地代を支払う。
③
約30年間が経過したら、建物譲渡特約にしたがって、地主に建物を売る。これによって借
地契約は終了し、それ以降は賃貸住宅に変わる。
④
住み続ける場合は「家賃相殺契約」が適用される。これは、建物の譲渡金を地主に預託
し、その返済金と家賃の一部を、その後20－30年間にわたって毎月相殺するもので、これ
により、安い賃貸で住み続けることができる。
⑤
約50－60年の経過度は、預託金がなくなり家賃相殺契約が終了する。それ以降も住み続け
る場合は、一般の賃貸住宅として新規に契約することが必要となる。
⑥
一方、31年目以降に退去する場合は、預託金の残額を受け取る。インフィルは除去する必
要があるが、地主が希望すれば除去の免除や売買もある。
⑦
なお、地主が30年後に建物の買取を実行しなかった場合は、そのまま、約50－60年後ま
で、一般定期借地権が継続される。
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ざっくりこんな感じです。
まぁ、わたしのような凡人が考えることはとっくに事業化かれているわけで。
とは言うものの、1996年に第1号が完成して以来何棟か実現しているけれど
全く主流にはなっていないんですよね。
このブログで初めて耳にする方もいるかと思います。
なぜでしょう。
①定期借地権という概念にアレルギーがある。
②「つくば方式」の素晴らしさが実証されるのが少なくとも
30年後以降(1996+30=2026年)。
③ほとんどの「つくば形式」がコーポラティブ形式で建設組合組成から
入居まで2年くらいはかかる手間。
④それだけの労力を費やしてまで「つくば方式」をやりたいと思う
コーディネーターやコンサルタントがいない。
と、こんなところでしょうか。
上記にあげたのはあくまでも推測です。
でも、素晴らしい仕組みだと思うし、
区分所有とか一般定期借地よりかは、とても可能性を感じる。
なので、どうして普及しなかったのかもう少し勉強します。
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