個人が土地・建物を譲渡することにより、譲渡所得の金額の計算で譲渡損失が発生した場合には、当該損失の額を他の土地・建物の譲渡所得の額から控除することができます。しかしながら、控除してもしきれない損失の額については、事業所得や給与所得等の他の所得と損益通算を行うことはできません。
所得税は、1年間における全所得に対して課される税金ですので、各種所得の損失額(赤字)に関して、他の所得が黒字であるときに、その所得の赤字と他の所得の黒字を、一定の順序により差し引き計算をします。これを、損益通算と呼びます。
不動産の譲渡により発生した譲渡損失について、平成15年12月31日までの個人が所有する土地・建物等の譲渡の場合には、分離課税の対象となる土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額の計算で損失の額があれば、その損失の額を一定の順序により他の譲渡所得から控除することができ、それでも控除しきれない額があるときは、損益通算としてその年中の事業所得や給与所得等の他の所得から差し引くことができました。
しかし、平成16年度の税制改正で、平成16年1月1日以後の土地・建物等の譲渡については、損益通算を行えないのが原則とされました。分離課税の対象となる土地・建物等の譲渡による譲渡所得の黒字の額から差し引き、それでも引ききれない赤字の額が残る場合には、当該赤字は存在しないものとみなされて、分離課税の土地・建物等の譲渡による所得以外の、他の所得の黒字の額から差し引くことはできないことになりました。
また、分離課税の対象となる土地・建物等の譲渡による所得以外の、他の所得の金額の計算で赤字が生じた場合には、分離課税の対象となる土地・建物等の譲渡による所得の黒字がたとえあっても、その赤字についてはその黒字から差し引くことはできないとされています。
つまり、土地・建物等の譲渡に係る譲渡所得の金額に関しては、利益でも損失でも、損益通算を行うことができません。
ただし、居住用の不動産の譲渡については、一定の要件を満たせば、譲渡した年における他の譲渡所得との通算や他のいろいろな所得の金額との損益通算を行うことができ、これらの通算を行ってもまだ控除しきれない損失額は、その譲渡の年の翌年以後3年間、繰越控除をすることができる旨が規定されています。