飯塚市赤坂の土地調査と、直方市殿町の土地調査をします。
今週は桂川町の土地調査、音の調査を継続しています。
売主の告知があったからこそ、念のため行っています。
飯塚市赤坂の土地は約500坪の整形地です。
殿町は約2年前に一度、調査をしていた物件です。
建物を解体して更地にするか、利用するかで検討し直します。
用途地域等の制限があるので、利用可能な用途を考慮して
考えていきます。
また、売却時の譲渡所得税の問題もあります。
高く売ればいい、ではありません。
売却後の純粋な手取りや、その後の他の税金が変わることも
説明します。
目先の金額に捉われると、結果として目減りすることがあります。
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田川市糒（ほしい）の売地を検討されている顧客がいます。
現地はいつも見ているとのことで、安心しました。
知らない土地と知っている土地では全く異なります。
ある程度知っている土地を購入することを勧めています。
周囲の環境も把握できるからです。
今回、参考までに建物プランも用意することにしました。
4ＬＤＫの場合と3ＬＤＫの場合です。
どちらも2階建てプランです。
総額と自己資金の割合を検討します。
わざと自己資金を使わない方法もあるからです。
低金利を利用し、自己資金を温存することが良いケースも
あります。
家庭の状況に応じて提案内容が変わります。
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今朝も昨日からの続きです。
今日は3：45から4：00まで音の調査をしました。
昨日と同様に機械音が発生していました。
音量は低いのですが、一定の間隔の機械音がしています。
早朝は気温が10度程度なので、店舗の窓は閉まっていました。
閉まった状態の音です。
夏場の窓が開いた状態であれば、音量は上がると思われます。
来週の初めまでは調査を継続します。
その上で、売主に状況確認とともに価格等を決めます。
騒音ではないのですが、不快に感じると思う人もいるかもしれません。
主観ではなく、客観的に事実を告知するために継続します。
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今朝から、桂川町の土地を調査しています。
法令上の調査はすぐに完了しました。
今回の調査は、「音」です。
この土地の隣に早朝から操業する店舗があります。
売主から午前3時半頃から機械の音がします、と
告げられています。
住宅用地なので、早朝の音は重要になることがあります。
ただの生活音なら調査まではしません。
あえて告げられたので、気になるレベルなのかと判断しました。
そこで今朝から実地調査を始めました。
午前3時半頃から確かに機械音が聞こえてきます。
建物がある場合と無い場合で聞こえ方は変わります。
住宅で夏場で窓を開けていると想定し、聞いています。
何デシベルか、というのではなく、気になるかどうか、で
判断しています。
これから10日間ほど、調査しようと思います。
売主が悪いのではなく、隣地も昔から営業している
ので悪いのではありません。
しかし、新所有者は違います。
何も知らないからです。
業者としては面倒な調査です。
ですが調査をすることで、平日、土曜日、日祝日の
早朝の音について回答することができます。
完全ではありません。
完全ではありませんが、この時間帯の調査事実は
データとして活用できます。
明日からは時間帯を変えて聞くようにします。
3時半から5時半くらいまでの音を重点的に調査します。
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今回は田川市の古家の調査です。
俗に、炭住と言われます。
最盛期は相当数が居住していました。
現在は炭鉱がないので、高齢化とともに
空き家が増え始めました。
土地が狭く、長屋で建築されていることが多いです。
さて、どうやって売却するか、です。
この売主は、数か月前に嘉麻市の物件を購入された
買主です。
今回は買主ではなく、売主になります。
そのため、買主の心境はよく理解していただけると思います。
売る側、買う側の心理は当事者が最も良く理解できます。
両方の心理が分かると、比較的、売却や購入はスムーズです。
業者として再度の依頼を頂けることを心から嬉しく思います。
できるだけの助言や努力をしていきます。
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建築士の定期講習を今年度、受講しないといけません。
3年毎に義務付けされています。
受講されている方であれば、たぶん「またか」と思われるのではないでしょうか。
3年がやたら早く感じます。
ほぼ一日中、話を強制的に聞かされます。
テキストの棒読みに近いのです。
できることなら、自宅でテキストを読んだ方がいいと
思うことがあります。
会場には大体200人くらいが受講します。
暑い、眠い、が予想されます。
講義がテキストの棒読みではなく、実務内容であれば
眠気など発生しません。
テキストの読み上げ方も、念仏のような言い方の講師がいます。
これがキツイです。
抑揚のある言い方であれば、聞く方はよいのですが。
講義内容をアレンジしてほしいと、受講のたびに思います。
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農地の調査をしています。
都市部では聞きなれない言葉が出てきます。
農振です。
農業振興地域のことです。
字の通り、農業をメインにした地域です。
そのため、そう簡単には他の用途への変更を
認めてくれません。
除外申請から始まります。
これも受付時期があり、年に数回しかありません。
一般的に転用をあきらめます。
今回の調査の一つ目の農地は、この農振がかかっていました。
もう一つの農地は農振ではありませんでした。
広さも農地の割には狭く（約120坪）、転用がしやすいと感じます。
ただし、土地の形（地型）が三角形になっています。
どう利用するかで価値が変わりそうです。
価格等は今後の他の調査を終えてから売主に提示します。
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今日は飯塚市中の戸建調査です。
昭和50年10月に新築された住宅です。
新築時は適法でした。
用途地域などの制限が無かったからです。
現時点では、違反になります。
既存不適格住宅です。
２種低層住居専用地域に指定されているので、
最低敷地面積（ここでは165㎡）、建蔽率（Ｈ30.4.1より、ぺいは
漢字になりました）60％、容積率100％です。
建蔽率はクリアしていましたが、容積率が超えていました。
そのため、多くの金融機関で住宅ローンは利用できません。
再建築もできますが、敷地面積が少ないので無理な建築に
なると思われます。
この土地の場合、隣地と合わせて利用するべきかと思われます。
この住宅を解体する場合は更地となり、売地になります。
詳細な調査はしていませんが、貸家で利用できるように思いました。
あらためて調査をし、貸家か売地で対応します。
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直方市頓野、上頓野小学校近くの平屋建てです。
相続物件です。
売却前に相続の登記手続きをしないといけません。
遺産分割協議と相続登記です。
念のため、境界の確定＝確定測量も見積りします。
相続登記ができたら、売却開始です。
今日は平成30年度の固定資産税評価証明書等が取得できます。
そのため、最速で準備ができます。
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4/2（月）から平成30年度の固定資産税 評価証明書等が取得できるようになります。
新年度の評価額で不動産の売却や購入時の税金（登録免許税など）が決まります。
査定中の物件は新年度の評価額で価格を決めます。
前年度（平成２９年度）は参考にはします。
今日の査定物件は、築年数が2年程度のほとんど新築の物件でした。
売却理由を尋ねたところ、立地が合わないから、ということでした。
支払いや建物の内容等には問題は無いようでした。
とても安心しました。
多くは家庭内の問題（離婚など）や支払いの問題（返済が厳しい、転職、解雇など）
がありますが、そうではありませんでした。
可能であれば、敷地ごと切り取って希望の場所に移設したいような感じでした。
住宅そのものは、車で言えば慣らし運転がで きた程度です。
このような物件を保有する人は、ラクだと思います。
後日、詳細を掲載します。
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