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さて， いよいよ物権編に入ります。
今回は物権変動です。
頻出度の高いテーマですのでしっかりマスターしましょう。
□■問題編 （正解と解説は後半に）
以下の問で， 正しいものには○， 誤っているものには×をつけなさい。
【問 １】 （16-3-1）／類題（61-7-2）（10-1-3）（19-3-3）
Ａは， 自己所有の建物をＢに売却したが， Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。 このとき， Ｃが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合， Ｂは， Ｃに対し， この建物の所有権を対抗でき， 明渡しを請求できる。
【問 ２】 （15-3-2）／類題（10-1-2）
Ａは， 自己所有の甲地をＢに売却し引き渡したが， Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。 この場合， Ｃが， Ｂを欺き著しく高く売りつける目的で， Ｂが所有権移転登記を行っていないことに乗じて， Ａから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合， ＣはＢに対して甲地の所有権を主張することができない。
【問 ３】 （19-3-2）
Ａが所有者として登記されている甲土地について， Ａと売買契約を締結したＣが， 登記を信頼して売買契約を行った場合， 甲土地がＡの土地ではなく第三者Ｄの土地であったとしても， Ｄの過失の有無にかかわらず， Ｃは所有権を取得することができる。
【問 ４】 （13-5-1）／類題（61-7-1）（3-4-4）（20-2-1）
ＡからＢ， ＢからＣに， 甲地が順次売却され， ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。 この場合， Ａが甲地につき全く無権利の登記名義人であって， 真の所有者Ｄが所有権登記をＢから遅滞なく回復する前に， Ａが無権利であることにつき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたとき， Ｃは甲地の所有権をＤに対抗できる。
【問 ５】 （15-3-4）／類題（7-2-1）（22-4-4）
Ａは， 自己所有の甲地をＢに売却し引き渡したが， Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。 この場合， ＡとＦが， 通謀して甲地をＡからＦに仮装譲渡し， 所有権移転登記を得たときには， Ｂは登記がなくとも， Ｆに対して甲地の所有権を主張することができる。
【問 ６】 （10-1-4）／類題（8-3-2）（17-8-1）
Ａの所有する土地をＢが取得したが， Ｂはまだ所有権移転登記を受けていない。 この場合， Ｂが移転登記を受ける前に， Ａが死亡したときは， Ｂは， Ａの相続人に当該土地の所有権を主張できない。
【問 ７】 （15-3-1）／類題（3-4-1）（8-3-3）（19-3-4）（22-4-1）
Ａは， 自己所有の甲地をＢに売却し引き渡したが， Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。 この場合， Ｃが， ＡＢ間の売買の事実を知らずにＡから甲地を買い受け， 所有権移転登記を得たときは， Ｃは， Ｂに対して甲地の所有権を主張することができる。
【問 ８】 （17-8-2）
Ａは， 自己所有の甲地をＢに売却し， 代金を受領して引渡しを終えたが， ＡからＢに対する所有権移転登記はまだ行われていない。 この場合， Ａの死亡によりＣが単独相続し， 甲地について相続を原因とするＡからＣへの所有権移転登記がなされた後， ＣがＤに対して甲地を売却しその旨の所有権移転登記がなされたとき， Ｂは， 自らへの登記をしていないので， 甲地の所有権をＤに対抗できない。
【問 ９】 （15-3-3）
Ａは， 自己所有の甲地をＢに売却し引き渡したが， Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。 この場合， Ｅが， 甲地に抵当権を設定して登記を得たときでも， その後Ｂが所有権移転登記を得てしまえば， 以後， ＥはＢに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。
【問 10】 （10-1-1）／類題（8-3-4）
Ａの所有する土地をＢが取得したが， Ｂはまだ所有権移転登記を受けていない。 この場合， Ａから当該土地を賃借し， その上に自己名義で保存登記をした建物を所有しているＣに対しては， Ｂは当該土地の所有権を主張できない。
【問 11】 （16-3-2）
Ａは， 自己所有の建物をＢに売却したが， Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。 このとき， ＤがＡからこの建物を賃借し， 引渡しを受けて適法に占有している場合， Ｂは， Ｄに対し， この建物の所有権を対抗でき， 賃貸人たる地位を主張できる。
【問 12】 （16-3-4）
Ａは， 自己所有の建物をＢに売却したが， Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。 このとき， Ａはこの建物をＦから買い受け， ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合， Ｂは， Ｆに対し， この建物の所有権を対抗できる。
【問 13】 （9-6-1）／類題（19-6-1）（22-4-2）
Ａが， Ｂに土地を譲渡して登記を移転した後， 詐欺を理由に売買契約を取り消した場合で， Ａの取消し後に， ＢがＣにその土地を譲渡して登記を移転したとき， Ａは， 登記なしにＣに対して土地の所有権を主張できる。
【問 14】 （3-4-2）／類題（8-5-3）（13-5-2）
Ａの所有地がＡからＤ， ＤからＥへと売り渡され， Ｅ名義の所有権移転登記がなされた後でも， ＡがＤの債務不履行に基づきＡＤ間の売買契約を解除した場合， Ａは， その所有権をＥに対抗することができる。
【問 15】 （20-2-3）／類題（8-5-4）（13-5-3）（19-6-2）
所有権がＡからＢに移転している旨が登記されている甲土地について， ＥはＢとの間で売買契約を締結したが， その売買契約締結の前にＡがＢの債務不履行を理由にＡＢ間の売買契約を解除していた場合， Ａが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず， Ａは所有者であることをＥに対して主張できる。
【問 16】 （9-6-4）／類題（7-2-4）（13-5-4）（19-6-4）（22-4-3）
Ｊが， Ｋ所有の土地を占有し取得時効期間を経過した場合で， 時効の完成後に， Ｋがその土地をＬに譲渡して登記を移転したとき， Ｊは， 登記なしにＬに対して当該時効による土地の取得を主張できる。
□■正解＆解説
【問 １】 ○
不法占有者Ｃには， 占有を正当づける権利 （所有権とか賃借権など） がありませんから， Ｂは登記がなくても， Ｃに対し建物の所有権を主張して， その明渡しを請求できます。
もともと不法占有者は不動産に対する侵害者であって取引の当事者ではないため， はじめから 「登記により物権変動を対抗する」 という１７７条の対抗問題とはならないのです。
【問 ２】 ○
民法１７７条は， 「不動産に関する物権の得喪および変更は， その登記をしなければ， 第三者に対抗することができない」 と定めています。
ここでいう 「登記をしなければ対抗できない第三者」 というのは， すべての第三者ではなく， 対立する相手方に登記がないこと （登記の欠缺） を主張する正当な利益を有する第三者に限定されます。
本問のように， 権利取得の方法がきわめて不誠実な背信的悪意者Ｃは， 登記があっても， 対立するＢに登記がないこと （登記の欠缺） を主張する正当な利益を有する第三者とはいえないため， Ｂに対して甲地所有権を主張することはできません。
※ 背信的悪意者Ｃは， １７７条でいう 「第三者」 にはあたらないため， Ｂは登記がなくても， Ｃに対して権利を主張できます。
※ 背信的悪意者からの転得者は， 自身が背信的悪意でない限りは 「第三者」 に含まれるというのが判例です （最判平8･10･29）。
【問 ３】 ×
甲土地について無権利者であるＡの 「登記を信頼」 して， Ｃが売買契約を行っても， 所有権を取得することはできません。
物権が存在するかのような登記や占有などの公示を信頼した者は， その公示が 「虚偽のものであっても保護される」 という公信の原則は， 建物・土地などの不動産取引には適用されないのです。
※ 登記に公信力はない
明治以来， わが国の登記制度は不備なために， 登記に公信力は認められていません。 これは民法の大原則です。
「虚偽の登記」 を善意無過失で 「真実の登記」 と信じても保護されることはないのです。
【問 ４】 ×
「全く無権利の登記名義人」 Ａは実質的無権利者で， 登記に公信力はないため， Ａから甲地を譲り受けたＢは （たとえ善意無過失であっても） 所有権を取得することはなく， やはり全くの無権利者です。
したがって， 善意の譲受人Ｃがたとえ登記を備えても， 真の所有者Ｄに甲地所有権を対抗することはできません。
※ 実質的無権利者というのは， 無権利者から物権を取得した者， 無効な法律行為によって物権を取得した者などをいいます。
【問 ５】 ○
「通謀」 「仮装譲渡」 ときたら， 虚偽表示です。
Ａ→Ｆの仮装譲渡は虚偽表示により無効ですから， はじめから所有権はＦに移転しておらず， Ｆの所有権移転登記も無効です。
したがって， Ｂは登記がなくても， 無権利者Ｆに対して甲地所有権を主張できます。
※ つまりは， 登記簿上は所有者として表示されている架空の権利者Ｆは， 実体上の所有権を取得したＢに対して， Ｂに登記がないこと （登記の欠缺） を主張できないのです。
Ａ ←── 売買契約 ──→ Ｂ （未登記）
↓
↓ 仮装譲渡
↓
Ｆ （虚偽の登記）
【問 ６】 ×
登記をしなければ対抗できない第三者の範囲には， 「物権変動の当事者およびその包括承継人」 は含まれません。
相続人は， 被相続人の地位をそのまま承継する包括承継人ですから， １７７条でいう 「第三者」 にはあたらないため， 買主Ｂは登記がなくても， Ａの相続人に対して （あたかもＡに対してと同じように） 土地所有権を主張できます。
【問 ７】 ○
Ａ所有の甲地が， Ａ→Ｂ， Ａ→Ｃと二重譲渡された場合， Ｂ・Ｃは互いに対抗関係に立ちますから， 先に所有権移転登記をしたＣが完全に所有権を取得することになります。
Ｃは， 登記のないＢに対して甲地所有権を主張することができるのです。
第１の売買
Ａ ─────→ Ｂ （未登記）
↓
↓ 第２の売買
↓
Ｃ （登記）
※ 二重譲渡の場合， 権利の優劣は登記の先後で決まりますから， 先に登記を備えた方が完全に権利を取得します。 契約締結日の先後はまったく関係ありません。
もし， どちらも登記を備えていないときは， 両者の地位に優劣はなく， どちらからも権利を主張できません。 とにかく早く登記をした者が優先して権利を取得するというのが， １７７条の趣旨なのです。
※ １７７条は， 第三者の善意・悪意を問題としません （ただし背信的悪意者は除きます）。
【問 ８】 ○
被相続人Ａとその地位を包括承継した相続人Ｃとは， 法律上全く同一の地位にありますから， 甲地は， Ａ・Ｃ→Ｂ， Ａ・Ｃ→Ｄへ二重譲渡された状態にあります。
したがって， 甲地の引渡しを受けていても， Ｂは登記がない以上， その所有権をＤに対抗できず， 先に登記を備えたＤが， 完全に所有権を取得します。
【問 ９】 ×
抵当権者Ｅは， Ｂの所有権移転登記よりも先に抵当権設定登記をしていますから， Ｂに対して抵当権を主張することができます。
Ｂが， 先に売買契約をして甲地所有権を取得していても， その登記がなければ， 第三者Ｅに対抗できませんから， 結局Ｂは， Ｅの抵当権によって制限された所有権を取得することになります。
【問 10】 ○
土地・建物の賃貸借については， 特別法である借地借家法により賃借権の登記に代わる簡便な対抗要件が認められています。
つまり， 土地の賃借権はその登記がなくても， 賃借人が登記ある建物を所有するときは， これをもって第三者に対抗することができるのです。
「自己名義で保存登記をした建物」 を所有している土地賃借人Ｃは， すでに土地賃借権の対抗要件を備えていますから， 所有権移転登記のないＢは， Ｃに対して土地所有権を対抗できず， また， 賃貸人たる地位を主張することもできません。
【問 11】 ×
前問と同じです。
建物の賃貸借はその登記がなくても， 建物の引渡しがあれば， 以後， その建物について物権を取得した者に対抗することができます。
建物の賃借人Ｄは， 建物の 「引渡しを受けて」 いますから， すでに建物賃借権の対抗要件を備えており， したがって， Ｂは， 建物所有権の移転登記をしていない以上， Ｄに対して建物所有権を対抗することはできず， また賃貸人たる地位も主張できません。
【問 12】 ○
建物が， Ｆ→Ａ→Ｂと順次売却 （譲渡） された場合， ＦはＡの前主であって， はじめからＢとは対抗関係にはありません。
したがって， Ｂは登記がなくても， Ｆに対し建物の所有権を対抗できます。
もともとＦは， Ａに対して登記の移転に協力する義務がありますから， 新所有者Ｂに登記がないこと （登記の欠缺） を主張することは許されないのです。
【問 13】 ×
Ａは， 詐欺を理由に売買契約を取り消しても， その登記をしなければ， 取消後に当該土地を取得して登記を移転したＣに所有権を主張できません。
契約が取り消された場合， ①取消しによるＢ→Ａの所有権復帰と， ②取消後のＢ→Ｃへの譲渡とは， 二重譲渡の関係が成立し， 先に登記を備えた方が優先します。
Ａ ←────── Ｂ
① 取消しによる ↓ ② 取消後の
所有権復帰 ↓ 所有権移転
（未登記） ↓
Ｃ （登記）
【問 14】 ×
契約を解除しても， その解除前に取引関係に立った第三者の権利を害することはできません （解除による所有権復帰を主張できません）。
ただし， この第三者には対抗要件としての登記が備わっていることが必要です。
Ａは， ＡＤ間の売買契約を解除しても， 解除前に登記を備えた第三者Ｅに， 解除による所有権復帰を対抗できないのです。
※ 解除と第三者／解除の遡及効は制限される
債務不履行を理由に契約が解除 （合意解約も同じ） されると， 解除の効果として， 契約上の債権債務ははじめにさかのぼって消滅し， 契約をしなかった状態に戻ります （解除の遡及効）。
したがって， 前の契約が解除される前に権利を取得した第三者も， 解除があったことによりはじめから権利を取得しなかったこととなり， 何の責任もないのに権利を失うことになってしまいます。
このため民法は， 解除をしても 「第三者の権利を害することはできない」 （545条但書） と定めて解除の遡及効を制限し， 第三者の権利を保護しました。
ただし， この第三者が保護されるためには， 善意・悪意に関係なく， 登記などの対抗要件を備えておく必要があります。
※ 解除の効果（545条）
① 当事者の一方がその解除権を行使したときは， 各当事者は， その相手方を原状に復させる義務を負う。 ただし， 第三者の権利を害することはできない。
【問 15】 ×
前問と違って， 契約を解除した後に第三者が登場した場合です。
①解除によるＢ→Ａへの所有権復帰と， ②解除後のＢ→Ｅとの売買は， 二重譲渡の関係にあるため， その優劣は登記で決定されます。
つまり， Ａが契約を解除して所有権がＡに復帰しても， その旨の登記をしなければ， 解除後に所有権を取得した第三者Ｅに対抗することはできないのです。
Ａが 「登記をしたか否かにかかわらず，……主張できる」 とはいえません。
・解除前の第三者 （545条／第三者保護）…登記必要
・解除後の第三者 （177条／対抗関係）……登記必要
【問 16】 ×
Ｊは， 取得時効が完成しても， その登記がなければ， 時効完成後に所有権登記を備えたＬに対して， 時効による所有権取得を主張できません。
①所有権を時効取得したＪと， ②その時効完成後に所有権を取得したＬとは， 二重譲渡と同様の関係となるため， 先に登記を備えたＬが完全な権利者となるのです。
Ｊ （占有者） ─→ ①時効完成
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Ｋ →②譲渡→ Ｌ
（登記）
※ 時効完成前と登記
①Ｊの取得時効の完成前に， ②Ｋ→Ｌに譲渡され移転登記がされた場合には， Ｊは， その後必要期間の占有を続ければ， 所有権を時効取得し， 登記がなくてもＬに対抗できます。
時効完成前の場合には， ＪとＬは物権変動の当事者だからです （最判昭41･11･22）。
【重要条文】
■物権の設定・移転（176条）
物権の設定および移転は，当事者の意思表示のみによって，その効力を生ずる。
■不動産に関する物権変動の対抗要件（177条）
不動産に関する物権の得喪および変更は，不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従い，その登記をしなければ第三者に対抗することができない。
以上
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