皆さん、如何お過ごしでいらっしゃいますでしょうか
毎度のことながら、地球温暖化の影響なのか、
九州地方の大雨
地震も多く、南海トラフ地震のニュース等々
日本の明日はどうなっていくのやら
今回、連投にはなりますが、
前回お話させて頂きました田畑の相続の売買・賃貸
これが実はかなり厄介なのです
（農地法にはいくつか種類ときまりが御座います。
自治体によって諸々ルールがありますので、
お困りの方は市役所等にお問い合わせください。）
と、前置きは兎も角・・・
農地法には３条、４条、５条と言うものがあり、
農地の権利移動や転用を制限する法律で、
それぞれ許可要件や対象が異なります。
簡単にお話しますと・・・
- 農地法第3条（権利移動）：農地を耕作目的で売買や賃貸する場合に適用され、農業委員会の許可が必要です。許可を受けない権利移動は無効となります。
- 農地法第4条（農地転用）：所有者が自分の農地を農地以外の用途（駐車場や資材置場など）に転用する場合に適用され、原則として都道府県知事の許可が必要です。市街化区域内の農地では、農業委員会への届出で許可が不要になる場合があります。
- 農地法第5条（権利移動+農地転用）：農地を売買や賃貸した後、農地以外の用途に転用する場合に適用され、原則として都道府県知事の許可が必要です。市街化区域内の農地では、農業委員会への届出で許可が不要になる場合があります。
無許可で農地を転用した場合、原状回復命令や罰則（3年以下の懲役または300万円以下の罰金）が科されることがあります。
と、言う感じになります。
要はその土地をどうしたいか
どうしたいかで上記の何条に当てはまるのか
と、言う部分の相談のため、
地域を管轄する農業委員会へ相談に行く流れとなります。
今回、ご相談頂きました土地は市街化調整区域で且つ
農地法でも転用が厳しい地域
この場合、
「畑や田んぼを売りたい人がいま～す
」
と言って、
「私が買いたいで～す」
と言う方が現れても売却する事も当然ですが、
賃貸する事もできません
購入希望者、もしくは賃借希望人の
審査がある訳なのです
それじゃ～畑や田んぼを宅地等の他の用途に申請して
転用して別の用途変更をしたら・・・
と考える方もいると思いますが、
農地法以外に大きな問題が・・・
農地は農地の位置、自然条件、都市環境等により5種類の農地区分に分けられます。それぞれの農地区分によって農地転用許可方針は異なってきます。
①農振農用地区域内農地
農振法に基づき市町村が定める農業振興地域整備計画において、農振農用地区域とされた区域内の農地。
【農地転用許可方針】 原則不許可。（転用する場合、一時的な利用等を除き、原則として農振農用地から外す手続が必要となります。）
②甲種の内
市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。
- 集団的（おおむね10ヘクタール以上）に存在する農地で、高性能な農業機械による営農に適している。
- 農業公共投資（土地改良事業等）から8年以内である。
【農地転用許可方針】 原則不許可。（例外許可がある。）
③第１種農地
良好な営農条件を備えている農地。
- 集団的（おおむね10ヘクタール以上）に存在する。
- 農業公共投資（土地改良事業等）の対象である。
- 高い生産力が認められる。
【農地転用許可方針】 原則不許可。（例外許可がある。）
③第２種農地
「市街化の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地」に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地で、農用地区域内にある農地以外の甲種、第1種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない農地。
- 街路が普遍的に配置されている地域内にある。
- 市街化の傾向が著しい区域に近接する区域内になる農地の区域で、その規模が10ヘクタール未満である。
- 駅、市町村役場等の公共施設から近距離（500メートル以内）にある地域内にある。
【農地転用許可方針】 申請に係る農地に代えて周辺の他の土地を供することにより、当該申請に係る事業の目的を達成できる（代替地がある）と認められる場合には、原則として許可することはできない。
④第３種農地
市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地。
- 上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設された道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設等の公共公益施設がある。
- 駅、市町村役場等の公共施設から至近距離（300メートル以内）にある地域内にある。
- 都市計画法上の用途地域が定められている区域内にある。
- 土地区画整理事業の施行区域にある。
- 街区の面積に占める宅地化率40パーセント以上の区画内にある。
- 住宅や事業施設、公共施設等が連たんしている区域内にある。
【農地転用許可方針】 原則許可。
以上の区分の内、どこに当てはまるのか
と言う部分も絡んでくるわけです
今回ご相談頂きました土地の大半は第１種農地。
記載させて頂いておりますが、
基本的には転用不可なのです
例外もと記載は有りますが、ほとんどの場合、
厳しいと理解しておいた方が良いのではと思います。
それに・・・厳しいエリアという部分ですので、
仮に申請しても審査に1年～１年半位掛かるようです。
申請して不許可となると精神的にも肉体的にも精神的にも
まいってしまう事間違いなし
と、なると・・・使用方法は田畑のみ
現在、農業に従事していらっしゃる方、
もしくは農業にこれから従事していこうと言う方も可。
（以前は現状田畑を持っていて、農業従事経験や
実績が無いとNGだったようです。）
との事のようですが、実績や計画書等々を準備して
農業委員会、農業振興課へご相談の上、
農家としての許可を取得して売買、
もしくは賃貸としての契約を締結するしか無いのです
と、もう一つ注意点が。
農地を放置して草が繁茂して放置しておきますと、
固定資産税が１．８倍に・・・
自給率を上げて行こうとのお話がよくありますが、
農業を始めるのにも、
かなりハードルが高かったりするんですよね～
正直、放置されたままの畑や田んぼが多いのは
誰かに売ったり、貸したりする事の条件の
厳しさがあるからなのかもしれませんね
農家と農家をマッチングさせるものも
役所の方で始めているようなので、
近々に相談に行ってくる予定です。
余談ですが・・・
公共の用に・・・
との物であれば許可がとのお話もあるようですが、
多額の設備投資をして回収できる保証はありませんし、
駐車場等に利用するにも、農家さん皆、
車数台停めることのできるお家ばかりで、
採算合いません
ご相談頂いていた土地のお隣さんの農地所有者様も
現在、放置にてお困りとの事で・・・
近々お会いする予定で御座います・・・
進捗また書かせて頂きたく思います
と、小学生の娘の自由研究の為、
農地法に絡めたわけではありませんが・・・
二十日大根のセットを購入
どうやら１ヶ月以内に収穫までできるそうです
土、肥料、簡易的なプランター全部セットに
便利な時代に～
本日はこの辺で。
皆様、ご自愛くださいませ