仕事柄、首都圏で現在分譲中のマンションは把握しているようにしているのですが、
これはと思ったマンションを見学してきました。
物件名を直接書くのはなんとなく気が引けるので…
都心5区、山手線内側、メトロ某駅徒歩5分以内、某大手ゼネコン施工。
設備仕様についてはタンクレスだったり、キッチンの天板が天然御影石だったり、
ミストサウナだったり、デベ界ではかなりいいねと評されるくらいのレベル。
これで@280/坪。
駐車場も機械式ではなく、平置き。
内廊下だけれども、窓を設けて空調は設けない。
オールタイル貼りの外壁。
修繕的にも余分な費用がかからないような企画。
営業の方へ「いい企画してますね」と言ったところ、
約3割の住戸を売主が所有し賃貸運用するとのこと。
なるほどね。
いただいた資料等から色々と分析、分析、分析...
十分投資で回せる結果になりました。
資産価値と使用価値。
このバランスは自分にとって非常に難しい。
御影石の天板なんてどうでもいいし、
ミストサウナなんて絶対使わないし、
タンクレスのトイレは...デザイン的にすき。
この物件は自分にとって使用価値は低いけれど資産価値は高い。
使用価値≒主観的評価、資産価値≒客体的評価
でも、例えばね、
中古を買ってリノベーションをするという手法は
使用価値的には非常に高いものができると思うけど、
資産価値的にはほとんどの場合で成り立たないと思うんです。
今の日本の不動産評価と区分所有法では。
築30年のマンションを買って、
800万円とかかけてリノベして、
使用価値を限りなく高めて、
それで数年後には建て替え検討します、って十分あり得る。
で、もしも建て替えが可能だったとしても
還元率にリノベ費用が考慮されるかというと、言うまでもなく考慮されるわけがない。
この本を読んで色々と考えさせられました。→「マンションは10年で買い替えなさい」
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