富山市にも解体業者さんが兼業している不動産会社さんが何社かあるようです。
古い家が建っている土地を売却したい売主様から相談を受けたのですが、当社よりも前に、前述の解体兼業不動産会社さんに相談していたらしいのですが・・・・
とにかく、先にその土地に建っている古い家を壊すことを提案してきたそうです。
その会社さんが言うには、「先に壊して更地にしたほうが、見栄えがいいし、売れやすくなるから！」だそうです。
これに関しては、私も異論はありません。
・・・・・が、この会社さんは大事なことをお客様に伝えてません。
まずその建物がそれまで所有者様が住んでいたお家だった場合。 住まなくなってから3年以内に売却すれば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
上記のとおり古家がある状態で売れば、3年以内の売却でいいのですが、もしも先に古家を壊したとすると、下記のように期間が短縮されてしまいます。
「その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること。」
本当だったら3年間の余裕があるものが、3分の1の1年に短縮されてしまうのです。
また、こんな文章が税理士さんお運営するサイトに記載されていました。
土地等の譲渡に際しその土地等の上にある建物等を取り壊 した場合は、その取り壊しがその譲渡のために行われたもの であることが明らかであるときは、譲渡所得の金額の計算上、 譲渡費用として控除することができます。
これは取り壊しにより、その土地等の価値の増加が見込ま れるためです。 ただし、更地の方が売却に有利だからとあらかじめ建物を 取り壊していた場合には、任意の取り壊しということになり、 譲渡費用には該当しなくなります。「譲渡のために直接要した 費用」であるかどうかがポイントとなるため、譲渡契約書に 取り壊しを条件として記載するなど、その取り壊しが譲渡のために行われたものであることを明らかにしておくことが大切です。
上記の文章がすべてだとは思いませんが、売却が決まる前の取り壊しにかかった費用は、譲渡（売却）のための費用として認められない可能性があるということです！ 1年6ヶ月前に壊した家屋の解体費用が認められなかった判例もあるようです。
それと、居住用の建物が建っているときは、土地の固定資産税はかなり軽減されているのに壊した翌年からは、軽減措置がなくなって土地の固定資産税が３～４倍ほどに跳ね上がってしまいます。
つまり、よっぽど老朽化がひどく、近所に迷惑をかける恐れがある建物などでない限り、古家がついた状態で（売主負担で解体更地渡しを条件として）売り出すのが、最善の方法だと思われます。
解体屋さんが本業の不動産屋さんだと、土地が売れることよりも解体の仕事を取ることを優先する可能性も無きにしも非ず！なのかなと考えてしまいました。
他の仕事と不動産を兼業している会社はたくさんありますが、不動産に関しては、不動産を専門にしている会社にも念のため相談してから決めるべきかもしれませんね！